2011年09月18日

取材落ちした白金の話などなど、

先日の荻窪レポートでちょっと触れた関係で気になっている方いらっしゃるかもなので、台風など取材スケジュールの関係で一本飛んでしまった『白金』情報の流れを追って「そろそろ夏相場終了のお知らせレポート」をお伝えします。
(概略は「住まいの心理学」の方にアップ済みです)

ブログレポートはアップした時には実際に空室であることを自主規制として設けているので、当初は物件概要だけでもと考えていたのですが募集状況を確認してみたとことろ「情報取得2週内での終了」でございました。
(なので物件内容の詳細はプライバシー管理上お知らせできません。「アーカイブと同じ扱いでいいのでは」と考えられる方もいらっしゃるかもですが、”記事投稿時”の規約・規定が無い事には極端な話第三者による事実関係の裏付けできなことになりますので、コンプライアンス上からも抑えておかなければならないポイントなのです。)
ですから物件概要などの詳細もお伝えできないところとなり、夏相場終了のお知らせにテーマを切り替えたという趣旨であります。

”夏相場”に関してはこれまでも何度かお伝えしてきているところですが、おさらいしてみましょう。

■言うならば”夏相場”とは『春相場』の裏返しです
皆さんも『春相場』はなんとなく聞いたことあると思います、
「春の引っ越しシーズンに契約すると賃貸条件が高い」というもので所謂市場原理ですね、
春の場合にはとにかく動きも目まぐるしいので、あれこれ比較検討している暇も無いって要素も関係しているでしょう。

さて、特に東京の場合における春相場は高度経済成長時ではありませんから学生さんや新卒入社などの東京ビギナーの新規住民の増加が一時のように「純増」とはなりません。昨今はUターンで地方に帰る方も多いですし少子化も相まって「東京の人口は右肩上がり」ではないからです。
▲『需給関係は常に供給過剰』であり春に起きる現象もトータルで言えば空室は余るのです。そのかわり「一定の循環で空室が出たり出なかったりの引っ越し循環にピークが発生する」ワケで(そのピークが春相場)、その反動として「空室があるが引っ越し需要がドーンと落ち込んで(所謂循環的需要も落ちて)空室状態が固定化しがち」なのが『夏相場』となります。

背景に付け加えますと「解約届を出さずに部屋探しを始める」方が圧倒的に多くなってしまった関係で(現状でも一ヶ月あれば問題なく次の部屋の入居間に合うのですが)、春には「二部屋占有状態」の世帯が多数発生します。
えーつまり『解約届を出していない現住所と契約は済ませたが入居していない新居の二部屋』。
(=1ヵ月程度の二部屋占有も春のように集中する事による「空き部屋の供給タイムラグ」によって見掛け上の空室が更に少なくなり需要の多さと相まって本当に春は空室が少ない状態となり相場が上昇する。)
同時に引っ越しピークがあると退去後のリフォーム会社も手が回らず退去後の部屋の新規募集も遅れ、この辺の空室供給(募集)が4月以降にこれまた集中します。
ところが引っ越し需要も春以降ストーンと落ちますから、通常では考えられない1ヵ月以上の空室が頻発し→各社値下げなど『夏相場募集』となるのです。

冒頭説明のように「カレンダー的には夏相場も9月まで」でして、
10月以降は「循環的な(入れ替え)需要」に回復するので「夏に空室になってしまったので数ヶ月も空きあっぱなし」のような現象は緩和してきます。
夏キャンペーンの部屋は成約により消えていき、新規募集の賃貸条件は以前の内容回復って流れです。

<さてここから白金のお部屋の話ですが>
白金高輪は駅交差点からどっちに行くかで随分街のキャラが違う土地でありまして、
町目白金(白金○町目)は実は庶民の街で相場も高くありません。
主に駅交差点における方位は北西地区の事です。
当時発見した空室は「珍しく南西地区の白金町目」にありまして、
何故珍しいかと思いますと、南西地区には”一大寺院ゾーン”がありまして住居が少ないからでして、
(恵比寿方面の6丁目だとか南は南でも白金台寄りまで行けば別ですが)
勿論駅近の南西地区なら白金商店街も近くですし相場も決して高く無い。
ジャンルは高級シングルで相場最安ではありませんが、お部屋はフルスペックのリノベ系「お勧め」の内容だったのです。
(平米単価はそのままに店舗水準のリノベと申しますか一般的な賃貸リフォームよりワンランク上でした)
 ↓
ところが台風がきたかもと取材を飛ばしている間に成約終了(笑

内容が一歩ハイレベルのお部屋は「空室情報補足から2週で消える法則」ですね。
(これは募集開始からの平均値では無く仲介調査営業DATAなので”情報補足から2週”となっています。同時に空室調査行った時には「当該週に内見しましょう」法則でもあります。更に空室情報DATAベースの一ヶ月掲載強制削除メンテナンスの根拠でもあります。)
今回の場合残暑は続いておりますが、カレンダー的には「夏相場も終わり」でしたから、なるほどといったところです。

何も秋から猛烈に募集条件が上昇するワケではありませんのでみなさん慌てるほどのものではありませんが夏の特典は徐々に後退します。
(礼敷条件の緩和やフリーレントや純粋に賃料引き下げなど各社様々)
レポートにありますように動きは出てきましたが「まだまだ夏相場のお部屋残存もクロース」してますし、9月いっぱいは引っ越し時には違いありません。
年末までに予定している方は前倒し検討してもアリかなと思います。


■ちなみにブログレポートでも「超個性枠」みたいなお部屋は時期に関わらず(ハナから特殊ですから)コストパフォーマンス高いので気楽に考えていただいても問題ナシですよ。

posted by iwahara at 20:25 | Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする


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(留意事項:当該ブログ記事は不動産をテーマとする住宅関連情報であり空室募集・広告ではありません。又、プライバシー保護上個別物件に対する質問・問い合わせ等は直接”メールフォーム”より送信ください。)


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