「あえてコンパクト２DK」方南町『街編』

年度末ギリギリに取材いってまいりました。
日付的にも解約予告期間的に外観取材問題ないので街レポートと題してますが、前回紹介の物件紹介もかねてお伝えします。
方南町交差点＝方南町駅からスタートです。


方南通りの駅前商店街は「新中野駅に雰囲気似ている」のが特徴で、街的には新宿中野系ダウンタウンの延長にあることがわかります。




交差点から見て東へ伸びている商店街です


このまま先に進むと大江戸線の西新宿5丁目駅なんですね、
ロケーション的に西新宿再開発前の昔はかなりのダウンタウンであったのでこっち方面は新宿も近く、昔は男性向けとの街だったのです。現在は西新宿5丁目から南は山手通り文明圏の初台駅北界隈と分類できますから、一大マンション地帯でもあります。
（かといって初台駅南の代々木上原県のような高級住宅街ではありません。）

今回紹介の物件は交差点西南なので、こっちサイドではないのですが駅南の笹塚方面に延びる小さな商店街を紹介しようという趣旨であります。
方南通りの商店街から南に曲がります。


庶民の商店街で笹塚の駅北側商店街に通じるものを感じますね。


実際に「笹塚の分譲マンション」のような検索をかけると最寄り駅的には方南町のが近いという物件も相当数あるので、方南町東南区画が笹塚方南文化圏を形成しているのは事実です。

この南に伸びる商店街は後に環七と合流しています。
史跡とも言える仏閣もあり、笹塚方面に南下する街並みと東へ西新宿5丁目へ伸びる街並みはキャラクター微妙に違っている事がわかります。




環七を渡り物件のある西南側へ向かいます。
（向こう側に環七見えてますね）


ちなみにですが環七の交差点に接続しているこの道

この道は代田橋商店街の一部だったりするんです。


物件ルートに戻りますと、また街の雰囲気が変わり「永福町住宅街」に入ったことがわかります。
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シングル向け30平米越えのもう一つの選択肢「あえてコンパクト２DK」

（※12/29記事訂正編集アリです。うっかりしてまして方南町交差点を環七と青梅街道と記載してしまいました。環七と青梅街道は東高円寺でしたね、方南町は環七と方南通りでした。訂正編集いたします。）

年末年始ということで果たして現地取材がアリか微妙なところではあるのですが（勿論年内最終記事的に予定には入っています）、物件内容的に突出した部分あるので【物件概要】を先行させる形でレポートしようと思います。
今回のお部屋は入居が年明けからなもので、プライバシー保護上の自主規制で取材は「解約予定のような状態では現地取材を行わない」事にしているため現地取材を先行しずらい部分もありましてご了承ください。

タイトルそのままに今回の目玉は間取りと物件概要にあります。
注目のポイントは「30代シングル向け30平米越え9万台」というカテゴリーにありながら２DKの間取りとなっている部分です。
早速間取りから紹介しましょう。



構造は鉄骨造なのでRCの壁芯計測よりはスペック上の平米数と実際の広さに違いは無く、35.86�u表示どおりに近い広さと考えられます。２DKの標準スペックは40�u〜なのでコンパクト系となりますが、鉄骨造ならではの水回り設計の自由度を生かしてピッタシに２DKを確保しています。
各室DK揃って約6帖の計算ですが基準は収納部分割り引く感じで団地サイズかと思います。
所謂１LDKタイプに変化する間取りではありませんが各室引き戸は開放して「動線開放の使い分け優先」みたいにすると便利な間取りかなと思います。

このタイプの特徴としてドーンと１Rストゥディオのような光熱費を心配する事が無いという点と、いっそのこと一部屋を収納部屋などに仕立てる事もできるので、表示上の内容はコンパクト系２DKですが「メインの１DK+DEN」みたいに考えれば「東京ベテランシングル向け余裕の30�u越え」としても機能する事がわかります。勿論構造上はRC高級建築ではありませんが、低層マンションとして高級木造に準ずる内容を期待できるでしょう。
資料的にはリノベーションも謳われていますが、床仕上げもCFなどコストパフォーマンス重視となっておりこのお部屋は企画として「賃料合計9万台であるところが目玉」です。

