2007年12月26日

2007年を代表する傑作『狭山フラット』編集後記

「改装可能」に関しては、某サイトの関係もあってほんとに誤解が多いのでいろんな部分含めて『狭山フラット』がいい機会なので説明しますね。

一般の賃貸住居で「改装可能なケースは事実上あり得ません」。
改装が相談可能なのは本当に例外的な特定の場合に限られた話なんです、
実例として私が知っている改装可能の賃貸住居は『狭山フラット』含めても10棟ありません。
ここザックリと説明しますが、
「住居として契約可能な部屋」は=即入居状態の部屋を指します。
ですから基本的にそのまま暮せる状態の部屋の内容でなければなりません。
そして家主がリフォームした場合、これはほとんど固定資産税のように減価償却設備として課税される対象=室内造作は資産なんです。
だとすると、まんま改装可能だとすると現状渡し(リフォーム前)的な募集に限られますが、一般的に公正に賃貸住居として入居者募集する部屋は「業者のクリーニング済み(東京ルールで認められている特約事項)」です、和室の場合畳の表替えを入居前に行うものデフォです。

簡単に言い換えると、倉庫貸しのような状態で募集される部屋はほとんど無いと言っていいんです(法的にもそうなるんです「倉庫」は事業物件の「倉庫」です)。
確かにみなさんいろんな噂は耳にしていると思います、

最初にこの噂レベルの話から
この話はほとんどが「一般媒介の部屋」で、一般媒介とは専任の管理会社を持たない(契約する不動産会社は募集時の媒介が中心で管理上のコンサルまで家主と深い関係ではない場合も多い)取引なので、法令遵守的な側面(東京ルール含めて)でも管理不動産会社の介在の力関係で若干リスクがあります(管理は大家さん中心)。
※一般媒介そのものに問題があるって意味じゃないですよ、
その状況で入居契約でいきなり改装を認めるような話が仮にあったとしても、れだけ自己責任の部分も多くなりますから、退去時の原状回復で紛争になる可能性も考えなくちゃいけないって事です。

噂レベルではなく、正規に改装可能なお部屋の代表選手は「定期借家契約(取り壊し予定)」です。しかしこのケースも1年短期でもない限りそう簡単には改装可能の相談が出来るケースは稀です、
答えは簡単です「気分が変わったので解約したい」になったら、
家主さん大変だからです。

原状回復を求めても、事業契約のように保証金(6ヶ月〜12ヶ月)を積んでなければ、果たして入居者が原状回復の支払いをしてくれるのか(そもそも素人レベルで改装する人は正規のリフォームの料金を知らないケースが大半)それを保証出来るのか(借主からの)特約の申し出が無いと定かじゃありませんし、原状回復の合意がないと費用負担の打ち合わせもままならない。
ですから新規入居段階での「改装可能ですか?」というお話があったとしても、
「2年間なり解約しない保証がどこにもない」上に「(申込書提出前)どんな方なのかわからない」状況で可能も不可能も何も答えられない事になります。構造的に問い合わせの内容として要件を満たさないのです。
同時に「原状回復の特約の意思表明無しで改装承諾」とは「事実上そのまま出ていってもいい保証」に形としてなってしまうので、そうなると話以前に「そういう話でしたら申込自体お受けでき無い」ぐらいのレベルになっちゃうんです。

てことは〜
続きを読む
posted by iwahara at 12:19 | Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする





LINK
◇『green』
◇pieni kauppa
◇Loule
◇aoydesign
◇RELIGARE・DADAcafe
◇a.flat エーフラット家具
: : SPECTATOR : :
◆悪徳不動産屋の独り言
●Oh My God!360度ぱのらま
●阿佐ヶ谷ならアクロス
LINK2

religare.gif

レンタルオフィス バーチャルオフィス 経理代行 起業家・企業家支援専門会社東京都渋谷区のアントレサポート

Amazon













































Comments
恒例の札幌特集「なんと同じ物件に」
 ⇒ iwahara (01/31)
 ⇒ テオレマ (01/31)
 ⇒ テオレマ (01/31)
 ⇒ テオレマ (01/31)
 ⇒ iwahara (01/31)
 ⇒ テオレマ (01/30)
札幌中央区の中古1Rマンションをお題に地方都市での投資を考える(1)
 ⇒ テオレマ (09/07)
 ⇒ iwahara (09/07)
 ⇒ テオレマ (09/06)
 ⇒ テオレマ (09/06)
 ⇒ テオレマ (09/06)
 ⇒ iwahara (09/06)
レアな立地のシングルMS(秋葉原)
 ⇒ テオレマ (09/07)
 ⇒ iwahara (09/07)
 ⇒ テオレマ (09/06)
 ⇒ iwahara (09/06)
 ⇒ テオレマ (09/06)
地方都市の投資物件を考えてみる(2)
 ⇒ iwahara (06/22)
 ⇒ テオレマ (06/20)
曙橋から大人向けミニマルコンパクト
 ⇒ iwahara (06/22)
 ⇒ テオレマ (06/20)
浅草界隈から超個性派の90u越えワンルーム
 ⇒ iwahara (12/18)
 ⇒ テオレマ (12/16)
 ⇒ iwahara (12/15)
 ⇒ テオレマ (12/14)
RDF Site Summary
RSS 2.0