2017年06月18日

地方都市の投資物件を考えてみる(2)

物件そのものは駅近なので、
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駅出口区画のちょっと先に出るともう到着です
(JR札幌駅からだとトータル40分ちょいかな)

【物件概要】
※売買物件であるためプライバシー保護を考慮し自主規制のレベルを上げています
(地下鉄)地下東西線西18丁目1分、築1986年、RC造11階建ての中高層階、約29u、
総戸数34、管理費7070円、修繕積立金5565円、
エレベーター、オートロック、
中古売買価格:450万円

オーソドックスな間取りがこちら
ppohknotuc00.jpg

いくら営業範囲の規定がないretourと言えども札幌の物件は物理的に取扱いできませんので、資料請求等確認せず(ここも自主規制で)公開情報からお伝えできる範囲での情報となります。
洗濯機置場がどこなのか存否含めて詳しい事はわからないのですが、
いずれにしても、購入し賃貸運用する場合はリノベーションが前提になると思うので、地方の不動産投資がよりわかりやすい話になります。

30平米前後のフルリノベーションと言えば工事費用として300万〜かかるんです。
東京都心から近郊で、同タイプの部屋を購入する場合(最近短期的だと思いますが10%近い値上がり感があるので)1200万ぐらいしていたりします。
1200万の300万(4分の1)
450万の300万(6割超えてます)←こうなると不動産というより半分近くが減価償却資産です(限りなく耐久消費財)。判断躊躇しますよね。

不動産価格そのものは東京においても郊外に行けば安くなります。
地方となれば尚更で、前回記事で紹介したように札幌市内においても中心街から外れると急速に価格は下がります。
しかし内部造作設備や改装コストに地域差は”ありません”。
「450万の改装300万」ならまだマシなバランスなのです。
故に、地方の賃貸経営で大家さんが大規模リノベーションに踏み切る事は大変に難しい。

東京においてすら、不人気沿線で空室が長期化した大家さんはリフォームなどの梃入れもできず、貸止め塩漬け状態となるケースも珍しくないのです。
その反面「お風呂無しの部屋に(和室はそのままながら)なんとか3点ユニットを導入する」一部リフォームは進みやすい傾向があります。

果たして昨今の札幌賃貸の動向は詳細掴み兼ねるのですが、
「大規模リノベーションは難しい、和室もそのままで表替えなどルーチンの退出リフォームで」の判断が多いのではないかと推定します。
しかし、不動産投資運用の場合は造作資産も管理する事になりますから中古の造作をそのままにというのもギャンブルになります(次のリフォーム積み立てをどう計算するのか曖昧になる)。
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posted by iwahara at 19:08 | Comment(2) | TrackBack(0) | 特集「明日の大家さん」 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする





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