2005年05月13日

「5億4800万の利回りの低い一棟売りマンションを買う意味」の話です。

随分とスケールの大きな話に聞こえますが、不動産の世界では聞いた事無いような額の取引があるもので、5億円で驚く事は無いんです。年収が5億ならプロ野球選手になってしまいますが、資産が5億なら(そんな運命の人もいるんです)アリそうな話じゃないですか、
なんてちょっと気の大きくなる話を例にして、売買のお話をしようと思います。

「資産」を「資本」として動かさないと「塩漬けのタンス貯金」と同じになってしまうので、ある意味この運用は使命みたいなものになります。何度かこの部分に触れた事がありますが、転売目的の売買は(ライブドア騒動の時にも話題になりましたね)市場の価格変動を利用して資産を動かしているだけなので社会的に貢献しているとはなかなか言えず、リスクも大きいので、ベテランの方以外にはあまりお勧めできません。
(頻繁に取引をして手数料を稼ぐ手口で利益を上げようとする不動産ブローカーもいますが、全く不毛です)

このひとつの形に「高利回りの収益(投資)物件」というカテゴリーがあります。これ実はジャンクボンドに近いもので、利回りは高いが資産価値が低いんです。ここが微妙なんですが不動産的にはこの利回りが資産価値でもあるので、「内容としては資産価値があるのだが実態は資産価値が無い」と言えばいいのでしょうか、、。
つまり、この収益(わかりやすく言えば家賃収入です)が高利回りって事は“その割り”に「土地建物の実態部分が安いから」です。
どいう意味かって、土地建物の不動産価値の実態が安いのです。
短期的には高利回りによって損はしませんが(極端に言えば10年ほど所有すれば「元が取れる」のです)、10年周期ぐらいの短期的な期間に転売していく構造は『単純に資金を高利回りで回した』で終わってしまうのです。

反対に利回りの悪い物件=収益に対して「不動産実態の価値が高い」のですから、利益は少ないのですが、長期保有しても資産価値は下がりませんから、ここを基盤に事業の拡大が出来るのです。(ですから非常に重要な事は「単に利回りが安い」のか「不動産実態の資産価値が高い」のか、見極めめです。)

わかりにくい話なんですが、、よーく読んでください。
売買には二つのパターンがあるんです。
短期的な収益を上げる(短期な回収するのも早いのでリスクも少ないのです)ための『高利回り物件』。
長期的な資産価値が残る『低利回り物件』。

これ、何に当てはめられるかと言えば、前者が分譲マンション、後者が土地付き一戸建ての世界です。つまり、分譲マンションのローンの返済期間があまりに長期だと、実態としての土地の面積が狭い分譲マンションは「元が取れない可能性がある」のです。
ですから、retourでは「けっして賃貸は損では無い説」を取っています。分譲マンションなら、返済プランで20年以上はお勧めできないって意味です。しかし土地付き一戸建てなら35年ローンもアリなんです。(よくある分譲マンションの宣伝文句「毎月の支払いが賃貸より安い」これはいかにも資産が残るような話ですが、残るのは老築による価格の下落した部屋だけで、長期化するほど最初の頃の部屋の希望条件も変わっていくのですから所有者として感じる価値も下落していきます。)
※「安い中古マンションを住み倒す」これは又別のジャンルなんです。(仮想賃貸とでも言えばいいでしょうか、「自分が大家」と言えばいいのか、、、)

さて、話を戻しましょう。
「利回りの低い物件=資産価値が高い=担保にして高額の融資が得られる」つまり(又ライブドアみたいな話になりますが)、

「5億の一棟売りを買って、これを担保に4億借り4億の一棟売りマンションを買う」この結果資産は9億円です。借り入れ額も大きいですが、次も資産価値優先で買えばリスクは大きくありません。
そして、ブローカーまがいの転売転売ではなく、長期保有して運用すれば社会的貢献でもあります。(オーナーチェンジは必ずしも入居者の利益にならないのです、この点は又別の機会にお話します。)

一例としてこの物件を紹介します。

渋谷区神宮前1丁目土地80坪の一棟売りマンションです。
位置は、明治通りと、原宿の駅前通りから神宮球場へ向かう通りとの交差点のブロックです。
この交差点それぞれどんなお店があるのかというと、

明治通りには
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こんなお店や

物件の区画には
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こんなお店

こんな高級物件も
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原宿駅前通りから神宮球場への通り、千駄ヶ谷二丁目交差点近くには
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はいサザビーズです
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独特な落ち着いた街並みで知られる千駄ヶ谷へのルート神宮前1丁目で80坪なんてそうそうありません。千駄ヶ谷小学校なんかがある地味な通りなんですが、渋谷原宿神宮近隣のこの立地は、公示価格でも土地だけで2億1千の価値があります、ですから当然実質的な取引価格からすれば銀行の査定は相当高いことはわかる人ならわかる筈です。

これが物件です
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5X8.png

オーナーチェンジ一棟売りマンション、RC7階建て12室、満室時の想定賃料2千7百23万円(オーナーチェンジを考え空室に対しての募集は行われていません)、千代田線明治神宮前8分、渋谷区神宮前1丁目1、土地264.49u(80坪)、所有権、地目:宅地、用途第二種中高層住居専用地域、建蔽率60%、容積率300%、延床面積868.90u、築1965.7(1981.6大規模回収)、価格5億4800万円

将来的にリノベーションに着手したりする事で、物件自体の収益性も大幅に違ってくるでしょう。
とにもかくにも売買担当の長尾曰く「神宮前1丁目でこれだけ大規模改修に成功していれば、絶対お勧め」です。
posted by iwahara at 05:03 | Comment(4) | TrackBack(0) | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする





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