2005年03月01日

「最初に賃貸物件を探す人へ」賃貸物件契約までの流れ(かなり長い話ですよ)

“自分で探すのが最初”というケースもあるでしょうから「今賃貸住宅に入居中」を前提にお話を進めます。
部屋探しのタイミングからですが、基本的に空室状況は2月3月ともなると1週間後も空室なのか保障できませんから(実際内見のアポの段階で「申し込み終了」で内見が流れるケースも頻繁にあります)長く見ても内見の予定日の1週前です。
現実問題物件の問い合わせで資料を集めて、その週内に内見が可能な状態になっていないと集めた資料が「申し込み終了」の可能性がありますから、せっかく集めて「どれがいいか」と考える事が半分意味を失います。(「空室募集終了賃貸中」の部屋を候補に入れて考えているのと同じなので)
こう考えて下さい
「毎週の雑誌の占いを取っておいて、ファイリングして、一番いい占いが出るまで待っている」
占いの趣旨から外れています。その週の占いなんですから、

「どんな部屋に、どんな地域で」
この部分は、物件の問い合わせ前に『間取り図ツアー(実際にお客様に紹介した優良物件の社内資料の公開情報で、物件広告ではありません。削除のメンテナンスは価格帯で違うのですが、概ね掲載期間1ヵ月でコントロールされています)』等で検討する方が、(物件内容がピンポイントじゃないので)幅が広がる分いいんです。
コツは間取りや地域の制限を外し「価格だけで一覧表示し、全物件の詳細を見る」です(マンションアパート一戸建ての分類も外して下さい)。

上記の説明にある通り『間取り図ツアー』の性質上、問い合わせの多い地域がの物件が多く掲載されます。
(掲載範囲は、実は検索の利用駅を相当はみ出しています、意外な地域の掲載もありますよー)
※大手ポータルの検索サイトと違い、間取り掲載のある『間取り図ツアー』はその点で優れています。実際間取り図ツアーに掲載されていない物件の項目は『物件名称だけ』なので、実質元の資料を取り寄せる必要はほんとんどありません。


◆具体的な部屋探しの期間は、本来1週間(長くて2週)とも言えます。準備期間はネットの検索で「考える時間に充てる」のが建設的で、昔のように「解約届を出してから部屋を探す」方法でも心配はないのです。
「その1週間で希望条件の部屋が無かったら?」これは生まれる時代が選べないのと同じで、不動産の世界に“時期を選ぶ”事はあっても“長期で探せば得”という事はありません。問い合わせをする『不動産会社選び』の期間を1週多く考えるのがいいかも知れませんね、
二重家賃を抑えたいなら「解約届を出してから部屋を探す」のががベストですが、現実には「解約届を出さないで部屋探しを始める」のが現在の傾向で、「解約届を出すタイミング」とそれに備える二重家賃も引越しコストの計算に入れておかなければなりません。(この流れは後述します)


◆例外は「非常に固有のキャラのある物件を指名している場合」です。例えば「1Kの居室が6帖以上(デザイナーズには多い傾向があります)」「ペットが大型犬」「バストイレ別の安い(=基礎的u数が狭い)マンション」「メゾネット」「都内で10万以下の一戸建て」「駐車場付きのアパート」等です。

上記のケースは「いいものがあれば型」になりますから、二重家賃だろうがなんだろうが「あれば一発で引越しする構え」が必要で、事前にいつでも契約可能なように、資金や必要書類を準備して臨戦態勢で問い合わせを開始しないと「せっかく見つけても準備不足で逃がしてしまう」事があります。又、問い合わせは頻繁に行わないと見つけることは出来ません、「即内見体制」も重要です。問い合わせを受ける側にも一番きついケースです(笑。



◆そしてもうひとつ、最近の潮流として最も多い「解約届を出さないで部屋を探すケース」があります。

契約は、即日家賃発生(=『入居日』)が基本ですが、業界的には「二週間ぐらいなら家賃発生を遅らせる事が相談」と言えます(これもケースバイケースで、即日家賃発生が契約の条件となる部屋も稀にありますが、そういう物件の大半は「賃料が安い」など内容のいい物件ですから無理は言えません。)。
@『解約届を出すタイミングは、審査通過の連絡のあった時点』です。申し込みから数日で審査は完了しますから、その時点で解約届を出せば(解約通知は1ヵ月前が大半なので)、二重家賃はほぼ2週間で済みます。
引越しの準備期間を元々1週間と考えると「実質家賃がダブルのは1週」になります。ですから『入居日は2週後ぐらいで』と不動産会社の営業に交渉してもらう事を忘れてはいけません。
※無理な入居日交渉は、ほとんど不可能な『礼金敷金部分の交渉』と金額的に同じになるので、「一発審査落ち」の可能性もありますから、無難な線が「入居日は申し込みの2週間後」と考えてください。


@@@@@@@@@@@@@@@@

「契約までの流れ」
1「内見」
だいたい3件ぐらいがベストでしょう。

2「申し込み」
内見当日がベストです。多い時で同じ物件の内見が4組続く事もありますから。
“申し込み”は、アルバイトに応募する時の履歴書の提出と同じでキャンセルは可能ですが、同時に何の権利も発生しません。物件の募集が止まるのは慣習であって、二番手の申し込みを受け付けるなど、空室募集を続けるケースもあります。基本的に優先順位は“申し込み順”ですが、審査の厳しい物件になると申込のお客さんと連帯保証人の“内容(業界用語で「申し込みのお客さんと連帯保証人の借主としての安定感」を意味します)”によって優先順位が逆転するケースもあります。

3「審査と交渉」
申し込みの時に「入居日と契約日(=入金日でもあります)」を決めておいて審査の時と同時に家主に伝えてもらうのが通常なので、予め考えておくとスムーズです。物件資料に“諸条件交渉”等と記載があるものは、金額面でも交渉可能だったりします。この場合には「キャンセルのボーダーラインを設定する指値」と「業界用語で言う“まとめる方向で(交渉はするが契約の方向優先)”」があるので、これを予め決めて不動産会社の営業に交渉をお願いします。
※交渉は“審査落ちのリスクを取る”事を同時に意味しますから注意してください。

4「審査通過、関連書類の送付」東京の契約の定番は
・入居者の住民票と印鑑(シャチハタ不可)。
・保証人承諾書(保証人宛てで契約書自体が送付されるケースもあります、通常連帯保証人は親族になるので東京在住ではないケースが大半ですから保証人承諾書がこれに代用されるのが一般的です)と、印鑑証明。保証人承諾書の押捺は実印になります。(「印鑑証明」は、ほぼ間違いなく必要になりますから、親族の方等に連帯保証人をお願いする時には予め印鑑証明を暇な時にでも用意してもらっておくとスムーズです)

・審査の厳しい物件に限り「収入証明」、源泉徴収が一般的ですが給与明細で代用できる場合もあります。個人事業主であるとか、フリーランスの場合には役所で「納税証明」が貰えます。

6「契約」
契約日に入金確認ができないと契約できませんから「現金が可能か?」を確認します。振込みの場合は通常「前日の金融期間の営業時間内」になります。
※契約は管理会社で行われます。

7)「引越し」
不動産会社には、引越し会社が営業にきますから「引越しの割引券」があります。見積もりは無料ですから、「割引券ありますか」ともらっておきましょう。




◆長々と話してきましたが、街を選ぶ事も非常に大事です。ホントに東京の街はキャラクターが様々で、街の雰囲気って全然違うのです。
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posted by iwahara at 06:30 | Comment(0) | TrackBack(2) | 部屋探しのポイント | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする





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