2013年06月20日

現代的1R改装モデルの考察

実は今回紹介の間取りには実例もあり、募集もされていたのですが(成約済みで取材がボツとかでありませんで)、現地の立地条件等でブログで紹介するには(若干固定層向け過ぎで)難しいと判断ありまして、レポートとなる事無かった都心部物件からのものです。
取材の趣旨も「ミニマルコンパクト・意欲的な1R改装モデル」的な題目を検討していたもので、主役は改装された間取りにあります。

そこで、今回は間取り研究的にレポートしてみようと思ったところです。
公開されている情報の引用とならないので、著作権的に「ほぼ同じ間取り」をちゃっちゃっと再現しております。
それがこちらの間取りです。
 ↓
mdcobt01.jpg

一見なんてことない間取りに見えますよね。
しかも約15平米ともなれば竣工時はビジネス用セカンドハウスであるとか(或いは個人事務所)、学生向け的ないかにもな20平米以下の投資向け分譲1Rマンションの部屋がベースになってます。
そのままだと誰の目にも止まらないというか「え、どこがリノベーションなの」と思う方も少なくないでしょう。
よーく見てください。
15平米の1Rマンション(マンションはほとんど壁芯計算なので床面積数値は同じでも木造APより狭い)、実測ではどうでしょう13u14uあるでしょうか、
※古いアパートなどでお馴染みの広い「江戸間6帖=9.24u」ですから、13〜14uと言えば「昔で言えば4帖半一間の1K」といったミニマルさです。

常識的に考えますと「20平米以下の投資向け分譲1Rマンション」と言えば?
洗濯機はベランダバルコニー3点ユニットに小型冷蔵庫付きのユニットミニキッチンですよね。
ここが全改装されておりまして、
キッチンは小型ながらIHへ、洗濯機置場室内、B・T別となってます。
これが又パズルのような合理的配置により実現しており(非木造建築は保守及び躯体劣化を防ぐために水回り配管は最短距離でなければならない)、通常どこから考えても3点ユニットのが合理的なんですが思い切ってやってみたら「できちゃった」的なところがいいですね。

■このブログでは再三マンションは西洋建築なので、倣えじゃないですが「B・Tは同一がデフォと思って探す方が結果が全然いい」と説明してきました。
それは事実です。
極論「そもそも梅雨のある日本には非木造建築は向いていない」んです。
前述「B・T同一をよしとするべし論」もそんなバックグラウンドを背景にしたトレードオフ的発想となりますので、実際に高級木造APなども紹介しているように(木造APは設計上B・T別が容易なのでB・T別が多い)「B・T別を否定しているものではありません」。

設計上もある程度廉価な建材はサイズも決まっているので、配置上の工夫も難しく無理せず3点ユニット軸に配置するのがベターには違いありません。
ですが、値下がりした往年の「投資向け分譲1R」に指定サイズの建材を用いて合理的に配置してみるってアプローチは可能であれば大歓迎になります。
※以前目白のデザイナーズで気鋭のデザイナーさんが「これ以上コンパクトなB・T別を見た事が無い」見事な設計を確か17u前後の1Rで実現していたのを見たことありますが、部材などを専門に揃えれば可能な事であるのも事実なんです。

3点ユニットの基本性能は実に合理的でそれは固有に素晴らしい日本の発明品であり(東京オリンピックの時のホテル需要に対応するため建材として発明)、またそれは個別にアリアリなのですが、日本の文化伝統から見ますと「B・T別の希望があるのは事実」でありまして(仮に注文住宅で一戸建てを建てられるのであれば西洋式レストルームを注文する人が多いとは考え難い)、
日本的マンションを設計する上で「配管距離最短」に問題なければ大いにB・T別改装していただきたいところなんです。
※改装趣旨と使用部材の性格上「それなりに賃料は上昇」しますがそこはトレードオフでしょう。

以上の背景から再び間取りを見るとですね、
「かなりうまいことやっている部屋だな〜」と感心したんですよ。
パッと目立つような派手な演出はありませんが、
こういう地味なリノベーションって積極的に評価していくべきではないかと思います。

そして現代社会の場合このタイプの改装系ミニマルコンパクト1Rは高齢者の独り暮らし向け間取りとしても適しておりまして、廉価に購入できるなど「少子高齢化時代にもマッチしている」と思います。私は今後「セカンドルーム需要」も増えてくるのじゃないかと思っておりまして、
公共機関であるとか、病院施設なども近い都心部でこのタイプの「各室個別の再開発」あるべしだと考えます。
逆に昭和高度経済成長時代に作り過ぎた2DKが中堅高級シングル向けの1Rストゥディオなんかに改装されていけば、戸数的な過剰供給も吸収され後継者のいない高齢者の方が気ままな独り暮らしの権利を保障されるような政策と合わせれば、更地の供給が多くなり一般サラリーマンが分譲マンションでは無くて再び戸建て住居を購入できるような環境に戻るかもしれません。
※この辺は都市計画と連動させないといけませんが、高齢者が自力で資産売却による現金可をしなければならないとかこの辺は政策的に考える余地あると思います。公的期間が高齢者福祉サービスと交換で物納的に不動産を取得するのはこれまた別の問題も出るでしょうから簡単な事だとは考えませんが。
(正直現行法のままだと不動産がそのまま相続されても固定資産税やら相続税やら相続される方が困る場合も少なく無いんですから。)

どちらにしても政府なり地方自治体が「無策」ってのは困りますね。

posted by iwahara at 21:43 | Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする





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