一戸建て繋がりで、下北から賃貸のお部屋です

いきなりですが、今回は「凄い」です。
（上部含めての）空間占有率等”最強（敷地依存率最大）”として知られる贅沢な構造『平屋』です。
この住居が残っている事自体今や文化財クラスの希少性なんですが、今回紹介するお部屋はしかも賃料までリーズナブルな上立地が下北です。

パッと見た瞬間「味のある間取」ですね、

下北と言えばですが、小田急の街なのに渋谷的（系じゃないと思うんですよ）、現実井の頭線ともクロスしていますから吉祥寺的なノリも無いじゃないという部分もある一風変わった街になります。



（この辺は吉祥寺の商店街にチト似てます）
その知名度と駅近隣が商業圏である事から賃料の高いのでも有名ですが、本来は庶民の街なのでできれば築年数の古いリーズナブルなお部屋を探したいところです。
なにせ新宿にも渋谷にも至近という利便性はなかなか他に無い特徴で、若者の街としても有名。



（賑わっております）

で、一度下北で住居を探した経験ある人ならみなさんご存知だと思うんですが、下北沢って駅は駅徒歩10分以内で「新代田・世田谷代田・池ノ上」なんかの隣駅に到達してしまうため、下北沢で部屋を探すって意味を純度高く考えると「どエライ狭い範囲の地域」を指すんです。少なくとも駅徒歩5分以内ぐらいの感じです。それもあって「下北は高い」となるんですね〜
又地域の業者さんも通常（地方からの知名度で問い合わせがくる事も多いので）本来隣駅の方が全然近くても広告上は「下北徒歩」で募集するケースが大半になります。その方が少し賃料高めに募集可能だからです、

さて、そんな背景事情を踏まえてレポートを続けましょう。

先ず物件概要です
井の頭線新代田4分（ココ注目：実は下北からも徒歩6分）、世田谷区代田6、木造平屋建約45�u３K、地区年数不詳（昭和48年に増築の履歴あり）、ユニットバス洗濯機置場新設、キッチン新品、現在大規模リフォーム中（内見は相談）
賃料13万円礼敷2/2

通常ですね「これじゃ新代田でしょう」な印象の分水嶺は「環七超えたか？」なんですが、こちらのお部屋は「環七内側」正真正銘の下北徒歩6分です。
こーれは安いですっ
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売買物件「土地・建物」大田区久が原5億7千万の評価は（２）

早速室内へ
玄関部分の構造は実質1階からだと「通用口から螺旋階段で」のルート、
外階段を利用して「正面玄関から直接」と、二つのパターンがあります。
今回は実質1階（地下）の倉庫部分等の撮影もあったので、パターン１の通用口から入室します。

こちらが螺旋階段
デザイナーズ系のメゾネットでもお馴染みの螺旋ですが、ここの螺旋は『玄関構造の一部』であって、室内設備ではありません。

上りきると「正面玄関入口」に出ます


素晴らしいのはこの玄関部分を広く取ったサンルームの設計で、

ここは現オーナーの注文による意匠です。
実際の暮らしでは（ここ何度もretourの日当り論でお話しているとおりで）、直射日光が激しすぎて不便に感じる事も多く、天井部分のガラス等日除けを後から設置してコントロールしているとの事（この絵もコントロールしている状態）。
ここは次のオーナーにとっても利用法含めて考えるところもあると思うんですが、この一戸建ての評価をする上で最も重要な部分でもあります。


サンルームからリビング


リビングには後からの造作壁がありますが、これは容易に撤去も可能


仕切られた二つ目のリビング

現オーナーさんともお話したのですが、住居として使う場合（上原プールのような）「茶室風の畳造作のフロアが似合うかもしれない」なイメージです。

さて、ここまでの1階リビング部分もう一度確認してみてください。
これだけのリビングを一般家庭で利用するには、少々広すぎるんです、後で登場しますがとにかく駐車場も広く実質1階の倉庫に関しては室内造作のできている部分も存在します。
ズバリですね『SOHO』的用法で、これほど適している一戸建てはそうありません。「写真スタジオ兼カメラマン自宅」や「デザイン事務所兼自宅」って用途です。
これだけの価格ですから、一見相当高額所得の方の住居をイメージしますが、本格SOHOとして考えれば「相当アリ」じゃないでしょうか。
それだけのデザイン性あります。
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売買物件「土地・建物」大田区久が原5億7千万の評価は（１）

実は「不動産売買の在り方」の方で既報の物件なんですが、
こちらretour＆Retourでは、この”売地情報です”記事の中で分析されている内容と肝心な上物の評価について追跡しようと、こういワケです。
価格やお家は又凄いんですが、一般的な資産評価の在り方やマンション購入時の資産的背景等考える上でも参考になる事例になります。
家自体が凄いですから、「東京の豪邸ってどんなだろう」的な部分に興味ある人にも見逃せないレポートになると思いますよっ

売買条件等の概要については上記”売地情報です”の記事参照ください。
売地の募集図面はレポート末尾にアップしておきます。

先ず立地ですが、
一見大田区っていうと湾岸系工業地帯の一部みたいな印象ですが、田園調布駅のすぐ近くは大田区だみたいに住宅街としても有力な地域で、
物件のコピーは久が原5億7千万ですが、最寄駅は『東急池上線の千鳥町』となります。


