2012年02月24日

折角なので『ニューステイトメナー』から住居

先日店舗の紹介をしたばかりの『ニューステイトメナー』ですが、勿論メナーはマンションとしての存在が本旨ですので、この際だからと住居の方も紹介いたします。
今回紹介のお部屋は典型的な1Rタイプのひとつで、
なんていいますかCPの高い条件のお部屋の”相場雛形”のように捉えていただければと思います。
(なにせ大規模マンションなので複数室募集がある時には概ね条件のいいお部屋は今回紹介内容に沿ったものになります、)

本来はセントラル方式ホテルタイプ建築である『ニューステイトメナー』は”分譲マンションとしての正規管理費”がかなり高く、以前はその管理費もあって「このタイプが好きな人向け」であったり概ね事務所も可であることから、事務所としてのニーズが強いマンションになっていましたが、今回紹介しているお部屋の条件であれば「普通に住居専用としてお勧め」であるばかりではなく、
「ちょっとした郊外沿線の部屋よりよっぽど便利(で都心)」です。
このタイプ特有の特徴もありますからその辺を中心にレポートしましょう。

駅からのルート等は前回の店舗で紹介済みですからそこは省略、
http://retour.seesaa.net/article/247481198.html
(※ちなみに先日紹介の店舗は一部スケルトンにするそうで、ここはまた内容確認できましたら補足でお伝えいたします。)

mena01.jpg

このブログやスピンオフ(よもやま話系)の『住まいの心理学』読者の方なら既にご存知と思いますが、「築年数は?」的に新しいもの志向される話は列挙にいとまが無いのに「この建造物の建築コストは」とか「物量投入規模は(躯体そのものの鉄とコンクリートの総量)」などへの関心が「驚くほど少ない(というか限りなく0%)」だけでなく(しかも分譲購入考えている方ですらです)、業界的にも情報取得できない訳でして、
この姿見と申しましょうか、昭和のゴツくてガチっとした往年の建築の評価は室内環境のスペック以上に評価されてもいいと思うんですが、
人の心理というのは不思議な事が多いのです。

建築の特徴として『ニューステイトメナー』は当時流行した高級建築の某タイプに属します。某タイプとは「ホテルスタイルの建築」です。
それほど数が多いタイプではありませんが、クオリティーは高く目立つような売り文句はありませんが、実質「ナチュボーンデザイナーズ」クラスである場合も多く、知る人ぞ知るタイプになります。
空調なども当時は(ホテルなどと同様に)セントラル方式だったのですが、各室独立でエアコン設置の部屋がある場合も珍しくありません。
(セントラル設備は保守費用が大で現代の住居用建築では見られなくなってきてますが、高級物件の場合廊下共有部分などに空調効いてますよね?のように、各室の空調はセントラルとなっていなくても、高級建築になれば何らかのセントラルシステムは実装されるとも言えますね。)

現代における『ニューステイトメナー』の位置付けは勿論変わってきていますが、
バックグラウンドを知る事で付加される「それぞれの解釈」というものもあるのかなと思います。


1Rタイプのお部屋間取です
mena00_m.jpg
間取は典型的なものを編集したものとなります、
(分譲ということもあり細かい部分は各室違ってきます)

さて間取の特徴ですが、
通常見ているようで実はあまり見かけない間取になっているのです。

キッチン部分というより設置意図が室内水回り程度で(珈琲やお茶を飲む的位置付けはあっても)ここで料理を意図した配置ではありません。
ですから設備的にコンロが電気であるとか撤去されているとか(IH自分置き)、IHに換装されている場合もありますが、設備的内容が弱いという意味ではなく『使い方の趣旨との相性』の方が重要かなと思います。
この設計だから「居室部分の有効床面積が広くなる」タイプの設計です。
(ひとつの1Rの中でもキッチン部分と居間的エリアは分かれますから、この時の居間的エリアを広く取る意匠である、という趣旨です。)


物件概要
JR新宿7分、大江戸線新宿駅4分、JR代々木6分、小田急線南新宿5分、渋谷区代々木2。『ニューステイトメナー』、築1976、SRC造14階建ての8階、22.05u1R、
エレベーター3基、空調、エアコン、ミニ冷蔵庫(システムキッチン)、
コインランドリー、1F店舗部分にコンビニなどアリ、
SOHO・事務所可(事務所の場合賃料+消費税、敷金+1)、
保障会社加入要件有(賃料総額50%1年更新タイプ、更新委託料1万円)、
賃料8万円、礼敷1/1、

最大の特徴のひとつは店舗レポート同様立地になりますし、
コストパフォーマンス的にも高く、相性的にその価値を評価する人には得難い候補のひとつでしょう。
『赤坂レジデンス』とも似ている部分ありますが、立地以外の印象も違いますから後は好みの差でしょうね。
(広さ的にはメナーの方が広いですが『赤坂レジ』はそもそもキッチンが無いので有効居室面積はそれほど差が無いと思いますが、それでも相対メナーの方が広いと思います。)

常にCP高い募集条件の部屋が複数室あるワケではありませんが、
部屋の総数がなんせ大きいですから、『メナー指定』で同様条件の募集を待つ的スタンスは在り得るかなと思います。


posted by iwahara at 18:40 | Comment(8) | TrackBack(0) | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする


