郊外で分譲仕様まんまのハイクオリティーマンションを狙う「フォレシティときわ台 」（２）

Bタイプ46.5�u１LDK16万5千円のお部屋です

part１でお伝えしたGタイプは広いガーデンフロアを特徴にする１Fのお部屋でしたから今回はキャラクターの違う最上階を紹介します。

広々とした開放感はガーデンフロアのある１Fの方が上ですが構造上上階は採光レベルが上になります。これは１Fだから暗いとかって意味では無くて、前回レポートの外観画像ご覧いただければわかると思うんですが、上層階は遮蔽物が全く無いんです。これはバルコニー外壁構造にあるようにオープン型で最上階のシールドは透明ですから（低層地域なので4階建てでも最上階だとプライバシーの心配が無い）通常考えられる以上の採光があります。フォレシティの上層階は特別に明るいんですよ。


カラーコーディネートもこちらはブルー系で、バスルームのカラーも合わせて変わってきます。

浴槽がこちらと、


前回レポートにあるGタイプのような広々とした感じは負けますが（このBタイプにはルーフバルコニーがあって条件は同じですが広さとグラウンドの一致には心理的に強い相関関係があるのでルーフがあっても広さ感には差が出るんです）、採光度含めての開放感は負けていません、明るい部屋を希望するなら他のマンションと比較してもダントツでしょう。

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郊外で分譲仕様まんまのハイクオリティーマンションを狙う「フォレシティときわ台 」（１）

今回はかなり戦術的な企画性の高いマンションの紹介です。
「郊外ならではのハイクオリティ狙い」という、新しい企画のマンションで、しかもペット２匹まで可等、こちらも滅多に比較する対象の無い意欲作です。
都内でいえば20万ランクの部屋を郊外でリーズナブルに実現しようって内容になりますが、郊外といっても東武東上線ときわ台駅は池袋から乗車時間10分（ちょうど環七ちょっと超えたところ）なので都心部近郊といっても間違いじゃありません。


立地的に「板橋区」のイメージから以前の大気汚染の話等心配する方もいらっやるかもしれませんが、環境的な部分に注意が必要になるのはもっと池袋に近い地域となるので、乗車時間10分というところが環境面でも優位な条件になっているところも見逃せません。
実際の住所にしても東新町1は、練馬区方面の住宅街に近接していて、非常に静かな住宅街ですからイメージとしては「杉並区や中野区北部」なんかと街の雰囲気はよく似ています。
早速現地に向かいます、



とてものどかな街並みで、若い奥さんやお子さん連れの方なんかが多いのです。

通勤ルート的には川越街道の交通量がちょっと気になるところですが

物件自体は、ここから又南側の閑静な住宅街なのです。


フォレシティときわ台の企画イメージのひとつが、この「イタリアンガラスブロック」で、外観の独特のカラーリング（バルコニーがクローズドボックスになっていないことが防犯性にも寄与しています）含めて好みもあるかと思いますが、特徴的なイメージのひとつです。

こちらがエントランス

早速お部屋に入ってみましょうこちらがGタイプ１F51.84�u15万5千円のお部屋です。

室内のイメージも色彩感がある部分と、大理石調のホワイトフローリングに特徴がありますね。

と、ここで物件概要いってみましょう。
これがですね、そのまま分譲クリオティーなのでやたらとハイスペックなのです。
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ハードボイルドなマンションが渋谷に

ハードボイルドと言えば赤坂ならこちら、六本木ならこちら、千駄ヶ谷的ハードならこちら、街にひとつはこんなハードな奴があるもんです（目黒にも私1棟知っています）。
間取を見た瞬間、


　カッコいい〜
　ズバリ住みたいっ

個人的趣向がかなり入っているので、何ではありますがこういうお部屋に私は目が無いんです。
確かに黒川氏の中銀の現在はハードに違い在りませんが、意匠とししては”ポップな感じ”なので銀座系ならこちらでしょう（残念ならが今は住居はありませんが）。代々木だとコレかな〜

この渋谷系広さは15.2�u「ちょっと広いかな」とも思いますが、真っ二つに半分が水回りですから、居室のコンパクトさは申し分ありません。この4帖って他に無いサイズが又いかしています。「どうなのこの4帖」って、と意味も無く言いたくなりますが絶妙な間取ですよこれ。

