面とスケール感

REINSも休業と言うことで
久しぶりのテキストオンリー記事です。
（本来このネタは『住まいの心理学』向きなのですが、現在あっちがニュースブログみたいなことになってますので、堂々こちらに核とします。）

実に分かりやすい話で
私の実家が北海道なものですから、東京と実家の「床面積行動半径」なんて比較すると、
真面目な話「100：１」ぐらいの差があるというか、、
「建坪を平米に変えても東京なら大邸宅なんだが」みたいな事なんですよ、
しかしですね、
東京帰ってきてギャップに驚くとか”無い”のです。
（それは初見差はありますよ←ここは内見時のインプレッションなどの参考にしていただきたい）
初見差があるにしても「人の行う行為に差はありません」
方や駅近は便利と言っておきながら←ほら、変だと思いませんか？

過去reourでは新橋の黒川作「中銀カプセル」なんかもレポートしてますから、古い読者の方はご存じだと思いますが、「果たして広ければ広いほどよいのだろうか？」ってね、

＜話を戻します＞
映画に出てくるような大邸宅あるじゃないですか、
「門からお屋敷まで車で行くのが常識で、歩いたら10分かかる」みたいな。
だ・と・す・る・と
「駅から20分、長いエントランスに商店街まであるなんて、すごい敷地ですね」←どう思います？
（それは占有スペースじゃないだろってご意見あるかもですが、そんな事言ったら超高級MSでエントランスにコンシェルジュあるようなの自慢するって意味無いじゃないですか）
駅から20分で、駅近くには制服着た公務員の警備員もいるんですよって、、
（それは交番のお巡りさんだから、、、）

●つまり
極論・暴論で言えば
「駅徒歩時間の短さを評価するなら、部屋は（設備が十分なら）狭い方が好きだ」
となるんです、
逆に、
「広い部屋が好きな人は、広大な敷地共有部分（駅徒歩が長い郊外）も好きだ」
　↑
強引だなとおっしゃる方いるかもですが、
あれれ「そうでしょうか？」
不動産の道理そのままですよね（都心部は底地が高く、郊外は安い）

つまり、都心よりだったり駅近好きな利便性重視の場合、
「設備が十分なら部屋は狭い方が好き」となってておかしくないのですよ。
（「狭い方がいいぐらいなので、特別賃料も高く無いよ」みたいな）
※勿論その狭さにも「程度」ってものがあるので、ミニマル志向な方を例外に１R標準の17平米〜になると思いますが。

実際米国などの”富裕層高級住宅街区”はド・郊外の広大な敷地だったりしますでしょ。
（駅近ダウンタウンの高層住宅に対峙する関係にある）
日本には欧米のような階級社会はありませんので上記のようなことにはなりませんが、
「駅近のせっまい部屋って暮らしやすよね」って笑顔で言えるサブカルよ←こういうのって東京ならではの”楽しみのひとつ”なんじゃないかと思うんです
「３点ユニットが居室にならんで設置されてるから、脱衣場が寒いもクソも脱衣場は部屋じゃんね〜」みたいな（故に私は「東京は高齢者一人暮らし向け１Rのコンセプトを公営住宅などで打ち出すべき」とかねがね思っている派なのです）
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物件名称は記載できませんが覚えておいて損無い武蔵境の１K

ものは考えようです、
武蔵境と三鷹、確かに中央線各駅・東西線始発駅である三鷹の優位性は動きませんが、
武蔵境徒歩１（実徒歩３）なら？
どこから考えても三鷹徒歩10より便利でしょ。
しかも、街がコンパクトな分武蔵境は駅近にダウンタウン感は０で、買物環境一つとってもコンパクトに集約されており（この環境が三鷹徒歩10のいずこかに存在するかと言えば？「ありません」）、
同時に武蔵境となった瞬間相場が安い、

つまり武蔵境徒歩5位内に対抗馬があれば、三鷹徒歩10に勝てる要素はかなり高い。
三鷹・吉祥寺駅希望で苦戦している方、
ひょっとしてで、武蔵境徒歩5位内を探してみるってアリです。
（黄色の中央線の終電最強は揺るがないだろってご意見あるかもですが、三鷹から武蔵境って歩いても20分前後なので、武蔵境徒歩5位内の場合「若い人なら余裕の徒歩圏」です。）

そこにまた理想的な募集がありましたので、
今年最後のレポートとします。
（※ちなみにコロナ自主規制に関しては東京都エリア別DATAにより、多摩方面合計で30人レベルなので問題無しの判断しております。中央区や世田谷は1区で倍、多い時にはその3倍とかですから。）
勿論駅徒歩1なので「ショートショートだから」って判断もあります

すっかり綺麗になって久しい武蔵境駅


駅南側ロータリーの真向かいヨーカドー


（実は今回の物件が既にチラ見できます）

駅前のヨーカドーは複数館のデカいので、


物件寄りには過去レポートでも再三登場の


”意識高い系図書館徒歩30秒”みたいな

入り口はぐるっと回ってなので実徒歩は3分と書いておきましたが、
せっかちな人ならマジ1分でしょう


左に曲がるともう到着
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圧倒的ハイCPのカーペット仕上げ１R（音羽）

今回は普通に過去取材も多い「護国寺〜江戸川橋の目白通り沿い」ということで（現地の様子もストリートビューで一発でしょう）現地レポートはありません。
このエリアを語る場合のテンプレ的には、
・実は街的にも神楽坂と繋がっている
・神楽坂駅は若干遠いが地蔵通り商店街はむしろ近い
・買い物環境は秀でていないが困らない距離にスーパーはある
・出版社なども集まるガチ文芸の街である
・ぶっちゃけ（人気とは裏腹に）不動産評価は神楽坂より上であり（人気の関係で相場の安い候補があればダントツのハイCPとなる）
・高級住宅街だけあって探すと趣味性の高い店もある
・弱点は最寄り駅が有楽町線ってとこでしょうか

