えー正直忙しいといいますか、なかなか取材レポートを書けない環境にあるものですから今回は地味でありますが”使える情報”をレポートします。
カテゴリ的に「あれ?」と思う方もいらっしゃるかもですが、いえいえいどうして『分譲か賃貸か』を考えさせてくれるレポートになっている筈ですよ。
地域の相場なんてポータルサイトで検索すれば一発でわかるじゃないですか?
などと切り返されてしまうと身も蓋も無いですが、、
結構面白い話になってますので、お付き合いくださいな。
【さて本題】
「地域の賃料設定を簡単に想定する方法」
一番簡単な方法が『分譲・中古マンションの販売価格を想像してみる』です。
(時折賃貸なのだから賃料は自由にいくらでも設定できるのではないかと誤解されている方いると思うので、その誤解への解答でもあります)
賃貸というのは「資産運用や投資のひとつの方法」です。
簡単に言えば手離した方が資産保全や運用益として他の債権や証券が有利であれば不動産を手放すことが賢明になります。
簡単に言えばそれ以下の賃料となるのなら大家業を廃業して売却した方が有利なボーダーラインがあるという事です。
特に不動産所有で資産運用する事が有利なのは「インフレによる資産目減りが無い」ところです。
インフレ経済の場合定期預金などはインフレ率より高い金利じゃないと貨幣価値の下落に負けて目減りするのと同じ、土地資産はインフレに応じて価格も上昇するのでそこが保存されます。(土地資産バブルは更に別論議です)
しかし現代社会はデフレですから→貯金しておくだけけ金利0でも(物価が下落=貨幣価値の上昇により)資産は増え続け保全としても安全なので流動性から言っても「土地で所有しておくより現金で持っている方が得」な状態です。
デフレ時代の不動産資産というのは本来手離した方が有利(発端がバブル崩壊なので資産デフレでもあるんですが)なんですが、証券市場と同様に「下がるとわかっている状態で売りと考える人もいない」ワケでどこかで下落は止まります。
更に投機市場のような(所謂不動産バブル)では無く、実体経済にける実需を考えた場合日本は高齢化により人口が減っている上、高齢化晩婚化などで「シングルの部屋は述びる」(そういう意味では人口は減っても世帯数は増えるかもしれない)予測はありますが、ファンダメンタルとしては『供給過剰』であり、東京地区でも住居・オフィースの空室率は実質で5%前後に達する筈です。
(賃貸としても利用されていない空き家も加えれば10%超える可能性あります:日本の都市部全体で15%近いと主張する評論家もいるぐらいです。)
つまり元々からして不動産投資に向いている環境では無いワケです。
(昔からの大家さんの場合、資産が大幅に目減りしている事になります←高い時に売却して定期預金・債権や証券投資に切り替えてた場合と比較した時の損益)
しかし資産デフレで不動産価格が実質「底値状態」なので、
『新規に不動産投資を始める人』には今が有利であり、同時に現在は0金利政策で(本当は物価下落よる逆金利というか物価下落率分資産は増えているんですが)低利回りであっても高い利益率になります。
(これが不動産投資が人気の理由)
ちょっと話が長くなってますが、
えーつまりですね、『中古マンションなどを購入して分譲賃貸として貸し出している部屋』が地域の『賃下げ相場を引っ張る傾向』にあるんです。
これが「地域の賃料設定を簡単に想定する方法」なのです。
■『中古マンションなどを購入して分譲賃貸として貸し出している部屋』の賃料の決め方
中古マンションを購入して賃貸住居として運用する場合、利回りから逆算して賃料設定するとまず(不動産価格が下げ止まりか下落傾向なので)周囲の相場より安いため入居率も高いってなぐあいで、それほどクリティカルに相場を調べなくても簡単に賃料を設定できます。
「利回りありき」で考えるんです。
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額面利回り7%:最近の賃貸相場では標準的な数値でしょう。
額面利回り5%:堅いとも表現できますが”低い数値”でしょう。
(利回り10%超えるのは資産価値が大幅に下がった古い木造アパート一棟売りや不動産価格が不安定な”地方”や”郊外”の場合で←元本リスクが高くなれば利回りも高いと、ここは債権や証券投資と同じでです)
※以前不動産投資する時の利回りの目安は10%でした。後段の説明読んでいただければ「額面で10%無いと厳しい」という状況理解いただけると思います。つまり現在の7%がいいところという状況はかなり『借り手市場』という証明です。
注)購入や新築賃貸だけではなく、通常の賃貸も大規模リフォームなど融資を受けて運用するケースが多いですから上記の利回りは表面上であり、購入の場合で言えば購入時の銀行借り入れ金利をマイナスして初めて所得となり(小規模修繕や空室リスク分も引き当てなければならない)実際の利益はほんの数%となります。
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賃貸住宅を”賃料”で考えるので「なんだか損」と思っちゃうのです。
賃貸とは『住宅ローンの金利程度で長期利用を設定できる権利』なので、それが何%の利率で自分は借りているだろうと考えれば「賃料は支払うだけ損」なんて考えにはならないでしょう。
(「賃料は支払うだけ損」なんてのは分譲やっている営業店のセールストークですよ)
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