2006年09月06日

「よるべなき賃貸“旅館”」池袋からお送りします(2)

実際のお部屋なんですが、これが又特殊なレイアウトになってます
1階(実質2階)のお部屋です

ikeryokann13.jpg ikeryokann14.jpg


4畳半〜6帖のフローリングの居室に何故か畳が3帖、通常であれば収納の位置にシャワールームが。この「シャワールームがある」とこが重要で、
って事は後からキッチンを造作する事も可能(排水があるので)を意味していて、共同トイレ部分は洒落たレストルームだぐらいの勢いですからここの内容も悪くありません。この室内造作は「ちょっとリフォームすれば相当内容が変わるな」という印象

それに比べて、廊下部分は
ikeryokann15.jpg
これはちょっと半端な改装ではどうにもなりようがなさそうで
この割烹居酒屋風の困った内装を「どのように生かすのか、、」
はたまた、ここはアイデアでぐっとその内容を変貌させる改装プランを考えてみるか、
それこそ「アイデア勝負」なとこでしょう。
トータルなデザインはこの『廊下の造作』が支配的になっています。

で、2階(実質3階)へ
ここにはこのビルの『厨房』というべき空間があって
ikeryokann16.jpg

中はこんなんなってます
ikeryokann17.jpg
画像より実際は広めの空間で、ここも改装して本格的な厨房にするという手も

この階のお部屋はちょっと広めでドアに(3人部屋)なんて書いてあったりします
ikeryokann18.jpg

これなら正味6帖あるなという広さ
ikeryokann19.jpg

廊下のイメージは同じです
ikeryokann20.jpg

最上階のペントハウスに行く前に、地下へ行ってみます。
この地下2階(実質地下1階)の状態が一番悪化していて
ikeryokann10.jpg
「安松さ〜ん、これやっぱ」「カビですね」な状況
これは地下である事と、使用されていないため換気されていない事が原因で、換気扇も回らない状況で放置されている期間に劣化が進んでいるようで(室内に入った瞬間は特別湿気を強く感じる事は無いので、メンテナンスが原因かと思います)、床も全面張替えしないといけない状態です。

ikeryokann11.jpg
ここにも配膳用のエレベーター来ています。
考えようですが、1階を店舗利用する場合この地下2階(実質地下1階)をメインのフロアにするといいかも知れません、
図面資料にある地下2階の個室は「元共同シャワールーム」と思われ(タイル張りでした)この個室をキチンとレストルームに改装すれば「かなりの大音量に耐えるフロア」としても利用可能でしょう
このフロアをどう生かすのか?どうやらここがポイントに思います。
一見この物件で一番状態の悪いフロアですが、廊下などの造作が無くほとんどスケルトンである事から考えれば、利用にあたって一番重要な空間であると思います。
スタジオ用途とすると天井低いと思いますが、広いタイル張りの場所を現像用の個室とする事もできますから、やっぱりこのフロアが『鍵』ですね。

地下からも出入り口があって(物件外観の高い塀を思い出してください)
ikeryokann12.jpg
この感じがいいんですよ
アンダーグラウンドなキャラにピッタリの外階段
逆に「ここだけは特別だ」って特異性がチャームなんだと思います。

最上階です
ikeryokann22.jpg
やはり、この最上階は「いい意味のペントハウス的位置付け」らしく小さな屋上庭園(どうやって手入れするのかちょっと謎)

居室の内容もワンランク上
ikeryokann21.jpg

廊下もこんなんなってます
ikeryokann23.jpg

そこで安松さんが
「なんか屋上あがれそうですよ」と
「消防法上はこれナシですよね〜」
「ええ、そう思うんですが気をつけてくださいよ」
ikeryokann24.jpg
「なんか危ねぇ〜」とか言いながら上がってみます
利用者に開放するのは危険そう(本来は屋上設備点検用に上がれるようになっているのです)、屋上庭園へ降りる鉄柵が置かれていて「なるほど」と
さて、ここでしみじみ用途を考えてみます。

相場的には、交渉次第で格安に持っていく可能性は“大”
しかしそれも収益率にみあった事業計画が必要になります
このビル全体で「ざっと月200万以上で堅く回るにはいかにするか?」
ハイ、これを思いついた人にはビッグチャンス
「おーこれはいける」ぐらいの勢いで思いつかなかった人は、無理しない方がいいと思います。
これは不動産営業の直感ですが、『大転換に近い用途』があればお得な物件には間違いないのですが、『この流れに呑まれる方向』だと流れのまま下がり目を引いてしまう雰囲気を感じました。
唯一つ言える事は「滅多に無い希少性」は「それだけで突出した可能性」となるので、大転換に成功すると得られる収益は相当なスケールかも知れません。
※実際歩行者も少ないとこなので、通常の店舗展開で「路面からお客さんを」は先ず無理っぽいですから安易な大転換じゃ無理ですよ〜

さて、みなさん宿題です
この物件の用途は何がいいと思いますかーーー!

次回は池尻から『驚愕のバストイレ別』を紹介します
posted by iwahara at 17:55 | Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする


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