都市部のコンパクトな住居のハード性ってのは、そのまま街も自分の”シマ”の一部と化すことで住居という空間に縛られずに（ずっと部屋にいてもですよ）「外側の空間」が認識されるところにあります。言うなれば馴染みの喫茶店のボックス席に落ち着いた時の在り様です、
どこの世界にも喫茶店のボックス席の広さを6帖欲しいなんて人いません、
シンプルに暮していれば、「どこにでも手が届く」事はあっても何かに不自由する事はありませんよ。

さて、そんな素敵なこのお部屋は”円山町”にあります（おっキタキター）

早速渋谷駅から向かいましょうか。
ハチ公口から向かうなんてルートは遠慮して南口からマークシティーの裏（井の頭線西口）を抜けていきます、

この界隈は夜の街でも静かなもんですよ、
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成約事例『事務所改装』特集フォトスタジオ編

今回は「狭山フラット」からの改装繋がりでピッタリのレポートです。
事例としてもとても特殊なケースで、そのサイドストリーも又特殊なんですが現借主である某写真家の方から了解済みとなりますからレポート後半部分で触れようかなっと思います。

さて、一般の方にはちょっとわからない事だと思うんですが、『写真スタジオ』仲介営業の仕事としては比較的多くある問い合わせなんです。その理由が「見つける事がほとんど不可能なので同じ人が結果として多数の業者に問い合わせをしている」からなんです。延べ件数が多いって事ですね。
このスタジオとにかく難航します。
理由は
１天井高が必要（３ｍ〜）
２業界的に「所謂イイトコ」でなければならない
３外光利用の場合建築基準上無理のある採光度が必要
４商業利用を織り込んでいるケースが多い（貸しスタジオ：非常に利益率が高い）
５問い合わせの人物像として”物件キャラ依存タイプ”が多い
（カメラマンの方は改装的コンセプトよりある程度完成された素材重視の人が多い）
６本来ならその特殊性から「土地を購入して建てるものクラス」である
７貸しスタジオを考えている人はその利益率のパフォーマンスから賃料上限はかなり高いが、そこからの逆算として「相対的に改装費用の準備が追いついていない」→５と関連

等々、不動産の現実って世界より長年の物件探しの影響か「どうしてもこういうのが必要」に傾斜してしまっている場合も多くて（合わせて経験から不動産業者への信頼も傾いてしまっていて）、実現可能な方向性をコンサル中に感情を害してしまって（「これを探せと言っている意味がわからないのか」的に）、コンサルの意味を踏み外して調査前の段階から雲行きが怪しいケースも多いんです。
結果的に不動産業界の方にも「いやぁ写真スタジオの問い合わせは勘弁してください（難航する調査の上にほとんど成約が難しいので莫大な赤字になるケースが多い）」になってしまう有様なんです。
それこそ問い合わせを見た瞬間「まいった写真スタジオ、う〜ん」となるぐらい厳しい問い合わせなんです。

そーーんな写真スタジオの成約事例改装レポートをお伝えできるのは、感無量といいましょうか、お部屋を紹介して仲介した私にとっても誇らしいお話なんです。
正直「ついにやった」とグッとくるぐらいの話なんですよ〜
この成功も借主の某写真家の方が大変素晴らしい方である事、全面的にサポートしてくれたRELIGAREの田村さん、媒介会社であるアーバンホームズ中村さんの協力あって初めて成功したとこの場を借りて感謝したいと思います「ありがとうございます」。

さてキックオフしたそのスタジオです、

エントランスのビフォア


アフター
原状回復の特約からなんと自動ドアとして復元性を残したままセキュリティーまで踏まえた改装の結果がこちら（ここRELIGARE田村さんだからできる仕事です）。


玄関付近ビフォア


玄関部分アフター
接客可能なフローリング仕上げのオフィースを設けたオリジナルデザイン

（チラっと写っている黒い遮光カーテンはシャッター撮影用）
このフロアの出来栄えも素晴らしくて、ここだけでも十分洒落たオフィースだったり、物販店舗でも飲食店舗でも可能なレベルに達しています。


そしてメインフロアのビフォア


アフター「フォトスタジオメインフロア」



素晴らしい完成度です、わからないところに様々な工夫があるんですが、そんな細かいディティーるをお伝えできなくて残念なぐらいですっ
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