風呂無しAPが最高なんですよ（いえいえこの風呂無しAPがまた最高なんですよ）

現代社会だからこそ風呂なしコンパクト木造和室１Rがアリなんです
それはねお風呂ついている方が便利は便利です。
ですけれど、ミニマルコンパクトの原型として「光熱費が安い」DKと違ってコンパクト木造和室１Rはストゥディオと同じ構成になっており、高い合理性がある。
（ひょっとするとDK時代の所謂台所設計よりシングル向けなら便利な設計だった。）
昭和の学生APや下宿や間借りに比べれば、専用トイレと専用キッチンはゴージャスな設備であり賃料を抑えるには4帖半でも可と言えば可なんですが水回り配置設計上「キッチン・トイレ専用和室１Rは6帖から」でしょうね。

昨今の用途は勿論シングル住居としてあり得るものですが、セカンドハウス・個室書斎として利用する事もできますし（特に今回のお部屋はその用途にベストマッチ）、都心部にもまだまだ現存しているところがポイントなのです。
現在郊外の風呂無しの方が地域の銭湯閉鎖など利便性が後退する側面もあるんですが、都心部の場合（実際に都心管理会社から聞いた話ですが）『フィットネスクラブ』があちこちにあるので「風呂無しAPとフィットネスクラブの会費合計してもお釣りがくる」と合理的計算であえて風呂無しAP選択する人もおりまして、東京シングルライフベテラン向け１Rとして実はアリアリの存在。

ザックリと銭湯代（今450円）逆算すると１万相当加算でB・T別とバランスする事になるので、賃料評価的にはそこがボーダーになりますが、忘れてはいけないのは「そこいらのユニットバスと銭湯のお風呂は比較にならないほど銭湯が上位」というところでありまして（勿論お風呂掃除やら浴室で使う水道代も込みですから相対評価的には１万以下でしょう）、30年前は夜の銭湯は随分と混んでおりまして洗い場満席状態で並んで待つ事もあったのですが、現代ではそういうこともありませんしね。
（※都心の状況としては広尾商店街にも銭湯ありますからね、広尾で風呂無しAP探して銭湯通いする暮らしってのも逆説的に「かなりカッコいい」と個人的に思っております。）

■さて今回紹介するのは代々木というか参宮橋からです。
代々木の街紹介は何度かやってますから、駅回りは飛ばすとしまして、
今回は風呂無しという背景ありますので最寄りの銭湯から紹介となります。
銭湯は南新宿駅の真裏にあります、


隣がコインランドリーという定番のスタイルで、はいこちら

物件概要にも記載しますが、「南新宿駅から参宮橋駅」というのは歩いても15分無いかな？程度の距離でありまして、物件から銭湯までの距離も約940mです。
（940mは不動産表記方式ですと分速80mなので約12分）
銭湯を利用する事考えますと「ちょっと距離あるな」というところですが、昨今の東京風呂無し事情的には（やはり廃業とかもあるんですよね）まー贅沢言えない距離感となります。
それもその筈で今回のお風呂無しAP「かなりいいとこにある」んでございます。
ここんところはトレードオフで。

南新宿からペアシティーんとこ進みまして

まっすぐ西参道を渡ると、

所謂代々木”いいとこ”とされるメインの「初台の南側で、参宮橋〜でそのまま小田急線沿いに代々木上原まで」のゾーンとなるのであります。


ちなみに参宮橋あたりから八幡は高級マンションエリアで、上原方面は戸建てのいいとこメインといったところでしょうか。
（その関係でシングル賃貸の場合には上原より代々木八幡のが私的には評価が上で、買い物環境的にもシングルの方なら代々木八幡や参宮橋のが暮らしやすい筈です。）

さて、そんなシングル賃貸などもある参宮橋の住宅街へとはいります。

まー非常に閑静で平和な住宅街なんであります。

ここの実にわかりやすい間取りのこのお部屋が

一見なんてことない和室6帖に見えますが、
現地確認して驚きました。
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現代的１R改装モデルの考察

実は今回紹介の間取りには実例もあり、募集もされていたのですが（成約済みで取材がボツとかでありませんで）、現地の立地条件等でブログで紹介するには（若干固定層向け過ぎで）難しいと判断ありまして、レポートとなる事無かった都心部物件からのものです。
取材の趣旨も「ミニマルコンパクト・意欲的な１R改装モデル」的な題目を検討していたもので、主役は改装された間取りにあります。

そこで、今回は間取り研究的にレポートしてみようと思ったところです。
公開されている情報の引用とならないので、著作権的に「ほぼ同じ間取り」をちゃっちゃっと再現しております。
それがこちらの間取りです。
　↓


