2013年03月24日

『賃料100万円』

正確には110万円です、
まーその誤差で一部屋2DKが借りられてしまいますが、100万ベースとなれば10万円も1割ですから、タイトルはわかりやすさ重視で100万円となっております。(分譲タイプです)
内容的には(著作権の関係で管理会社提供の室内画像はブログで公開できないのですが)、以前紹介した国会議員のマンションとほぼ同格かと思いますので参考にしてください。
http://retour.seesaa.net/article/54891475.html
イメージ的には高級オフィースビルの全室が住居になっているホテル系建築です。

まず考えるのはスケール的に「どんな人が借りるの」って事になりますが(笑
昔は、このタイプ外資系法人貸しを計算に入れて外国籍の幹部社員用の住宅的に開発していた時代があります。(ホーマットシリーズまでいかなくてもと各社夢を見たというかそれを模倣するように高級マンションを手掛けていたんです。)
※実は意外な事にかなり上級幹部の方でもそりゃ外国籍の方ですから「小津安的和風住居はどこにあるの」なニーズも強く、驚くほどリーズナブルな(最近の若い人的にはボロと言ってもいい)古築アパートに「ついにみつけた」と喜んでいたりするんですけどね、、

そう言っておきながら相場評価なんかを出してみます、、
最初にお断りです「駐車場が’2台ついてます」この辺ですと2台で9万とか余裕なので部屋だけの賃料ベースは100万と設定します。
極端に広いもので(144.57平米)、えーっと45平米が3.2室分ですから仮に45平米だとするとザックリ言えば32万相当のお部屋となります。50平米前後の高級マンションであれば珍しく無い賃料です(数年前なら36万してました)。
現実はそれより細かいこと言えば5平米割高ですが(ザックリ×3で一部屋当たりに戻すと15平米)、これだけの広さを確保する部屋を保持する占有係数みたいな部分にも比重は強くなるわけで、単純に平米単価で判断はできないタイプです。
※事実このマンションは「ホテルオークラによるレセプションサービス・共有部分にゲストルーム・スカイラウンジ有り」なので前述15平米云々が無意味となる特典があるため、むしろ割安だと言えるのかもしれません。
(ええ一般人には「ホテルオークラによるレセプションサービス」の意味がわからないだけでして、、、って何?本当に。)
ちなみに前述のホーマットシリーズ辺りが賃貸に出る場合概ね「70u2Lで賃料63万とか」でしょうか。

つまり「誰が借りるのか」の答えですが、この場合「虎ノ門で144.57平米の広さを必要とする人」という解釈になりますね。ホテルオークラの要素もそこを表してます。
間取り図ご覧いただければわかるとおりにメインは『32.4帖のLDK』です。
(※極端に広いと申しましても私の田舎である北海道あたりですと二束三文の土地に建坪こんぐらいの広さの家は普通にあったりしまして、殊更に高級という位置づけで無い場合もあります。←雪下ろしどうすんの?な方が重要だったり。)
繰り返しますが「虎ノ門のホテルオークラ近くで144.57平米の広さを必要とする人」が借りるんです、
ですからえー庶民的には誰が借りるのかまったくわからなくて自然ですよね。
(オフィースで考えれば「あーなるほど」的にわかっていただけるかもしれません。しかも本社虎ノ門だとかで、)

■前説が長くなり過ぎましたね、早速現地レポート開始です、
位置的には大雑把的にも物件所在的にも『虎の門』です。
最寄り駅は虎ノ門では無く神谷町となります。
toratw01.jpg
神谷町は昔愛宕の分譲キラーを紹介したことありますが、オフィースビルの中で住居となれば(母数的にも相場的にも)それは高くて当然な立地となります。
toratw02.jpg

不動産評価的にずらーっと立ち並ぶ上物を眺めれば底地の評価が考えるまでも無くわかるって感じですね(所謂担保価値ですね)。
toratw03.jpg
実はすでに今回紹介の物件見えちゃってます。
真ん中のタワーです。

物件までのルートは左にTV東京な流れでオークラへの別館(サウスウィング)方向へ道なりです。
toratw04.jpg

toratw05.jpg

物件正面はタワーオフィースなんですが、住居タワーは横道から入れます。
toratw06.jpg

toratw07.jpg
意匠における特別な方向性は無く、ドーンと普通にタワー型の合理的オフィースビル様式の外観。
デザイン的には手前のタワーオフィースのが個性的だったりします、
toratw08.jpg
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posted by iwahara at 23:17 | Comment(6) | TrackBack(0) | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする





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