2013年08月20日

予定変更です、なんと間取り研究的な話になります。

実は三鷹ハイCPパート2的に取材まで終わっていて、退出前だったためプライバシー保護上ブログへの掲載時間調整していた物件あったのですが(B・T別が効いたのか)、15日退出内見開始の物件が「内見機会週末1回で一発消え」しちゃいましてボツになってしまいました(笑
前回に引き続きレポート的にはなんというか予定変更となります。
さて、一発消えと言えば春のシーズンだけかと思いがちですが、内容抜けている部屋は「2週以内に消える原則」ありますので、そのまんまかなと言ったところです。
加えてアベノミクスというかやはり今年は年間通して内容上位の物件に関してですが”動きが早い”傾向あるみたいですね。
(※反面個性的過ぎる物件は相性が激しいのである程度空室が続く場合あります。←その代り個性的な部屋は概念として早期契約率に劣っても解約率が低くなる事になるので各大家さんには個性的な賃貸物件に是非チャレンジしていただきたいところです。)

そんなワケでどうしたものか困ってしまい、当該レポートでテーマにしようと思っていた基礎平米数とB・T別設計のあれこれを間取り研究的にレポートしたいと思います。
■賃貸物件の賃料は概ね「広さに比例する」のはみなさんご存じのとおりです、
そこで問題になるのは日本人に需要の高いB・T別も果たして平米数に比例して存在するのかって言うと、そうなりません。
簡単に言うとRC造でB・T別に設計するためには一定以上の平米数が必要だからです。
(例外はデザイナーズに準じる特殊な設計・間取りの場合)
・一般的な設計から言えば「居室6帖を確保しつつB・T別にするには22平米以上必要」
・加えてガスコンロ2口なんて事になれば「25u以上必要」
・更に居室7帖以上とかになれば「間取りが1Rストゥディオか限りなく30uランク」
 ↑
ザックリ言えばこんなところです。
建造物の保守管理上RC造マンションでは水回りの配管を最短距離に設計しなければいけませんから(かといってデッキ構造として床下配管自由度を上げてもマンションは配管が結露しやすく結局傷みやすい)、一般的な設計の場合B・T別でガスコンロ2口となれば「対向面に一直線にズラーッと並ぶ」みたいな事になります。つまり基礎平米数に余裕が無ければ「DKだけの部屋に布団敷いて住んでいる」みたいな事になり兼ねないと、、事実水回りが平米数の半分以上を占める部屋少なくありません。
洗濯機置場室内・独立洗面などとなれば”この一直線”が更に伸びる事になります。
(木造APはキッチンの位置や向き・トイレの位置などかなり自由に配置されているんです。←木造は構造上配管自由度が高い。)
ですから再三ブログ等で説明しているように「マンション適正=3点ユニットもOKであること」がマンションにおける部屋探しのキモであり、日本と言えば和洋折衷なんですから現代人の方々は3点ユニットも使いこなしてくださいよってな話なんです(格安の部屋を探せなくなってしまう)。

■もういっこ重要な事は募集図面に記載されている間取り図上の「○帖」ってのは参考でしか無く全く信用できないってのも豆知識です。
何故って「畳の大きさが基準によって違うため」でありまして、
江戸間 1.54u:約176cm×88cm:9.24u
団地サイズ1.29u:約160cm×80cm:7.74u
 ↑
ほらね、
マンションなんかで表示される帖数ってか、新しいものはほとんど上記の「団地サイズ」に準ずるものだと考えた方がいいです。
(学生時代に暮らしたオンボロアパートなんかの6帖は大概江戸間なので現在マンションで言えば7帖に相当する。←古い物件ほど室内広いって現象が起きる理由のひとつ。)

▲ちなみにプロの間では間取りに表示されている帖数は無視して、基礎平米数と間取りから実行上の居室の広さを想定します。ですから帖数表示の無い間取り図で漠然と「この部屋は何帖ですか」と聞かれても返事に困る場合もあるんですよね。「それは団地サイズですか?江戸間でですか?」みたいに、
(間取りに表示されている帖数を鵜呑みする営業はプロの間でも素人扱いですから、)

そんなこんなでポータルサイトの不動産コンテンツなどで「6帖の広さで安い(20平米以下)B・Tがあった」なんて言っても、実際には無理なんですよ。
それは団地サイズだからですよと、
(今回ボツになったレポート物件も実は20平米以下の珍しいB・T別だったのですが、原稿的には「居室は5帖程度と考えてください」と解説つける予定でした。)
■昨今「7帖以上希望」が少なく無い背景は(昭和の研究とかだと個人の部屋は6帖で十分ってのがあります)、そのまんま7帖間以上を希望しているのでは無くって「団地サイズの6帖は狭すぎ」って事なのじゃないかと思うんですよ。
事実、江戸間6帖改装リノベの物件などで内見となると「ここは8帖ですか?」と評される事多いです。(確かに団地サイズの7帖は9.03uなので元が箪笥置場みたいな+αのある江戸間6帖は団地サイズ8帖に匹敵する事が珍しく無い。)
そして、これが又不思議な話でして(日本人特有の生真面目さというか)改装前が6帖だとそれが江戸間でもその後の募集も表示は6帖だったりするものですから、現状「部屋の広さは内見しなければわからない」という状況になっているワケです。
そんなこんなで「総じて古い物件ほど広い」傾向ありますね、
てか間取りの表示では無く平米数を確認しましょう。
▲更に言えばマンションはその平米数の計測がほとんど壁芯計測なので表示上の広さより実際は狭く、「同じ平米素の場合マンションに比べて木造アパートのが広い」って事も忘れてはいけません。

以前にも紹介しましたが、昨今はコンパクトな浴室ユニットも出てきているので(狭い事には違い有りませんが)平米数が少なくてもB・T別にできる可能性は高まっているので、格安のB・T別がもっと選択肢として増えて欲しいところではありますが、「マンション適正=3点ユニットもOKであること」が原則である事には変わりありません。
(マンションは高級物件でもレストルーム形式でB・T同一少なくありませんし)
設計上の自由度高い木造アパートなのに3点ユニットだと違う意味で残念な気持ちになりますが、、
「木造はB・T別など水回り自由度高く、マンションは元々水回りに設計上の制約がある」という常識が広まってくれれば話が早いんですけどね。

所謂建築家の明示あるガチのデザイナーズの中には20平米以下でも余裕のB・T別設計に成功している事例(キッチンの裏側にトイレとバスルームを並べて、トイレがバスルームの脱衣洗面を兼ねる異例の設計)もあるので今回の話も一概には言えないところですが、成功例は一部に限られてますから”一般例としては”今回紹介の広さ目安を参考にしていただくのがベターに思います。


最後に
2週続けて画像が無いのもアレなので、
えー三鷹レポートで使おうと思っていた三鷹駅からの画像をアップしましてまとめとしておきます。
akamita0S.jpg
本文となんの脈絡も無い画像でスイマセン(笑
赤い月ってこれのことかーと思った画像であります。
(残念ながら未確認飛行物体ではありません。)

posted by iwahara at 14:25 | Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする





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