【物件概要】
丸ノ内線方南町5分、杉並区和泉4、築S62鉄骨造階建の2階、35.86�u２DK、
デザインリフォーム（アクセントクロス）、洋室CF、エアコン、バス・トイレ別、室内洗濯機置場、独立洗面、シャンプードレッサー、TVモニター付きインターフォン、光ファイバー、二人入居可、
CATV（JCOM inMyRoom　ネット・TV適応割引あり）、駐輪場、
鍵交換代1万2960円、入居予定1月上旬、
保証会社利用可能（ナップ賃料30％〜）
賃料9万4000円（管理費3000円）、礼敷1/1

高水準のハイCPです。
井の頭で格安２Dを標準の40平米から探せば10万〜する事を考えれえば（詳しくは後述しますが）永福町住宅街区画でこの賃料はなかなか無いですね。リノベ謳う大規模リフォームかかっていますから男性向き女性向き問わないリーズナブルなお部屋を探している方に好適なお部屋です。

さて、現地レポート的に重要になってくるのは「方南町」になるかなと思います。
retourブログで過去に時折紹介してきた方南町ですが、その特徴は「丸ノ内線方南支線はかなり便利で感覚的には中野坂上徒歩感覚でいける」ところです。
丸ノ内線方南支線はショートストロークに方南町と中野坂上を行き来していて、勿論終点駅なので方南町駅に行くと「かなりの確率で次の電車が停車中」だったりしますし、意外と座れる上に中野坂上での乗り換えもホーム的に新宿方面へ対面乗り換えなので、凄く便利なバス便のような存在なんですね。
ですから、中野坂上徒歩10より方南町徒歩5のが実際の暮らしは楽かも知れないって考え方も可能。
街の雰囲気はズバリ「中野ダウンタウン系」なので、ぶっちゃけ決して高級住宅街ではありませんし街の趣も男性向けですが風俗繁華街はありませんから決して女性に不向きなんて事ありません。
庶民的な商店街の充実などなど中野駅の丸井から南側的雰囲気のイメージで間違いないでしょう。
環七沿いは決して環境良くないですが「環七沿いはほとんど商工区画」でもあるため、住環境的にNGな立地も存在しますが（同様立地はほとんど商工事業物件立地なので）、一般住居を探す場合にそれほど心配することありません。
後述しますが区画分類で街のキャラクターが違うのでこの点の相性は別途あります。

今回紹介のお部屋の立地は「方南町駅の西南区画・永福町商店街系住宅街区」に属しています。
方南町から見る場合「環七と方南通りの交差点方位である程度雰囲気が分かれる」傾向にあり、交差点を中心に見て「南東がオフ笹塚の方南代田橋文化圏・北東が東高円寺郊外住宅街・北西が杉並郊外住宅街・西南が永福町商店街系住宅街区」となっておりまして、その中でも住宅街の質的に上級なのが「永福町住宅街区」となり、そこに属しているんです。
決して人気の街とは言えない駅名かも知れませんが、ハイCPな物件も多い街なので「住所的にいいとことかより庶民の街のが好み」な方にはお勧めの駅です。

※などなど、物件外観へのレポートは入居時期的に難しいかも知れないのですが、街レポートの取材は予定しておりますのでスケジュール的にクリアした時にはアップいたします。


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シングル向け的には最長級の動線を誇る１KハイCP

東京の空室調査は都内に関して言えば「聞くまでも無く駅徒歩10分以内」retourでもデフォルトです。不動産表記の徒歩10分は公取委の取り決めで分速80mなので＝800m（信号待ちなどはカウントされません）、そのままでも実徒歩12分ぐらいになるのですがそれはともかくとして、都心部ともなれば10分以内に隣の地下鉄駅に到着してしまうため、そもそもどこの駅からも徒歩10分以上の地域を探す事が難しかったりするんですね。
ですから、徒歩10分以上でもOKなので賃料の安い部屋を求める場合には少々郊外の駅に出ないと見つかりません。井の頭線で言えば「浜田山あたりから西」JRで言えば「阿佐ヶ谷あたりから西」といったところでしょうか。
つまり、駅から少々歩いてもを設定する場合には→都心へ向かう乗車時間も長くなる駅＝トータルの通勤時間は長くても可orその地域をホームタウンとして都心は意識しなくても可な方向きと考えるべきところでしょう。
（今回の物件も武蔵野ローカルをホームタウンとする方に適合性が高いです。）
ちなみに東急圏は縦横無尽に路線が走っていますから神奈川県側ぐらいまで行かないと「駅徒歩10分以上なので賃料が安い」という立地条件を探すのが難しかったりします（大井町線や世田谷線のどこかしかの駅が10分以内だったりするため）。