一見なんてことない間取りに見えますよね。
しかも約15平米ともなれば竣工時はビジネス用セカンドハウスであるとか（或いは個人事務所）、学生向け的ないかにもな20平米以下の投資向け分譲１Rマンションの部屋がベースになってます。
そのままだと誰の目にも止まらないというか「え、どこがリノベーションなの」と思う方も少なくないでしょう。
よーく見てください。
15平米の１Rマンション（マンションはほとんど壁芯計算なので床面積数値は同じでも木造APより狭い）、実測ではどうでしょう13�u14�uあるでしょうか、
※古いアパートなどでお馴染みの広い「江戸間6帖＝9.24�u」ですから、13〜14�uと言えば「昔で言えば4帖半一間の１K」といったミニマルさです。

常識的に考えますと「20平米以下の投資向け分譲１Rマンション」と言えば？
洗濯機はベランダバルコニー３点ユニットに小型冷蔵庫付きのユニットミニキッチンですよね。
ここが全改装されておりまして、
キッチンは小型ながらIHへ、洗濯機置場室内、B・T別となってます。
これが又パズルのような合理的配置により実現しており（非木造建築は保守及び躯体劣化を防ぐために水回り配管は最短距離でなければならない）、通常どこから考えても３点ユニットのが合理的なんですが思い切ってやってみたら「できちゃった」的なところがいいですね。

■このブログでは再三マンションは西洋建築なので、倣えじゃないですが「B・Tは同一がデフォと思って探す方が結果が全然いい」と説明してきました。
それは事実です。
極論「そもそも梅雨のある日本には非木造建築は向いていない」んです。
前述「B・T同一をよしとするべし論」もそんなバックグラウンドを背景にしたトレードオフ的発想となりますので、実際に高級木造APなども紹介しているように（木造APは設計上B・T別が容易なのでB・T別が多い）「B・T別を否定しているものではありません」。

設計上もある程度廉価な建材はサイズも決まっているので、配置上の工夫も難しく無理せず３点ユニット軸に配置するのがベターには違いありません。
ですが、値下がりした往年の「投資向け分譲１R」に指定サイズの建材を用いて合理的に配置してみるってアプローチは可能であれば大歓迎になります。
※以前目白のデザイナーズで気鋭のデザイナーさんが「これ以上コンパクトなB・T別を見た事が無い」見事な設計を確か17�u前後の１Rで実現していたのを見たことありますが、部材などを専門に揃えれば可能な事であるのも事実なんです。

３点ユニットの基本性能は実に合理的でそれは固有に素晴らしい日本の発明品であり（東京オリンピックの時のホテル需要に対応するため建材として発明）、またそれは個別にアリアリなのですが、日本の文化伝統から見ますと「B・T別の希望があるのは事実」でありまして（仮に注文住宅で一戸建てを建てられるのであれば西洋式レストルームを注文する人が多いとは考え難い）、
日本的マンションを設計する上で「配管距離最短」に問題なければ大いにB・T別改装していただきたいところなんです。
※改装趣旨と使用部材の性格上「それなりに賃料は上昇」しますがそこはトレードオフでしょう。

以上の背景から再び間取りを見るとですね、
「かなりうまいことやっている部屋だな〜」と感心したんですよ。
パッと目立つような派手な演出はありませんが、
こういう地味なリノベーションって積極的に評価していくべきではないかと思います。

そして現代社会の場合このタイプの改装系ミニマルコンパクト１Rは高齢者の独り暮らし向け間取りとしても適しておりまして、廉価に購入できるなど「少子高齢化時代にもマッチしている」と思います。私は今後「セカンドルーム需要」も増えてくるのじゃないかと思っておりまして、
公共機関であるとか、病院施設なども近い都心部でこのタイプの「各室個別の再開発」あるべしだと考えます。
逆に昭和高度経済成長時代に作り過ぎた２DKが中堅高級シングル向けの１Rストゥディオなんかに改装されていけば、戸数的な過剰供給も吸収され後継者のいない高齢者の方が気ままな独り暮らしの権利を保障されるような政策と合わせれば、更地の供給が多くなり一般サラリーマンが分譲マンションでは無くて再び戸建て住居を購入できるような環境に戻るかもしれません。
※この辺は都市計画と連動させないといけませんが、高齢者が自力で資産売却による現金可をしなければならないとかこの辺は政策的に考える余地あると思います。公的期間が高齢者福祉サービスと交換で物納的に不動産を取得するのはこれまた別の問題も出るでしょうから簡単な事だとは考えませんが。
（正直現行法のままだと不動産がそのまま相続されても固定資産税やら相続税やら相続される方が困る場合も少なく無いんですから。）

どちらにしても政府なり地方自治体が「無策」ってのは困りますね。

高級エリアの二人入居ハイCP（参考）

いきなりタイトルが「（参考）」となっておりますが、これはですねかなり突出したハイCP物件であるだけでなく（内見された方は一発で申込みかと思います）、間取り内容が特定条件なものですから「同様タイプを探してください」的なのが事実上不可能なので、高級エリアにおける「可能性参考」としての取材と相成っております。

