2011年08月03日

荻窪から間取り解説的レポート(ファミリータイプです)

早速荻窪からお伝えします。
ogi2D02.jpg

ついでと言っては何ですが荻窪界隈の街的詳細も今回は説明していこうと思います。
何故かと申しますと東京近郊都市は同様の街づくりは案外多いのではないかと推定されるので駅徒歩とからんで説明してみようというワケです。

駅近希望の例は確かに少なく無いのですがそれはシングルタイプに言えることでファミリータイプの場合には駅近がベターではないケース多くなってきます。
これは中堅都市の場合駅近には繁華街と申しますかぶっちゃけ飲み屋街がありますから区画的に駅近にはそもそも賃貸物件が無いって街的棲み分けあるのが一般的であるためです。
(都内の最寄地下鉄の場合には同様現象はほとんどありません近郊私鉄沿線中堅〜それ以上の都市の場合ですね)

実例として荻窪挙げますと、駅南側は高級一戸建てが並びますがここも商店街区画の商工地域の外からとなりますし、駅北側はファミリータイプであるとか文京地域で有名ですが、こちらも青梅街道からさらに教会通り商店街から北となるので「駅徒歩5分以上〜」が住宅のメインとなるので、ぶっちゃけ駅徒歩5分以内のフラグを立ててしまうと探せなくなっちゃう訳ですね。
同時に地元でも北側に限って言えば「住居は天沼から」な阿吽の合意というか都市計画上の棲み分けがあるので、これは「住むなら5分以上先からがいいわね」と同義になります。

などなど、部屋探しで一番大事なのは『散歩偵察である』というここは王道ですね。

さて、荻窪駅振り返り今回レポートの青梅街道主要交差点四面道に向かいます。
ogi2D01.jpg

通りの南、線路側の区画町目で言うと”上荻1”が所謂飲食店街で青梅街道商店街からチラ見してみるとこんな感じ。
ogi2D03.jpg

ogi2D04.jpg
イメージ的にはサラリーマンの酒場的街でしょうか、

青梅街道商店街を更に四面道交差点まで歩きます。
ogi2D05.jpg

通り沿いには市民ホールなどもあり、
ogi2D06.jpg
(青梅街道商店街は飲み屋系ではありません)
本来ですと商圏的にももう少し活性化してもいい筈の商店街なのですが、荻窪は駅直のタウンセブン・西友・ルミネ複合棟が相当以上に強いので、若い方などもうちょっと頑張っていただきたいというのが本音でもあります。
よって「緩い感じの商店街が続き」四面道に到着です。
ogi2D07.jpg
 ↑
四面道はJR路線が近い関係もあって環八アンダーパスと青梅街道という大規模構造の交差点ですが、環八がアンダーパスのせいか地元的にも「結構静かな交差点」だったりします。
しかし駅徒歩的には難所で「交差点の延長が長く歩行者が信号待ちになるケースも多い」ので、ここ渡ると結構先なイメージとなりますが、今回紹介のお部屋は渡って直ぐの場所になります。勿論交差点渡った先は有力な住宅街で西荻窪北から更に先まで続いていきます。


今回紹介のお部屋は複数室空室あるのですが、一番使い勝手良さそうなお部屋がこちら。
ogi2D00_m.jpg
平米数は41.8u、賃料11万8千円(管理費6000円)、礼敷1/2、
ズバリ40uが2DK・1LDKの基礎的u数ですから”広めの2DK”となります。
間取り設計的には「可能な限り2LDK的内容」をギリギリ求めているクレバーな設計といえるでしょう。
トレードオフで割り切っている部分は『独立洗面と洋間・DKの広さ』、
造り的には玄関ホールがあった方がいいのではないかとも思いますが、ここも8帖のDKをできるだけLDK的広さにとリビング重視の意図によるものでしょう。
(他の空室は1LDKタイプの2DK)
2LDKの内容を求めるのであれば「やはり50uから」が結論になっちゃいますが、40u台でも設計によっては「コンパクト2Lになり得る」という事ですね。
(キッチンのレイアウトをストゥデイォ風にもっていっているところがポイントになってます。)

※賃料相場的に厳しい場合におけるオプションとしてですが「希望平米数を少し下げる」パターン残しておくべきでしょうね。←ある意味そこが賃貸であるが故の自由度ですから。
わかりやすくすると「賃料相場的に厳しい場合、正攻法の希望条件+設備内容重視であれば狭くても可」な微妙に二段構えとする条件設定です。
参考までに荻窪より相場の安い丸の内線沿線においても満額の50u以上の2Lで設備ハイレベルな物件を普通に探せば「15万16万という線が普通に出てくる」事を念頭に置けば、今回の選択が「どのぐらい戦術的に効果的か」考えるひとつの目安になるのではないでしょうか。

(実際問い合わせ段階は居室はマストで7帖以上な人が実際には一般的な6帖の部屋を設備面の評価で上位とするケースもあります。広さというのも家具のレイアウトで随分違ってくるだけでなく、プロ的に言えば横長6帖は縦長7帖より実効性は広いなどここもケースバイケースになりますから”縛り”はそれほどタイトにしない方が正解に思います。)

物件概要
JR・丸の内線荻窪9分、杉並区上荻2、
築1989、RC造3階建ての1階、41.8u2DK、
CATV(J-COM)、Bフレッツ、駐輪場、宅配BOX、オートロック、エアコン、B・T別、洗濯機置場室内、駐車場有料2万1千円(空確認要)、保証会社利用可、
賃料11万8千円(管理費6000円)、礼敷1/2、

外観はこちら
ogi2D08.jpg

現地は明らかな病院区画にありますから(稀に気にする方もいるので)病院嫌いな方にはNGかもですが、一般的に言えば治安含めて安心感ある雰囲気の立地です。公共機関区画に似た雰囲気あります。
外観はそのまま高級感も高くそもそも低層RCという構造そのものが高級建築ですから、コストパフォーマンスは抜群でしょう。

オマケとして荻窪界隈では有名なホームセンターが近隣なので
ogi2D09.jpg
これ何かと便利だと思います。
荻窪は西友のホーム関係売り場も強いですから(だから何いって言われちゃうとなんともですが)工作好きな方には結構ポイントではなかろうかと思ったりもしますよ。

posted by iwahara at 16:34 | Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする


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