あえて新中野としてハイCPな木造１K

徒歩距離的には東高円寺が最寄りなのですが、そちらは朝の通勤ルートと考えまして、
物件ロケーション的に今回は新中野中間地点でもあることから新中野からの取材としました。
理由は買い物環境と「中野から杉並区」という一風変わった雰囲気が面白いからです。
新中野と言えばまっすぐ北上すればJR中野駅であり、バス便も猛烈でさして待つこと無くバスも利用できる街としてこれまでも紹介してきました。
駅回りの街柄もパチ屋があったり、飲み屋街があったり鍋屋横丁商店街など中野ダウンタウンそのもので、阿佐ヶ谷っぽい女街に属する東高円寺とは随分と違うのですが気取ったところが無くて好感の持てる丸ノ内線駅のひとつ。

今回の物件はそんな新中野から速攻西側の杉並区に入り閑静な住宅街にあるハイCP木造アパートの紹介です。

（地下鉄の出入り口見えますかしら）

駅から東に向かうと商店街もあるのですが、西側出口から早速杉並区側へ

あまり賑わっているように見えないかもですが、

小さなスーパーや（後の画像に出てくる大きなスーパーや）、小規模飲食店であるとかコンビニや遅くまで開業している某ジーンスショップなど、ひょっとすると荻窪当たりの青梅街道よりシングル生活には便利かもってなかなかどうしてな街なのです。

地元住民だけの街なので幹線道路ですが歩きやすく（こころなし交通量も少なげ）、


食料品スーパーもあります、


このへんから南側の住宅街へ

（ちょっとわかりにくいのですが画像には小さなcafe店舗も写っているのです。）
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特集「昨今の賃貸住宅需給バランスについて」

所謂業界的な評価として「都市部の不動産は15％程度の供給過剰」と知られてきましたが、
■直近の動向がかなり詳細に報道されています。
賃貸住宅、異常な「大余り」状態…アパート空室率が約4割の地区も、老朽化で管理放棄も
http://biz-journal.jp/2016/08/post_16114.html
（一部引用）

2014年4月の消費税率引き上げ前に住宅着工は駆け込み需要で増え、4月以降は落ち込んだ。しかし、貸家は減少が軽微で持ち直しも早かった（上図参照）。2015年1月に相続税課税が強化され、地主の節税対策としての貸家建設が増えたためである。相続税の計算では、貸家が建つ土地の評価を下げられる。賃貸住宅の建設は従来も節税対策で後押しされてきたが、相続税の基礎控除縮小など税制改正が拍車をかけた。

細かい数字は上記リンクでチェックいただくとして、
（調査内容で数字が大きく違っちゃっているところは困ってしましますが、）
総務省などが公開している「東京都内においても都心集中が進む動向」などと合わせて考えてみれば、都内であっても郊外の木造アパートの空室率が冒頭記載のこれまでのアバウトな評価を超えて（15％程度の供給過剰）、想像上に拡大していることがわかります。

引用記事にあるように（半ばそこに答えも書いてあるのですが）、郊外木造アパートなどが間取り改変で30�u以上を基本とするリストラに成功すれば、”戸数としての統計”ですから、一気に供給過剰状態は改善しますが（木造建築であれば間取り改変などの工事も容易）、大家さん心理的に「ある程度の指針」のようなものが公から出てこないと問題解決も遅れるでしょう。
簡単に言えば「改装などに対する補助金などの優遇措置」のことです。

記事にもあるように、賃貸住宅は空室率が高いから入居を促すために無限に賃料を下げればいいというものではありません。収益率が下がり過ぎると維持管理ができなくなってしまうからです。
『住まいの心理学』などでは”都心のRC造ミニマルコンパクト論”などを展開している私ですが、郊外の木造アパート空室率の今後を考える場合は「間取り改変により世帯数を減らして部屋当たりの床面積を増やす」方策がベストであると思います。
「都心の17�u１Rと郊外の30�u大型ストゥディオは同じ賃料」←このような対比があれば、賃貸住宅のバリエーションが増えることで生活の豊かさも拡大しますし、地域行政が「賃貸住宅補助」を拡大していけば需給ギャップは貸す側借りる側双方にとって有益な方向に解決すると思います（おすすめは保証会社の掛け金を行政が負担したり、高齢者の緊急連絡先を行政とする制度の導入や確定申告時に賃料の一部を経費として認める「賃貸住宅減税」などなど）。

経企庁や財務省の目論みじゃありませんが「床面積の増加には景気浮揚効果もあります」。
この促進に財政出動行ってもリターンあると考えます。
大家さんとしても、確かに管理部屋数の低下は「空室リスクの恐怖」でもありますが、行政指導で地域一帯の空室率が改善するのであれば実に合理的な選択になります。
第一不動産投資の利回りが若干低下しても管理している水回りなどの基礎的設備の個数も低下しますから、表面利回り総額は低下しても実質利回りの低下は抑えつつ空室率の低下により収支計算も安定してきます。

■補助金行政の不公平による弊害は後日『住まいの心理学』ブログに別途記載する予定ですが、
とにかく、
”とにもかくにも”経企庁や財務省は頭が固くてですね、、、
景気対策としての優遇措置は常に分譲購入などの持家関連の政策に傾斜しています。大手デベロッパーの陳情含めて業界サイドの事情があるのもわかりますが、地味にも見える「賃貸住宅対策」こそ現代社会では重要なのではなかろうかと思う次第でありまして、
賃貸住宅の流通円滑化は誰にとっても利益になりますから、是非検討いただきたいと思う次第です。