物件最寄り駅は茗荷谷なのですが（ここ詳しく後述します）後楽園駅から向かいます。

後楽園駅徒歩と言えばヴィンテージ「川口アパートメント」ですが、そのままそっち方向（春日通りを北上）が小石川まで連なる高級住宅街でありまして、所謂茗荷谷徒歩のが最寄りなんですが茗荷谷駅付近はそのまま不忍通り沿いの住宅街との連続性がある駅だったりするため、街の流れ的に後楽園から向かっていると、このような取材意図になってます。
（ちなみに茗荷谷徒歩8分でこちらが最寄り駅、後楽園からですと1500ｍほどで物件のある播磨坂です）

というわけで、そのまま春日通りを進みます


中央大学がありまして、


更に進むと一大マンションエリアとなります。


文京区の同エリアは商店街的にもお上品と申しますか、営業時間が昼中心だったり日曜お休みなどの傾向ありまして、巨大な商圏ながら「所謂繁華街的要素が無い」とこが”いいとこの証”にもなっているため、行った事無い方は夜道が暗く感じるかもしれませんが文京区は東京でも治安最強区なので全く心配はありません。
（欲を言えば地域住民向けもう少し洒落たcafeなどが出店できる都市計画のがベターに思うんですけどね〜。思ったとおりでカジュアル系のイタリアンやフレンチ店舗は”どこも満席状態”でありまして、地域住民ニーズとしてもこの辺の期待あると思うんですが。）

こちらは茗台中学校


その迎えに物件最寄りの食料品スーパーでもある三徳があります

同じ三徳でもこれだけ高級感のある三徳見た事無いみたいな（笑

そして物件最寄りの小石川５交差点（播磨坂）に到着です

（ちなみにここから茗荷谷駅まで380m）

今回記事のメインはここからが本番なんです。
『播磨坂さくら並木』



率直な感想で「日本でしょうか」みたいな事になっておりまして、
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クレバーな二人入居可２LDK荻窪の場合

通常このブログでは（取材対象が都心寄り多いため）徒歩10分以上の物件がレポートされる事はありません。東京の場合都心近くですと近隣いずれかの駅には10分前後で到着してしまうためです。
郊外沿線の場合でも都心部から放射状に延びてますので、ある程度都心から離れないと徒歩10分以上のエリアはありません。
勿論バス便利用の徒歩10分以上の場合賃料も安くなる可能性ありますが、あまりにも郊外住宅開発地域になってしまえば周囲は幹線道路だけでガラーンとなっているなどそれなりに住環境も内容的に厳しい場合になることも少なくありません。
さて、今回はバス便でも”いいとこ”ちょっと頑張れる人は普通に歩けるという絶妙な立地でハイCPなマンションがありましたので紹介してみようとなったところです。
しかもバス便本数も多過ぎなぐらい頻繁なルートにありますので、バス便利用も必ずしもハンデとならないのではなかろうかと思います。

中央線でバス便主要ターミナル駅で有名なところと言えば「ダントツで荻窪」です。
いったいどこまでバス乗り場があるのかわからないぐらい多数ありまして（西武線駅方面から丸の内方面などかなり広範囲に及びます）、「バスを利用するとかなりのところまでいけるのが荻窪」の特徴のひとつになってます。
早速荻窪からスタート（勿論歩きます（笑、）


せっかくなので荻窪解説的に『ファミリー系の街』として知られる荻窪の繁華街はどうなっているのも紹介してみます。

こちらは駅前西友の裏手でありまして、荻窪はこの西友裏と青梅街道とJR線路から環八のおおよそ三角形で囲まれる区画に繁華街が固定化されておりまして（青梅街道北の教会通り商店街には所謂飲み屋的店舗はほぼ無い）、その区画も杉並公会堂までで終了する格好で通常の買い物ルートや通学・通勤ルートで繁華街を通る事が無い構造になってます。
文京都市として有数の街でもあるので都市計画的にもしっかりしているというところかと思います。

と、そんな西友裏から青梅街道に戻ります。
西友裏商店街をちらっと覗きますと、

「おー模型屋さんさっそくガルパンモデルとかやってるなー」など言いながら、

青梅街道です。
ちなみに物件までは青梅街道まっすぐだったりします。

少し歩くと

駐輪場の案内ありますので（空き状況わかりませんがなにげに荻窪は自転車置けそうなところもあちこちある駅かな〜という印象です）、今回の物件自転車置場もあるとの事なので自転車通勤もアリアリでしょう。

駅前には「タウンセブン・西友・ルミネ」と買い物に困る要素皆無ですが、青梅街道商店街に食材店舗ありまして、

荻窪で買い物に困るとか通常ありません。
休日も荻窪の街に出ればほとんど十分で吉祥寺に行かないとな状況はヨドバシ行きたい場合だけぐらいのものじゃないでしょうか。

歩いて西友裏から５、６分で四面道交差点（青梅街道と環八の交差点です）

荻窪駅からだと徒歩10分ぐらいで、地元的にはこの辺までが駅近ですね。
四面道から先になると「バス乗ろうかしら」と考える区画になってきます。

さらに先進みます
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