この記事へのコメント
お久しぶりです。
実は30年近く前に住んでました。当時と家賃変わりませんね。私はここにコタツ持ち込んだりしてましたが・・浮いてました(笑
当時は周りに飲食店も少なかったし・・南口のほうまで出かけてましたが・・芸能事務所なんかもたくさん入っててエレベーターで美保純や水谷豊に遭遇なんてことも・・住んでいる人は少なかったです。なじめなくて結局松蔭神社のほうに引っ越しましたが・・。懐かしいです。
Posted by プラハのNAOKO at 2012年02月24日 20:58
どうもお久しぶりです。
30年前には「早すぎたコンセプト」だったように思います。
逆説的といいますか、当時の建築はまだまだ西洋は”そのまんま西洋式に”の手法が生きていたので、和洋折衷の昭和を経て現代社会となって「殊更西洋も和風も」的に折衷ではなく混在する時代にはかえってマッチする部分あると思うんですよね。
相性がハッキリしている分、個性化の現代には貴重な存在になっていますね。
Posted by iwahara at 2012年02月25日 20:20
はじめまして。
3年ほど前に購入して自家使用している者です。
検索で辿りつきました。

ほとんど骨董品みたいな評価の方、過去の経緯?から九龍城のように言う方
様々ですが、実際住んでみると便利だし静かだし(オフィスが多い=週末夜間は無人に近い)
相当気に入っております。管理費は高いですが毎日掃除してくれますし
郵便受けの下に入るゴミなら持ってってくれる?そうです(試したことありませんが)。
地下に集積場がありますので真夜中でも出せますし、個人的には不便を感じません。

あと、ガスが使えない代わりに管理費と同時徴収の給湯代でお湯は使い放題です。

真珠宮ビルや南口ビル(鳥繁があったところ)の動き、JR九州のホテル建設も最近発表になり
南口はこれから大きく変わります。そう遠くない将来の建て替えも楽しみなところです。
Posted by 最上階の住人 at 2012年03月01日 15:04
狙い目いいですね〜最上階の住人さん。
(往年の古築狙いはアリアリだと思います、)

私も同感で、
>(オフィスが多い=週末夜間は無人に近い)
こういう環境は個人的にも好きでして、
スペックに現れないポイントですよね。

再開発がどのような流れになるやらまだままだわかりませんが、「あそこは便利だよ」に関しては普遍に思います。
建替えがどのようになるのかわかりませんが、
「そのまま再生」みたいな新技術的可能性(部屋では無く建造物としてのリノベ)将来出てくるのじゃないかとも見てます。
Posted by iwahara at 2012年03月01日 22:47
ここに入った会社で働いていました。大嫌いなビルです。エレベーターは少ないし、廊下はほこり臭くて部屋は息が詰まるぐらい狭くて。ぶっ壊せ!
Posted by 苺杏仁 at 2012年06月12日 00:47
苺杏仁さんコメントありがとうございます。
まーそうおっしゃらずに、
価値判断は(個性化の時代ですので)人それぞれですから。
まさに相性ってものです。
(勤務先の場合は選べませんからね)
似たタイプの「赤坂レジデンシャルホテル」もその評価は人によって180度違いますので、
※都市生活にミニマルコンパクトというスタイルがあるのは事実で、同時に「帰った感の強い」近郊〜郊外のゆったりした部屋のスタイルも事実です。
どちらかに上下関係があるものでもありません。
選択に差異があるのが自然です。
(又キャラ的に当サイトは”一般的ではない”個性派をメインに紹介しておりますので、えー等サイトの評価も一般的では無いのが当社の”特徴”です。←分譲購入懐疑派ですので。)

勿論メナーは住居で使えば約20u相当の1Rですから独り暮らしに狭いって事はありません。
(※ミニマルの基準で言えば最強(狭)が「中銀カプセル」になるかと思います。←取り壊しが決まりアーカイブ的存在ですがこちらも当社は”アリな人もいる”と考えております。)
Posted by iwahara at 2012年06月12日 17:28
エレベーター確かに少ないですね。
けど、困るのは朝晩で集中的に混み合う時間帯の在勤者だけだし
増えて管理費上がるよりは少ない方が所有者にはいい、とも言えるんですよ。

古いから内部が埃臭く感じるのは仕方ないですね。
作りつけ収納があっても1Rなら息詰まるくらい狭く感じて当たり前でしょう。

と、全くポジ意見に思えないかもしれないですが
立地のよさだけでは補い切れない不人気に反比例して
建て替え求心力が高まるとも言えるので、ネガ大歓迎です。
実際、持ち続けてるオーナーで建て替え資産価値倍増を考えてない人いませんから。
賃貸と購入ではまったく視点が違うんですよ。実は私もぶっ壊して売却希望です(笑)
Posted by 最上階の住人 at 2012年06月20日 19:18
最上階の住人さんコメント有難うご合います。
微妙なんですよ、
建替えで床面積もさして変わらずに建築費用を各室オーナーが自己負担って事はでは無く、一種のレバレッジと言えばいいでしょうか、所謂等価交換方式にしろ、これは投資的開発を織り込んで初めて話が成立します。
(上記のような方式が円満かつノーリスクで行われるのは適性なインフレ化で経済成長も続き、理想的には人口増が見込める場合です。)

しかし日本の不動産のファンダメンタルは供給過剰であり現在はデフレから脱却してません。
確かに海外のファンドが再び日本の不動産に資金を戻すって報道もありますから、『局所的な成功』は資金面でもあり得る話なのですが、教科書的に考えれば「難しい」と言いますか(経済成長なり不動産市場の需要観測的にも)、不動産バブル的手法と変わらない事になってしまいます。
(投機的リスクが常にある)
■安い時に購入された方は勿論リスク低いですが
(賃貸に近いというかどうにでもなる要素が大きいので、)

『ニューステイトメナー』個別的な部分に関しては主要駅近隣の”社会資本”の有効活用的に建て替えはあるべき判断だと思いますが、
どういう形になるのかも含めて微妙な要素を多くはらんでいると思います。

※勿論賃貸であればそういった資産的側面をまったく考えなくてもいいので「楽々だ」とお勧めしているところなんですけどね。
Posted by iwahara at 2012年06月21日 22:33
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