2015年11月21日

ここ最近の調査における東京の賃貸相場感

調査業務的に「そもそも東京の風呂付賃貸MSの最安は?」「東京23区全体における事業物件事務所の最安は?」なケースがあったので、せっかくですから「どんな感じなのか」レポートしておこうと思います。
※木造APについては「内容不明でワンダーランドな例外事項の一点もの」が含まれてくるため平均化する事ができませんのであしからず。

いずれにしても商店街系の鉄骨造(木造高級系APと内容は同等)を例外として、RCマンションの建築コストはどうしても一定水準必要となりますし、仮に郊外に出たら出たで底地の担保価値評価から建築費用の資金調達に限界点が出てきます。「東京都の果て」まで行っても17u以上などの一定水準のMSは最安でも4.5万といったところです。
地方都市在住者の方が聞けば「地方なら余裕で1LDK借りられるよ」って話も出てくると思いますが、たとえばの話「室内造作のリフォーム工事や使用される造作設備の値段は東京も地方も同じです」、つまり地方相場の場合ぶっちゃけ敷金1でもルームクリーニング代も出ない可能性すらあるワケで、果たして維持管理費が十分確保できるのか危ういところもありまして(分譲における修繕積み立て金で考えてみてください)、見かけ上は資産リスク込みで利回りは高いが経費の比率が高く、空室が安定的に流通しているのか疑問なところもあります。
事実地方都市などの不動産投資の方法論として「とにかく10年目処に利益確定したら転売」という手法があるぐらいですから。地方都市の非木造賃貸の賃料が安いとしても維持管理上の不安から長期運用リスクが高い事を意味しています(地方の場合「いつかは持ち家」が常識なのであまり問題にはなりませんが)。借主側から言えば、設備の管理的に「大家さん資産保全的に大丈夫だろうか」と逆に心配になってしまう部分もあります。

■つまりそこそこ標準的な17u前後の風呂付RC造MSのボトムラインは日本全国で考えても「4万〜」な水準がベースラインだと考えます。
東京における底値を考える上でも、ひとつの判断材料になるのではないでしょうか。
(※これが、木造アパートにおける面白さの反証でもあります。MSで例外事項を狙えるのはビンテージな都心古築物件まででしょう。最安狙いの場合は設備内容的にも木造APのが安全です。)

母数分布的に考えるなら、廉価なシングル向け非木造MSは「6万〜7.5万」がやはり主力ですね。
B・T別をこの価格帯で狙うなら高級木造APを狙うのが吉で、20u以下なのにRC造MS限定でB・T別を狙うのは「設計上もう無理かかっている」と考えるべきです。
RC造MSで一定水準以上のB・T別は(この段階でおおよそ22u以上必要)昭和の時代から受け継がれている王道「8.5万クラス」で考えておくのが懸命です。
ついでになりますが、6万〜7.5万ゾーンでRC造MSを狙う場合、むしろ積極的に「3点ユニットでミニキッチン可」を前提にして事前に生活設計を考えておくほうがクレバーです(ここはMSにおける賃貸必須スキルと言ってもいいぐらい重要なポイント)。RC造MSの希望条件に無理をかけると急速に水準下がってきちゃうからです。
『ミニマルコンパクト』の概念も絶対ではありませんが「非木造MSが対象」です。
(注:工務店さんの内装リフォーム金額は平米単価だから違いは無いだろうと思っている方いらっしゃるかもですが、実際の工事において何をするにもやはり木造の方が簡単です。非木造の場合当初見積もりはともかく実際の工事費用には(何があるかわからないので)常に余裕が必要で、実コストは「内装リフォームも非木造は高くなる」と考えておくべきなんです。)


●事業物件の場合は(そもそもオーナー側でも資金調達が事業系でなければならなくなるなど)、どうしたってコストがかかる上に、事業が赤字にでもなれば未払いや遅延も出てきます(特に飲食店舗は未払いを織り込んでいるから補償金が12ヶ月なワケでありまして)、家主さん側の会計的にも事業用途になれば税務的にも住居向け賃貸と同じにはいきませんから住宅向けより相場は高くなります。
本店登記も可能な事務所専用で考えた場合、こちらもボトムラインは「4万5千円〜」な雰囲気です。
その代わり事業物件の場合、都心に案外近いところでも(古築ビルがあるため)最安を発見できる可能性があるなど、相場のバラつきも大きく、ザックリと一番安くても事務所専用と言えば5万ぐらいする感覚で間違い無いかと。
(何やらペーパーカンパニー向けなのか「怪しげな部屋はあっても使用不可・本店登記用の住所として使えます」みたいなオンボロビルでも数万はしてました。)
小規模に起業を考えている方は「断然SOHO(住居兼事務所)のが有利」なのは一般常識かと思います。この場合もSOHOとして利用している場合セカンドハウスが禁止されるなどの事項は無いのであり、とにかくコスト安を重視するならSOHOを軸に様々な組み合わせで検討するのが吉かと思いますが、事業物件の場合は「会社規模的に事務所で何人雇用するのか」などの(賃貸条件では無く)会社の経営方針を定めるのが先だと思います。
最初からゴリゴリに無理しなければならない起業で大丈夫なのかって部分を考えるのが先ですから。

■いずれにしても個人事務所の最安が4万5千円ぐらい。一般的な3名程度20平米以上の小規模事務所を考えるなら6万〜となるでしょう。
(※事業物件の場合「本店登記が可能か」などの条件も確認必要となります。)
また、業種にもよりますが「事務所の住所や内装デザインが新人採用する上で大きな要素となる」事も少なくありませんから(定着率にも影響あると思います)、経営に心配の無い事業者の方は事務所のコストに拘り過ぎるのも考えものだと思います。
ところが、
一般の方はご存知無いと思いますが「デザイナーズ系の事務所物件」なるものは「ほとんど存在しない」と思ってください。オーナーが設備としてデザイナーズの内装しちゃうと自動的に改装の相談もできなくなりますし、デザイン優先する事業者の方は会社イメージに合った内装を自前でやろうと考えるのが一般的なため、最初から事務所をデザインリフォームする事は滅多にありません(皆無に近いと思ってください)。
稀に「元々はSOHO限定だったのだけれど、入居者もほとんど事務所用途なので今は事務所専用になってます、な元は住居のデザイナーズ物件」なんてのがあった場合、それは非常にレアです(相対評価価値が凄く高い)。そんな候補が存在した時には迷わず本命候補に入れるべきだと思います。


まとめになりますが、
「なんだかんだ言って木造建築が衰退するのは問題です。」
(確か総務省調べで、現状日本の建築6割以上は非木造となっています。)
産学ともに新築に傾斜する中「非木造建築の保全・延命技術」も大事なテーマですが、
高性能な現代的木造建築技術の促進と木造建築の政策誘導があってもいいと思います。
フローリング部材に樹脂性が登場したように、新素材開発にも繋がるのでは無いでしょか(極論鉄骨より強く木と同様の粘りがあって加工も容易な難燃繊維のフレームだとか)。
2×4以来のモノコックによる壁式っぽい設計もある中、木造ハイブリッドな新方式開発可能性だってある筈です。非木造でも鉄鋼造建築の一部は「新木造建築」に置き換え可能だと思うんですけどね。
(木造ハイブリッドならリサイクルの可能性もありますしね。)


■そろそろ年末を控えまして、来年度から東京で云々を考えていらっしゃる方の参考になればと実DATAを元にボトムラインのレポートとしてみました。
posted by iwahara at 21:05 | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする





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