街はとても閑静な住宅街で、

ここはどことなく高級一戸建てが並ぶ柿の木坂にも似た雰囲気のある地域です。
緑もあって、

その小公園の真向かいに物件はあります。

一目でそれが大豪邸である事がわかります。




建物自体は築S50年RC2階建て地下1階（実質1階）延床面積566.51�u（171.36坪）となります。
土地は実測：624.61�u（188.94坪）
RCですから、公式的な耐用年数の半分きたところ（内容的には後30年は十分現役）となるでしょう。

構造的には、地下表示となる1階が「駐車場・倉庫・メイドルーム・入居者通用口」となり、オーナー住居部分が1・2階（実質2階3階）となる内容です。


外観から見た所の要補修個所は「一部外壁亀裂」「土台外装の亀裂」「窓の外の日除け等の撤去乃至補修」「裏口塀部分の外観」「メイドルーム等の窓の外の柵錆止め」「外装タイルの一部に浮いている個所アリ」「内装（クリーニングとカーペット張替え等）」になります。
現在の販売募集は「現状渡し」にはなっているんですが、工事見積り取るにも、その工事費用の交渉等（大改装が無い場合なら）現オーナーにお願いする形で、実際の取引価格をどう設定するのか交渉する形がベースラインになるでしょう。
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初台に又もや注目の店舗一戸建てがありますよ

初台で店舗と言えばあの物件が思い出されますが、
http://retour.seesaa.net/article/178215.html
http://retour.seesaa.net/article/209011.html

今回紹介する一戸建ては店舗事務所としての募集になります。
かなり商業性の高い立地も相まって、やはり店舗としての利用が期待されるお部屋なんですよ

こちらが賃料13万円39�uこれは安いっ
以前近隣で、定期借家の住居一戸建てでも12万前後でしたから間違いありません。
「あれ図面の階段の位置が、、上下合わないような」
そんな細かい事は気にせずに（笑
先ず立地から確認してみましょう。

図面資料には不動通り（商店街）すぐ、とありましたからここが重要なポイントです。
さてそんな初台不動通りと言えば

笹塚・幡ヶ谷の商店街と比べて比較的「大人しい」ところなんですが、
新しいお店もポツリポツリと増えていやいやひところより随分雰囲気良くなっているように感じます。



「少々雑然とした」な印象もある笹塚・幡ヶ谷に比べて、こののんびりした雰囲気は暮らしって部分からみるとむしろいい感じなんじゃないかと思います。
現実初台と言えばそりゃ大変な住宅街ですから、市場調査的な意味での商圏はえらい事になるのであって「新規にお店を」ってアイデアある場合にはむしろ出店しやすい立地かもです。

そして物件は確かにこの不動どおりから「ちょっと入ったところで、通りからも良く見える位置」にあるんですよ。

物件概要です。
京王新線（都営新宿線）初台7分、渋谷区本町2、築S53.2木造二階建て39�u、エアコン1基、事務所・店舗（飲食可）、現況渡し改装可、
賃料13万、礼敷2/3（飲食店舗の場合敷金5）

近隣環境をもうちょっとおさらいしてみましょう。続きを読む

恵比寿に感じのいいアパート「事務所可」がありますよっ

場所的には「恵比寿近隣の庶民的エリア」となります、
そんな恵比寿2丁目にですね、こんな感じのいアパートがあるワケです。

賃料6万5千円、ズバリお風呂がありません（笑
しかし今回この物件を紹介した主眼は「事務所可」な部分なんですよね、
銭湯自体は「恵比寿1新橋湯」と「恵比寿3宝来湯」が近隣にありますから全然住居としてもアリアリなんですが、こういった和室系木造アパートで事務所可ってのもそう多くありませんから出色かと、

間取見ていただけると一番わかりやすいかと思うんですが、「２Kで室内床面積最大型」がなんといっても注目で、事務所的に見ると浴室が無い分むしろ好適。
しかもなんとも味のある間取ですから、仕事する上でもかなりストレス度も下がるのじゃないかとも思います。
立地が恵比寿って部分もかなり広範な業界で有利ですし。
手頃な賃料と相まって、「恵比寿に住居があるんだが書斎が無くて・・・」なーんて場合の仕事部屋として借りるってのもいいのじゃないでしょうか、マジに引っ越すより大幅にコスト削減できますし、「マンションキャラから仕事は木造」のように気分転換にもなります。

早速恵比寿駅から向かってみましょう。
物件は、恵比寿西→高輪方面にあって、

明治通りと305号の間に挟まったあの道の先、にあります。
ルート的にものんびりしたいいところです、

で、この地域はイメージとは違い決して高級住宅街ではありません。（てか本来の恵比寿って元々高級住宅街では無かったのです）

そろそろ物件近隣という事で、物件概要いっておきましょう。
JR恵比寿10分、日比谷線広尾8分、渋谷区恵比寿2、木造2階建ての2階、25.92�u２K、南西角部屋、ウォシュレット、キッチン新品、給湯、エアコン、事務所使用可（条件変更アリ委細相談）、
賃料6万5千円、礼敷2/2

恵比寿って事考えると「安いっスね〜」続きを読む