2004年05月31日

夜景ね〜新宿の夜景がね〜

(こちらの物件は成約となりました。)
これ見えますか?
カシオのエクシリュ〜ムの限界です!これ見えますかね。
工事ネット越しの夜景です、「こーんな感じか」ぐらいはお伝えできてるんじゃないでしょうか。もうちょっと早い時間に撮りに行けば良かったスね、

yakeiG

都庁がわかりますかー

明日は「年収2千9百万円大家になる物件」を、お伝えします。
代々木でretour至近の物件です、今「大家業」をすることが一部で注目されています。不労所得ではなく「起業」としてです、マネージメントが出来てこそ、堅実な経営につながります。
転売目的の投機ではなく、お部屋を貸して「マンション経営に投資」そんなレポートになりそうですよー
posted by iwahara at 21:13 | Comment(6) | TrackBack(2) | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする


この記事へのコメント
新築ではありませんが、たしかテレビでも競売物件を落札して賃貸する人の特集を組んでいたり(雑誌でも同じ人物の特集がありました。)、今、脚光を浴びているでしょうか。
Posted by EZTV at 2004年06月01日 01:04
確かブログだと思うんですが、「サラリーマン大家になる」なんてのが人気だったり、元サラリーマンの人が「親への道」を歩んでいる特集がオールアバウトだったかなぁ、、特集されていたように記憶しています。retourの売買担当は代表の長尾なので、私も話を聞いたり自分でも勉強したりして調査しているのですが、「今話題なんだな」っていうのが、実感です。

この永谷リヴュールも分譲賃貸です。あくまで「貸せる部屋を買う」じゃないと意味がありません、投資目的でバブルの頃に建てられたワンルームではなく、施工会社を含めてマンションの管理も大事になります(このリヴュールの様にバルコニー排水部分の補修工事をちゃんとするとか)、賃貸に出す場合不動産会社との媒介契約も大家さんの判断です。あまり営業に熱心じゃない(コミュニケーションも不足がちな)会社と専任で契約してしまうとその後が大変です。
実際、広告費についてもそうなんです、募集について広告費をつける付けないで(簡単に言うと仲介可能な流通物件として登録して日本国中の不動産会社に情報を開示するって意味です)一概には言えませんが、成約まで一ヶ月は空室状況に差が出ます。かと言って一般媒介契約(不動産会社複数業者と契約)にすると業者としても管理についてなかなか大家さんにも言いにくいワケです(入居前にあれこれ頑張っても、成約は他業者だったなんて事があるからです)、又このケースだと基本的に鍵は大家さんの管理になるので、内見申し込みなんかの時にも機動的に対応できません。大家さんとしてもその度に鍵あけないといけないので成約までの管理ひとつ取っても、大変になります。不動産会社から「ここはこういう補修をしないと」という提言も上がってきにくい環境です。

難しい点は部屋探しと同じです。信用できる不動産会社と専任契約とするのがベストで(これは物件に近いのか、に拘る事はありません。業者にもよりますが、大家さんとのコミュニケーション重視の方が上手く行くのではないかと
私は思います。)後は、密に不動産会社と相談して、リフォオームや賃料の設定に取り掛かる事になります。

例えば35u2DKのお部屋があるとします。
単身者向けの1LDKにするのか、2人入居向けの1LDKなのか、2DKのままフローリング工事だけにするのか、ペットや事務所、外国人の方との契約の条件(マンションの管理組合の規約の関係で不可なものもあります)、事務所の場合の保証金は?礼敷の設定は?等詰めていかないといけない事はとても多いです。
前にブログに書いたと思いますが、同棟の分譲賃貸が同じ間取で8万円と11万円で出ていた事があります、前者はオリジナル、後者は既リフォームです。そうなるとリフォーム工事の内容が大事です。retourリンクのアンデッドファニチャーさんのような高級無垢材を使用した内装に思い切ってリフォームするとか、retourが紹介可能な業者の中には一級建築士と連携し内装を同時に行える業者もいますから、そちらでオーソドックスで仕上がり重視のお部屋にするとか。壁クロスも問題です、クロス張替えはとても修繕費が高いです、思い切ってウッドにする、或いはペンキ仕上げにする、、等、管理について大家さんのマネージメント次第でお部屋の経営は全く違ったものになるんです。

今、大企業でもビルを賃貸で借りる時代です。バブルの反省で年次コストが大事で含み資産の時代では無いからです、実際担保価値として未だに銀行が土地をその対象にする事が多いのは事実ですが、土地の評価額の下落=融資額の縮小、という構図でデフレが銀行主導で行き過ぎてしまった反省もあります。つまり企業にとってもこれから大事になるのは株価で、含み資産の大きさでは無いって事です。

実は簡単な事なんです、『分業』です。
大家さんは部屋を貸す専門家、不動産屋はコンサルタント&エージェント、借主さんはご自身のお仕事。この方が社会的に効率がいいんです。
自分の部屋をリフォームするにはお金がかかりますが、大規模リフォームされた部屋を、何人かの借主が複数契約期間の間に償却していくとしたら、何人かでリフォーム代をシェアしたって事になるんです。高齢化時代でもありますし、物件の地域の年齢構成も大事です。リフォームはマンションの建て替えが難しい状況で(マンションの耐用年数はSRCのゴツイのなら60年です)物件を生かす有力な選択肢です。

経営判断ですね、「儲かる」という安直な考えで始められても成功するものではありません。それに競売物は物件の背景など様々ですので安易に手を出すのも控えた方がいいでしょう、売買にあたり不動産業は物件調査を行いますが(ほとんど探偵です、なので業者で調査内容に差がありますね)複雑な背景があった場合全て調査しきれるのか、やはりリスクはあります。リスクが高い分競売を専門に扱う業者がいるとも言えますね。

「大家さんになる」に踏み出すなら、分譲マンションの「オーナーチェンジ」辺りから始めるのがいいのではないかと思います。資金があるならretourがお勧めしている一棟買いです。この場合建て替えを含めて条件面全ての経営が可能になります。管理会社として有限乃至株式会社を設立すれば(今は政策で1円から始められます)、それこそ会社経営になるって事なんです。(法人税との兼ね合いになりますが、会社経営になれば相続税の問題は心配いらなくなります、これも経営判断です。そこに雇用も生まれれば社会貢献としては一番理想の形ではないでしょうか。)
Posted by iwahara at 2004年06月01日 08:35
ブログ同盟新メンバーの福岡と申します。
よろしくお願いします。
Posted by 福岡 at 2004年06月01日 09:56
どうもです、こんどそちらのサイトにうかがわせていただきます、こちらこそよろしくお願いします。
Posted by iwahara at 2004年06月01日 12:19
岩原様
tanakaと申します。
先日 BIGBOXでお会いした印象通り、非常に充実された、ブログですね。感服しています。
これからも よろしくお願いいたします。
Posted by tanaka at 2004年06月01日 20:33
いえいえ、こちらこそです。tanaka様
よろしくです〜
Posted by iwahara at 2004年06月01日 21:13
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Tracked: 2004-06-01 08:07

新宿におけるグルメ店においては…、夜景キレイ☆
Excerpt: 新宿の高層ビル…。オフィスというイメージと最上階付近の方では夜景がキレイなお食事どころってイメージですよね!!やっぱり恋人と食事をする時、祝い事の日には夜景のキレイな少し贅沢なところでお食事し..
Weblog: @新宿で〜す
Tracked: 2005-12-14 21:30



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