不動産の空室募集表示では業界団体や公正取引委員会によるガイドラインがあって、希望条件の絞込み過ぎでうっかり内容のいい部屋の資料を見るチャンスを失ってしまう事があります。
代表的にはマンション限定にした結果、高級２×４アパートを見落としてしまったり（準借家や一戸建ても見落としちゃいます）、バス・トイレ別を指定した結果、実は大型レストルーム（使い勝手や広さはバスト・イレ別同等）の高級分譲物件を見落としちゃったり、
「ついうっかり”絞りすぎた”」
なんて事は意外と多いものです。
今回紹介のお部屋は「１LDKや１Rストゥディオ広めの部屋希望」な時に、間取りを絞り込み過ぎると資料を見ることも無く選外になってしまったりしがちなお部屋になるんです。
鍵は「LDK表示の基準が10帖以上であること」です、
場所は何度かレポートしている西新宿・中野坂上圏（山手通りの内側）となります。
坂上は現在も例の地下高速工事が工事中
道路の拡幅工事もまだ本格化していません
ちなみに
西新宿レポート的にはこの辺参照ください
http://retour.seesaa.net/article/107738823.html
http://retour.seesaa.net/article/103403180.html
合わせて中野坂上の特徴としては山手通りに「渋谷行きのバス停」があるところで（時間の幅も広く10分感覚程度で運行しています）
このバス便は通勤ルート的にも十分検討可能じゃないかと思われです
幹線道路沿いは苦手な方けっこういらっしゃいますが、ここ都市計画的にマンションの建築は極低層指定な住宅街では厳しくなりますから、マンション希望＝それなりに広い道に接しているのが事実上必然になります。
今回紹介のお部屋は築年数もそれほど古くないのでサッシの遮音性能の心配が無いので（古築系を推奨しているretourですが、サッシ性能に関しては築浅系が有利なので、街道沿いの場合には築浅にアドバンテージあります。古築系が有利なのは高層指定の都心部マンションと考えるとわかりやすいかもです）
高層建築が建ち並んでいますねぇ
とこんな並びにこちらが現在募集中のマンション
カチッとした造りのわかりやすい築浅系SRC造です。
そこで今回の主題である間取りなんですが、
こちら
間取り見慣れている人なら瞬時に
「あ、これは１Rストゥディオ系でわ？」
わかっていただけると思います、
このタイプで重要な点として「小さくても玄関セパレート」なところもおさえてあって（リビングから玄関ドアが見えるのは避けたいところですから）、設計もクレバーです。
物件概要
丸の内線・大江戸線中野坂上5分、大江戸線西新宿5丁目9分（丸の内線西新宿14分）、中野区本町1、築H10SRC造、8階建ての2階、41.27㎡１DK（１Rストゥディオ）
エレベーター、エアコン、フローリンク、角部屋、ガスキッチン、バス・トイレ別、浴室乾燥機、洗濯機置場室内、オートロック、宅配ボックス、BS対応、保障会社利用可、
賃料12万8千円、礼敷2/1
近隣相場から見ても、40㎡越える内容で設備フルスペック13万以下はなかなかの内容で相場的にもコストパフォーマンス大、
しかし物件表示はこれが１DKになっちゃうんですよ。
間取りから見ると”実はLDK”が8帖なので微妙にLDKとして募集してはいけないのです。
しかもこのお部屋はキャラクターとしては「間仕切り空けて１Rで使う」方向に設計されていて、どちらかといえば『１Rストゥディオの築浅フルスペック』が正式な分類になります。
そこから考え直すと13万以下で40㎡越えてますから間違いなくコストパフォーマンス大、
「広めの部屋希望なんで１DKはNGで」と言っちゃうとお目にかかれない部屋になりますから、希望条件の絞込みにはご注意をな典型の間取りなんですね。
物件キャラ的には、計算高いもので（バルコニーの設計が上手い）高層系に属しますが募集は2階なので、このタイプの特徴としては「意外とグランドが目線に入るので間取りより室内は広く見える」傾向あります（高層階だとプライバシーエリアの要素は大きくなるんですが、窓の外が空なので床面の延長感が無い分室内の広さは狭く感じる：広さ感覚最大なのは1階庭付きリビング）。
特別高いところって事は無く、開放感重視で広めの部屋を希望の場合にはピッタリなお部屋でしょう。
さて立地的な補足としては
物件のある区画至近の抜け道が
ここ西新宿の古い商店街のある通りなので
（詳しくは以前のレポート参照ください）
勤務地西新宿界隈なら、散歩がてら徒歩で通勤もアリ
地図上の計測距離的には西新宿5丁目もわりかし近いので歩いてみたのですが
ルート的に微妙なので、やはり通常の利用駅は中野坂上でしょうね。
中野坂上の買い物は山手通り西側一度渡る必要があるので、この辺の有利性は若干落ちますが、そもそも坂上からは徒歩5分なので気になるほどじゃないでしょう。
と、新宿都心よりで綺麗目の１Rストゥディオ探している方に好適のお部屋です。
