2017年06月12日

地方都市の不動産投資を考えてみる(1)

『住まいの心理学』含めて各所で書いてきましたが、地方都市における不動産投資はどうなのか?
どうもこうも「どういう考え方をすれば腑に落ちるか」みたいな話です。
読者の方はご存じかと思いますが、retourは所謂巷で知られるような不動産投資や分譲購入に懐疑的であり、業態の特徴からくる広域広範に取得される賃貸運用情報から「考えてみる」の域を出ない話となりますのでご理解ください。
あくまでも記事の目的は”参考”です。

場所ですが(私の出身地でもあるので他選択肢は無いのですがww)
北海道札幌市です、
ppohknotuc01.jpg

北海道の場合、人口の大半が札幌及びその近郊じゃないかと思うぐらい集中しているため、大都会には違いないのですが「へたに土地が広かったため」行政は後になってから道路などインフラコストに苦労しています。JR北海道の赤字も”広さ”に起因するものですが、集約が進んでいると思われている札幌市ですら無計画な郊外開発による都市拡散に悩んでいるというのが本音なのです。

つまり中心部からちょっと離れた程度でも底地評価が大きく変わり、
変動率も大きい(不動産として資産リスクが高い)。郊外の老朽化した分譲マンションなどは建替え資金や大規模修繕費用など「底地にどれだけの担保価値があるのか」不安になるとこもあり、
(故に郊外の高級マンションというのは概念としてあり得ないのであり、あったとすると存在そのものが”資産リスクのある建物”となります。)
安全策で行くなら「建物どうこう考える前にまず都市中心部に近いもの」が大前提となります。

そこで、
取材は札幌地下東西線大通公園駅から二駅の西18丁目駅という中心部から選択しました。
せっかくの北海道札幌市現地取材なので、地下鉄を使わず徒歩で向かいます。
ppohknotuc02.jpg

物件概要説明までひたすら札幌市都市計画関係の話になります。
不動産はどうなった?と怪訝に思う方少なくないと思いますが、著名なアーキテクトな方は建築デザインだけでなく都市計画ごと設計します(過去の公団住宅も同じでしたね)。不動産価値評価と都市計画は不可分の関係にあり、いつもの賃貸住宅レポートの時にもしばしば登場する(都市計画の失敗で主要道の伸長ができずに行き止まり化した区画などで)”ここだけいいとこ化”などの状況などダイレクトに不動産価格に跳ね返りますから「都市計画の現況は重要な関連事項である」と捉えています。

話は戻って、
いきなり大通り公園まで南下せず(できるだけ信号回避するため)ジグザグに向かいます
ppohknotuc03.jpg

駅前通りから
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カクカクと曲がり
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少しオフになっただけで
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「広すぎる路地」状態となり(笑
(自治体が道路の保全に苦労するのわかりますよね)

さらに曲がると
ppohknotuc07.jpg
札幌の地下が広範な地域に及んでいるのがわかります。
ぶっちゃけ、冬などは「地上を歩ているのは観光客だけなのでは?」と感じることもしばしば、

大通り公園(中心からちょっとオフなところ)に到着
ppohknotuc08.jpg

広すぎる公園
ppohknotuc09.jpg
(パート2末尾にも似た状況が登場しますが、利用密度というかインフラの公共性に対する費用対効果みたいな設計が完全に間違っているような、、)

こうドーンと
ppohknotuc10.jpg
誰もいないみたいな(笑
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posted by iwahara at 03:20 | Comment(0) | TrackBack(0) | 特集「明日の大家さん」 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする





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