2021年07月22日

恒例の「札幌賃貸に学ぼう」(現地取材はありません)1LDK

地方の高級物件(タワーなどはまさにそうなんですが)実は東京都心とそれほど違わない相場状況だったりするのです。今回のお部屋も地方の不動産開発の在り方を考えさせられる部分あります。
明快なエビデンスがあるのではありませんが、前述の地方不動産開発における「高級系やタワーなどの相場が東京とそれほど違わない理由」、いくつかあると思いますが、
底地価格の安さ(担保価値の低さ)からくる資金調達のコストが関係しているのではないか?と思うんです。地方の不動産開発は(東京における郊外のタワー開発にも似ているんですが)底地価格と上物建築コストのバランスが”どうしても上物寄りになる”、
簡単に表現すると、「不動産というより、耐久消費財に近い構成となる」という意味です。
あくまでも想定になりますが(建築物の水準が同じ場合建築費用は東京も地方も同じですから)、底地価格の高い都心部の方が低金利で資金調達できるのではないか?←という判断です

見方を変えると、地方におけるコンパクトシティー再開発などを行う場合公的資金とは言いませんが、なんらかの枠組みで「底地と上物建築費用のバランス」にターゲットを設定するなどの戦略が無いと、テレワークなどによる折角の地方へのUターン引っ越し需要があったとしても安定的に賃貸物件を供給できないなどの弊害も考えられるということですね。

今回紹介のお部屋もグレード的には十分にハイCPですが、
(開発の歴史も古く、往年の建築をリノベーションした部屋も多く存在する東京の相場と比べると)
賃料の平米単価において、巣鴨・千石・田端などの割安感のある山手線沿線と極端に違わないのです。札幌は言うまでも無く十分に大都会ですが、賃貸物件の検索を行うと現代でも都市ガスが未整備の地区が残るなど(この場合いっそオール電化開発のがいいような、、、)、都市開発の戦略というもいのが行政と開発業者の間で共有されていない感じもするんですよね。
(※前述と被りますが、ここは東京郊外の無理が過ぎるタワー開発と類似している)

こういうのって、大手ゼネコンなどが「マンション開発における基準というか、底地と上物建築コスト比率の数値化など」知見的にもリードしていくべきではないかと。
自動的に購入時の価格変動リスクをある程度予見可能な指標になるかもしれません。
(※ちょっと話それますが、札幌の底地を安定させている一因は”北大本位制”じゃないですが、文教安定大地主《スタビライザー効果》の存在も大きいです。←こういう流通における価格安定性も何らかの指標化可能に思います。)
それは行政官僚にとっても、再開発行う時の「妥当性の数値化」にもなるので、
好ましいと思うんですけどね。

■かなりカッコいい1LDK間取りはこちら

mmakaihremi01.jpg

コンパクト系1Lとなり(札幌地元民的には1DK感覚かも)
室内造作もデザイナーズ級
唯一のウィークポイントは、エアコン設備は無く(北海道あるある)、特殊な仕様の暖房設備がビルドインされています(詳細についての説明は資料にありませんでした)、
ここも以前から憂慮している点で、昨今北海道猛暑がとても多いんです。今年もエアコンが無いのはかなりキツイ筈で、外気温との関係で運用コスト的にエアコン設置が忌避される傾向のある北海道でですが、室外機置場など一工夫することで可能に思うんですけどね、、、この点の改善の話はあまり聞きません。
昨今のような猛暑が続けば、間違いなく論議になってくると思います。
(というかオール電化旗降り役の北電がそこ提案しないと、、→ダイキンとかに技術協力仰げば一発で解決できるとこだと思うのですが)
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posted by iwahara at 22:37 | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする





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