2004年06月02日

大家になるについて、「1億2千3百万円一棟売り」

一部予告になりますが、大久保駅徒歩1分の利回り7%の物件があります。「1億2千3百万円一棟売り」です物件番号50002一棟売り売買となると、この予定利回りが、「高いのか安いのか」の分水嶺です。
バブルの時代には確かに利回り10%以上がありましたが、現在はベテランの営業(経験30年以上)の見解では「8%でかなりいい」という水準です。詳細レポートは明日になりますが、この大久保の物件は利回り7%です。そこで「高いのか」になります。

家賃収入を考えると、入居戸数は多いほうがいいように感じます、空室による減収リスクが下がるからです。しかしもう一点大事な事があります。業界用語で言う「決まりやすいか?」です。空室期間が長ければ減収になりますし、同時に借主さんに気にいってもらえて更新という形で長く借りていただけばハウスクリーニングを含めて新たな募集コストが下がりますから、収入は安定します。売買についてはこの点も調査になります、実はこの利回り7%の物件、アパートとなっていますが、外観を見てこれがアパートであるという人はいないでしょう。その辺のマンションより高級だからです。内部もそう、そして固定資産税の課税対象年数は当然短くなります。且つ増改築リフョームのコストは安い。

総合的に考えて、収益を見ていくと、この物件はお勧めです。
retourの一棟売りは、掲載許可を取った仲介物件が多くあります。これは購入されるお客様の判断によりますが、購入にあたってのエージェントがいることになるので、実は安心な取引なんです。
売主には聞きにくい話もエージェントになら「ぶっちゃけどうなの?」で話しやすいからです、実際の売買の決断はお客様の自己責任ですが、そのための情報収集と交渉人が宅建業者となるワケで、「賃貸管理も行っているretourなら実際の利回りはどうなのか」について説明する事も可能になります。
(retourでは、売買の調査から交渉まで全て宅建主任者の長尾が担当します。)

一棟売り購入は簡単に思えてそうではありません。売買はするが賃貸管理の出来ない不動産業者をエージェントに選んだ場合、購入後の賃貸媒介契約は自分で探さなければならず、業者の選定まで自分で調査するなんて容易なことじゃありません。名目の利回りと実質の利回り、そして次回の大規模リフォームの時期についての見積もり。

これは「起業」です。

見方を変えると「経営判断によって利潤が大幅に違ってくる」という事なんです。「中古の分譲マンション一部屋を購入して大家になる」から始めるにしても同じ事が言えます。2千万のお部屋を購入しても実際賃貸に出すには「大規模リフォームで200万」そんな可能性もあります(その方が長期的にには、いい場合もありますから、ここも判断です)。ひとつ言える事は、過疎地とは違い東京の物件は(地域にもよりますが)購入後早速「大家さんへの道」が始ります。

さ、どうでしょう「大家になる」。
次回は「1億2千3百万円一棟売り」詳細情報です。
posted by iwahara at 22:29 | Comment(2) | TrackBack(1) | 特集「明日の大家さん」 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする


この記事へのコメント
この「投資」の考え方ですが、このところ、テレビや雑誌などで取り上げられることが増えている↓この方のシステムにすごい近いような気がします。
でも、あんまり簡単に考えると、痛い思いをするでしょうから、何事も「勉強」することが大事なのでしょうね。
http://www.clubrich.jp/blog/1006.html
Posted by スパイダーマン at 2004年06月07日 18:56
まったくその通りです。「投機」ではありません、「投資」です、ある意味外貨預金の運用を会社に任せたら自分自身は『運だのみ』ですから。

賃貸管理には「企業として手腕を発揮する余地」があります、目先の利回りを考えて次々に物件を購入できる超資産家の方なら物件数がリスクヘッジになるのですが、「堅実に一棟を」と考えると、ご自身の経営判断が重要になるんですね。
そして「大家さん」としての経営判断こそが「甲斐」でしょう。それは、次々と物件を買える事と比べて勝るとこかもしれません。顔の見えない大家さんではなく、顔の見える大家さんであることは(お部屋を見たら、オーナーの人格がわかるようなって事です)幸せな事ではないでしょうか。
Posted by iwahara at 2004年06月07日 21:58
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