ちょっと話し逸れます。
個人的意見でもありますが、「規制の曖昧な民泊」や「シェアハウス」を増やす政策は好ましくないと思います。
受け入れる地域の合意あっての住宅政策ですし、上記住宅は概念としては「事務所可な部屋」と大きな違いの無い事業建築ジャンルへの転用です。その辺の判断曖昧なままに規制緩和だけ先行させれば用途指定を含む不動産法制の根本がグダグダになってしまいます（下手すると地価下落に繋がる可能性もある）。税府がデフレ経済からの脱却をテーマにしているこの時に手を出す政策では無いでしょう。
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珍しく売買物件レポートです（投資向け荻窪１R）

売買物件の情報は賃貸物件を知る上でもなかなか参考になるもので、売買ページのメンテナンス作業で発見した荻窪１Rの資料がなかなかの好物件であったことから今回取材レポートとなったところです。
さて最初に不動産投資の外郭から話を進めてみようと思います。
実際当社でも担当各人によって見解は違っておりまして「こうなら正解」というような答えはありません。まず重要なのは投資戦略として何を狙うのか明確にすることですね。
大きく分ければ「二つの方向性」になると思われます。
１）所謂日本の平均所得に将来的に辿りつけるような（購入時借入も視野に入れた）、年間所得額から逆算する投資（一定規模以上の部屋数を確保する購入）。
２）年金所得の足しになれば的に（国民年金支給額などが参考値でしょうか）「少額でも低リスクで借入無しで購入可能な安価な投資」。
上記二つの方向性の判断ですが、前者は結果として管理部屋数が多くなりますから一見高リスクに見えますが、賃貸運用的には「空室リスクが平均値に近づく」ため大家業的視点では低リスクなんです。
後者は購入に関して低リスクなのは文字通りですが、管理物件部屋数がどうしても少数になりますから、賃貸運用時「空室リスクの想定が難しい」となります、

但し、前者は仮に（物件固有の事情や改装含む運用ノウハウなどで）高い空室状況が発生した場合、借入金の返済がかさみ赤字転落の可能性もあります。この場合「金融商品投資であれば」損切り売却を含む撤退可能性も考えておかなければなりませんが、不動産の場合それは容易な事ではありません。
早期売却現金化が必要な状況はそれ自体が売却条件の弱さとなりますから、売却希望額が8掛け7掛けとなってしまう状況を想定しなければならないからです。損切りどころか倍損撤退みたいな形になってしまうという事ですね（そもそも運用の失敗があれば利回り含む事業性評価も低くなりますから）。

それに比べて後者の場合（私はこちらの判断を支持しているのですが）、
短期的には「平均空室率を織り込めない」厳しさはありますが、そもそも購入時に借り入れなども行っておりませんから、ぶっちゃけ空室が続いてもアンラッキーだと割り切って考えることもできます。管理戸数が少なければ将来自宅やセカンドハウスとしての運用が視野に入るのも有利な点でしょう。
導入でテキストばかり長文になるのもアレなので、賃貸における空室率の話は末尾に掲載しておきます。
てなわけで荻窪駅から物件レポート始めましょう。
西口北側からスタートです。

ポケモンが出るエリアなんでしょうかね（笑
スマホを見ている方が何故かずら〜と並んでおりました。

そんなことはともあれ青梅街道へ出ます


荻窪レポートは何度もやっているので読者の方には見慣れた景色かと思いますが、


青梅街道商店街を進み




四面道交差点を渡ります


物件概要にも記載のとおり八丁交差点を渡るとほぼ到着です

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中央線シリーズ「武蔵境から１Kマンション」

地元ながら中央線人気が何故なのかイマイチわからなかったりしますが（笑
今回紹介の武蔵境も昨今漫画アニメに登場するというですね、アニメ制作会社や漫画家業界の方がとにかくド文系の街である中央線にはなにげに多いことも遠因であると思います。
（吉祥寺のルノアールで隣の席で編集者の作家さんの打合せしているなんてのに遭遇することもありました。）
さて、それでも一般的に場所的に”中央線”と言えば「黄色の中央線各駅停車駅三鷹まで」を指しており、武蔵境は「中央線郊外のオレンジ快速停車駅」であるのは確かです。
武蔵境と言えば、私30年ほど昔の学生時代（某亜大出身なもので）頻繁に出入りしていた駅ですが、駅及び周囲の大規模再開発もありまして、当時の木造オンボロ駅舎の風情はすっかり無くなっており、若干さみしい思いもしますが、駅ビルテナント含めてはるかに暮らし向き的に便利な街になっています。
再開発された武蔵境駅、南側から紹介しましょう。


駅ロータリー前には大きなヨーカドーが西館・東館とダブルでありまして、



買い物に困る要素は０

しかも駅ビルにも食料品スーパー他がテナントにはいっておりますから、買い物の選択肢は相当幅が広いです（駅北側には業務用スーパーもアリ）。


またそのとなりに『複合図書館施設』のような公共建築がありまして

地元の方からは「本屋さんが困るほど」の高い評判を得ているようです。

物件は駅北側商店街の先なので



昔の武蔵境駅を知る人は驚いちゃいますよね（笑

さきほどちらっと触れた業務用スーパーはこちら


駅前は即スキップ通り商店街となり


小規模な区画なのですが、飲食店からパチ屋から喫茶店や100円ショップなどひととおりのお店が揃った感じのいい街です。


今回の物件は駅近ですが、商店街区画がちっちゃ目であることからその近さにもなっているのです。

（ちなみに亜大生は概ね吉祥寺までをシマとしている動性があるので、境の商店街が大学生で大いににぎわうって感じではなかったりします。これ昔からですけれど。）

商店街を抜けると閑静な住宅街です

帰宅中の歩行者のみなさん多数であるところもちらっと写っています。
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