さて、このブログでも時々ハイCPなエリアとして何度か登場している街があります。
「三鷹駅の北側武蔵野市側」町目的には武蔵野市西久保です。
今回もハイCPな立地条件の区画として知られる武蔵野市西久保からユニークな間取りのお部屋を紹介しましょう。。
■いつもの三鷹駅からスタートです

何を考えてライトアップしているのかちょ〜っとわからないのですが、三鷹駅的には正面が南口だと言う事もあり若干場違いな感じもするのであります。

そんな事はともかく駅前通りを北へ



三鷹駅北の武蔵野市は大雑把に言えば東側が商業区画で西側が住居区画という色分けがありますから、駅前通りも夕方となりますと東側は駅に向かう人、西側は家へ帰る人という傾向があるようです。

毎度紹介しております井の頭通り交差点

（実は後段出てくるんですが地元民ルート的には私間違っていたようで、ここのポイントを覚えておいてください）

以前も紹介のとおりで区画が変わると街の印象は西武線の商店街的な雰囲気となります



個人的には、三鷹駅の南（三鷹市側）メインの商店街よりこの西久保の商店街の方が馴染みがいい感じしているですよね。
ここから西側の住宅街へ進みむのですが、
裏通りっぽいところにもお店あるんですよね。

東京ではよくある事ですが、どうやら旧街道というか昔の商店街は区画整理された現在と違う分布があるようで、
今回紹介のお部屋のすぐ近くもこのような感じでありまして

（ちょっと遠回りした北側なんですが）
ここから五日市街道まで出ると少し前に紹介した
『武蔵野のビンテージマンション・ファミリータイプです』記事の
http://retour.seesaa.net/article/408317745.html
武蔵野市公共施設区画となりまして、サミットストアなんかもあるんですよ。
三鷹市は市役所のある近辺って「幹線道路の印象しか無い」のですが、それに反して北側駅徒歩15分以上先の武蔵野市は「この辺からいいところだから」みたいだけでなく商業施設もあるってところが特徴かも知れません。
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荻窪から玄人好みの１LDK

（12/1追記編集）
ちなみにですがブログ『住まいの心理学』で告知のとおりretour-webは今年度新規調査依頼を閉め切っております。詳しくは以下の記事内告知を参照ください。
今年の部屋探しは終了のお知らせです
http://kagewari-retour.seesaa.net/article/409790254.html
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荻窪の場合ファミリー世帯が暮らす一般的な主力地域は駅北側になります（有名小学校などもあるようです）。これに対して駅南側の特徴は高級邸宅が並ぶ戸建地域の存在や緩く南に伸びる商業区画の存在など「つかみどころが無い」と言えば怒られちゃうかも知れませんが、事実荻窪のイメージと言えば駅から青梅海街道から西武線まで連なる広大な駅北側の住宅街にあるのだろうと思います。
さて、今回はそんな見ようによってはちょっと地味な「駅南側」のお部屋となります。

荻窪駅の南側は北側のような派手さはありませんが、想像上に商店街は長く伸びており流石に「吉祥寺東急裏」みたいな表現はできないですけれど、若い人のお店がチラホラ出店していたり「シングル世帯やDINKSな方には北側より暮らしやすい雰囲気がある」のも確かだったりするのです。
いつもの駅南側の絵からスタートです。


これまたいつもの商店街をまっすぐ南下します



駅南商店街の特徴として「意外と店舗がしっかり新しい店に更新している」というのがあります。
専門的な事を言うと、この辺の事情には当該商店街の店舗が「旧法借家式の所有権であるか否か」なんて部分にも関わるのですが、旧店舗閉店後の更新率は駅北側より円滑なのではないかと思います。
（ほぼシャッター化無しです）


荻窪で買い物と言えば北口のタウンセブンであり西友ですが、南側に住居ある人にはなにげに北側まで出るのがめんどっちかったりするので（JR荻窪駅は高架ではないため）、南側にも食料品スーパーがあるのは重要です。


のんびり続く商店街を更に進みます

買い物などしながらゆっくり歩くとこの辺で10分ぐらい行っちゃうかもしれませんが、通勤時お店をスルーでサクサク歩けば5分ほどの道のり。


この先の学校の近くに昔はチョロキュウの模型と走行コースのあるショップがあったのですが、流石に閉店してしまったようですね。
（随分昔の話になっちゃいますが、）

善福寺川の橋を渡り、


ここで左折


すると「閑静な住宅街としか言えない」住宅街が続いているのです。

物件はここをちょっと歩いた先です。
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