さて、そんなワケで立地は目白通りの江戸川橋よりでございます
（多分レコード会社の近く）

私の記憶が確かなら、一度内見したことあるような、、、
（にしても10年以上前だと思いますが）

■一見ユニークに見えますが実はオーソドックな１R間取りはこちら



センターに水回り配管を集約したこの形（コの字型的な）実は西洋建築的にはオーソドックなもので、１Rストゥデイオとなっていることからも納得の設計。
竣工年次的に、洗濯機置場の奥行きが不足している可能性ありますが「日常的な工夫の範囲かと」
近年の１Kなどと比較するとユニークに見えるこの間取りが特徴のひとつでしょう

居室広さの定義は難しく、
インテリアレイアウト的に廊下状に伸びている部分の有効利用が勝負です
（奥行きの浅い収納家具などをザザッと並べるなど）
１R全体を全体として使えるような暮らし方ができれば20平米超える広さを体感できる筈です。


【物件概要】
地下鉄有楽町線江戸川橋5分、護国寺7分（東西線神楽坂も約15分ぐらいでしょうか20分以内だと思います）、文京区音羽1、築1986年、SRC造11階建ての2階、22.54�u１R
分譲賃貸、オートロック、エアコン、床カーペット、1口電気コンロ、室内洗濯機置場、インターネット対応、自転車置場（空き確認要、月500円）、
鍵交換代：22,000円
家財保険付帯サービス（月額1,475円）
保証会社契約要（賃料総額50％、月額１％タイプ）
賃料5万9000円（管理6000）、礼敷1/1

驚くほどの好条件には、床仕上げカーペットというのもあると思います。
（プロ的にはむしろ正しい判断なのですが）
フローリングに比べ割安となること多いですね、
また、電気コンロ1発となっておりますが「全く問題無いでしょう」
工夫としては、板でも敷いて上に自前のIHを置くだけ、
或いは電子レンジ使いとなって、コンロは予備的な利用とするなどです。
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管理会社がかなり遠方な珍しいハイCP木造AP（井之頭系）

遠方っていちおう自主規制で「かなり遠方」としておきます、
（管理会社情報も一応プライバシーに属しますから）
ひょっとしてなのですが、こういうケース大家さんが現地見ずに投資購入しているパターンがあるのも事実、物件概要における「安定利回り重視のハイCP設定や定期借家再契約タイプ」ってところも頷けます。
あくまでも推測ですけどね、
連絡事務は関東近県にあるので、管理会社が遠方過ぎて困ることは特別無いと思います。

取材に関しても今回は自主規制ということで今回このカテゴリからの紹介としました
井之頭公園南牟礼方向となりますと、延々と閑静な低層住宅街が続ているという部分もあります。今回そんな住宅街の木造アパートということもあり、立地によってはプライバシーに配慮して物件画像を控える”よくあるパターン”も想定されますからね。

さて、立地は井之頭公園駅と三鷹台の中間地点の南方（三角形の頂点的な）、
「井之頭文明、牟礼方面」みたいな感じですかね、
この文化圏は久我山まで含むかなり広域な（昔は農家の姿も目立っていただろう）住宅街となります。ちなみに若い人なら吉祥寺は余裕の徒歩圏。

■間取りは地域の取り決めが違うのか
１LDKと表示されてますが、公取ガイドライン的には１DKです
間取り図みると推察つくと思うんですが、並びが１・LD・Kとなっていると、
（昔２Kからのリノベです）



浴室もバランス釜ではありませんよ（埋め込み式に換装されているようですね）
これは実にクレバーな判断


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三鷹下連雀から若い人向けかな分譲１K

自主規制ってほどではありませんが、
不要不急のなんとやらも考えまして三鷹からレポートします。
ここのとこ続いている分譲賃貸系シリーズ同様の内容です。
（今回の特徴は若い人向けってところでしょうか）

というワケで三鷹駅からスタート
方角は高級戸建て地帯となる駅の南東下連雀です。


いつもと同じ絵過ぎますねｗ今度は何か工夫しましょう



右手に見えるのがスーパーオオゼキで、その下にドラッグストア
左手のバスは事実上ジブリ美術館行専用（何故か吉祥寺には行かない）

この美術館とのタイアップ的に三鷹市が力入れた水道道路の都市計画は（下連雀がこの辺ではこう球児建て地帯であることも相まって）成功だと思います。


実に歩きやすい道で、コロナ以前は事情通の外国人観光客がバスに乗らずよく歩いていたものです
暫く進んで住宅街へ


ちょ〜っとこのルートはホニャララな部分あるのでアレなんですが、
地元民はこっちだろうと思います
住宅街からの


下連雀の住宅街は低層指定の高級戸建てエリアであり、
賃貸住宅もありますが、母数は少なく木造AP中心になります。環境もいいので、賃貸ベテランの方は木造APで探すのが吉、



実はこの周辺自宅兼店舗的なお店がいくつかあります、
後段も出てきますが、下連雀のお店は「通勤帰りの歩行者などを想定して”おらず”」どちらか言えば、戸建てにお住まいの地域の奥様向けのお店と考えるべきだと思います。
（え〜、行きつけていないとなかななふらっと入り難かったりします）

そんなこんなで（ちょっと画面暗くてわかり難いですが）


バイパス道のとこに出たらほぼ到着
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