2011年06月26日

ファミリータイプにおけるコンベンショナル(久我山)

以前一般的相場におけるファミリータイプ2DK(40u)と言えば12万でした。
このゾーンが昨今の景気動向から10万〜12万へと各地で分散しているところです、当時から高級バージョンである2LDK(60u)は元から高級マンションの間取りとして設計される事が多かったので数も少なくて「トンッ」と賃料相場も上昇したものですが、平成以降でしょうかLDKへのニーズの高まりの中随分選択肢としても増えてきたかなと思います。
ファミリータイプビギナークラスが40u前後だとすれば中堅が60u前後となり、それ以上になると分譲と両睨みになる勘定です。
(注:民主党政権の足元がふらついて予測が立ちにくくなってますが、子供手当が満額支払われるのであれば分譲購入をストップして中堅賃貸を選択する方がクレバーになります。)

今回は吉祥寺近郊となる井の頭線久我山からです
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久我山商店街は何度も紹介していますから、今回は駅周囲の環境的に紹介しましょう。

スーパーは北側にも
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南側にもあります
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(この絵の裏がサミットなのですが7月まで改装中とのこと)

駅交差点南は商店街
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ファミリータイプとしては近隣環境として公園も重要です。
(最後にもう一度触れますが東京における福島原発事故による汚染レベルは杉並や井の頭地区は西側低レベル地域に属しますから、公園は汚染に関して要注意ポイントではありますが東側地区より心配は少ないと思います。)
駅から物件方向神田川沿い側道には井の頭地区的風景が続きます。
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公園も複数あります
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ここの公園緑地化している神田川沿いの側道一本裏が人見街道で
専ら物件への近道はこちらなのですが
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(徒歩10分〜12分ほどでお部屋に到着)

徒歩ルート的にはこちらの玉川上水の南ルートから商店街って流れの方が(若干遠回りですが)お勧めかもです。
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実は久我山・三鷹台界隈の部屋を紹介する時に「この会社のであれば」的存在の管理会社さんの物件で建築会社でもある同社の管理物件はなかなか意欲作も多く、賃料バランス的にもお勧めが多いのです。
間取り内容的には、全ての部屋が二面採光で全室で見れば三面採光となるのが特徴です。
居室の広さに限れば近隣に洋間オンリーの同タイプがあって、そちらの方が効率は若干高いのですが「窓の多さ」は有効壁の減少でもあり、採光重視の時には広さを欲張らないのもポイントになりますから、今回紹介のお部屋の売りは何と言っても『解放感・風通し重視』の選択となります。
2LDKの間取り設計的には60u欲しいところですが(56.31u)玄関ホール〜水回り部分の設計に木造ならではの融通性があるので十分にまとまっていると思います。

物件概要
井の頭線久我山10分、三鷹市牟礼1、築H3木造2階建(地下1階RC造)の1・2階メゾネット、56.31u2LDK、
各室二面採光、エアコン3基、TVモニター付きインターフォン、ガスコンロ2口設置可、バス・トイレ別、独立洗面、2重サッシ、CATV、駐輪場、敷地内駐車場(20000円)、
賃料12万5千円(管理費2000円)、礼敷1/1、

外観はこちら
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となりはズバリ”畑”でして直売コーナーもあります。
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久我山は井の頭線急行停車駅(渋谷まで13分ほど)でありながら環境は西武線以上に田園風景的な郊外感もある大変ユニークな駅で、井の頭線単体で言えば浜田山や永福町が最有力には違いありませんが吉祥寺・井の頭系としては断然久我山が上になります。
始めてくる人は玉川上水の側道がちょっと暗いとか思うかもなのですが、夕暮れの田園風景の中(何かの子供教室のあるお家なのか)子供達が平和に集まって賑わっている声が聞こえてくるなどファミリータイプを考える時には絶好の環境に違いありません。

※区分け的には駅近くの商工地域がシングル向けで三鷹市牟礼に入るとファミリータイプが多い戸建地域になってます。


さて、物件は地階基礎部分がRC造の駐車場のなる設計の結果、1階部分も実質2階並の高さとなるため”その一部内容”に関しては独立の一戸建てよりハイレベルかもしれません。
2LDKメゾネットとして一戸建て同等と考えるところでしょうね、
敷地内駐車場料金も安いですから、車をお持ちの世帯の方には更にリーズナブルな選択に思います。
(井の頭公園には公園通りのジブリ館寄りに駐車場あるので休日には井の頭公園から吉祥寺ってスタイルもアリでしょう。)

特にファミリータイプにおいては福島原発事故による放射性物質の飛散・汚染レベルを注目されている方多いと思います。
東京都の場合杉並を中心とする西側地区は低レベル地域としてほぼ確定的に認知され始めているので、秋にかけて同地域相場は上昇してくるかもしれません。

それから前回レポートとも被りますが、今回紹介のお部屋は「テラスハウス」登録でも可に思いますが勿論メゾネット木造アパート登録になる場合もありますから(むしろ木造アパートで登録される可能性の方が高い)、口すっぱく言いますが部屋を探す時には高級アパートの存在を忘れない事はとても大事です。


帰り道は「やっぱり1、2分時間かかっても商店がルートの方が歩いた感が楽だな」と商店街ルートで駅へ
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前述の遊歩道の絵にあるように最近久我山徒歩圏の牟礼地域(三鷹市です)は、都市計画にも積極的で吉祥寺近隣のファミリー向けエリアとしてもっと注目されてもいいでしょうね。


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ちなみに、
レポート中に話題として登場した洋間系の近隣メゾネットはこちら
kugamezo00_m2.jpg

横ワイド系の造りといいキャラクターは今回紹介のメゾネットと比較すると高級グレードを意識した造りとなっています。
(平米数も広く2LDK標準の約60uで築年数もぐっと新しく設備も上位グレードなので賃料的にも若干高くなってます)
間取り内容的には2LDKとして大きな違いは無いので、コストパフォーマンスは本編紹介のお部屋が上ですが、キャラクター的にこちらのお部屋の方が好みの方もいらっしゃるでしょう。

物件概要
井の頭線久我山10分、三鷹市牟礼1、築H12木造2階建の1・2階メゾネット、59.58u2LDK、
エアコン3基、TVモニター付きインターフォン、ダブルロック・シャッター雨戸、ガスコンロ3口システムキッチン、バス・トイレ別、追焚可、ウオシュレット、独立洗面、2重サッシ、CATV、駐輪場、
賃料13万3千円(管理費3000円)、礼敷1/1、

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外観は前回レポートの西荻高級アパートのように連棟式の中庭パティオ風造りで特有の高級感がありますね。

posted by iwahara at 20:05 | Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする


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