2012年11月06日

"人気の街"考察『吉祥寺』

”人気の街”を考える場合、プロの立場から言えば真っ先に考えてしまうのは『その問題点』です。何故なら相場が高いであるとか空室が無い等ベーシックなところから部屋探しの常道から考えることは「それを避けつつ実質的な成功を狙う方法」となりますから、いきなり”そのまんま人気の街がベター”だと考える事はまずありません。

いくつかそこいら辺の根拠を並べてみますと、
1)大体のケースで人気の街は地元民の意見と言うよりあまりその街の知識の無い総花的投票だったりする。
2)メディアにおける露出であるとか(勿論口コミ的実ネタもありますが)、所謂知名度投票になりがちである(本気で住環境などを検討したものではない)。
3)人気の街と聞けば営業色の強い新興店舗(しかもターミナル系)が押し寄せる事になり、地元の不動産環境そのものが(管理側から)複雑化する事が多い(同時にこれは業者間情報流通の障害にもなる)。
4)CP比的に人気の街駅徒歩10分と”隣駅で徒歩5分”はどちらが便利かと言えばほとんどのケースで『後者』であり(しかも相場が安い)、プロはそれを知ってますから職業倫理上からも「そのまま人気の街を勧めるのはあまりにも無責任」である。
5)東京の場合(ここ上記4と被りますが)隣駅は徒歩圏である場合が多く(近郊で15分〜20分・都心地下鉄圏なら10分以内)隣駅徒歩5分は本命駅の徒歩15分以内である事も多いので、隣駅での紹介は「単に隣の駅の方がが近いだけ」だったりする。
 ↑
などなどです。

注)メディア優先に過ぎて(その人気はともかく)本質的なその街のキャラなり魅力が逆に誤解されているとかのケースも少なく無いので(何故この街が相場高いのかプロでも首をかしげるようなケースありますが)、人気の街って話はある種のバロメーターにはなっても部屋探しの現場では(プロ的判断が強ければ強いほど)「あまり重視されない」と言ってもいいです。

■何故に今回街紹介で吉祥寺なのかと言えば(ネットの調査だと常にNo.1)、
吉祥寺は口コミ的にも東京において有数の都心近郊独立都市ですし(中央線住民的には自由が丘など比較にならないと思ってたりします)、昨今のデフレ不況が所謂人気の街的な”風評相場”を解消させつつあるような感触があるためです。

早速街の紹介いってみましょう。

吉祥寺駅駅ビル改札は
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ご覧のとうりいつもと変わらないのですが、

現在京王井の頭線と隣接する駅ビル(ユザワヤが入っていたビル)が建て替え工事になっており、
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同時に駅南側区画そのものも大規模な再開発となるとのことで、
井の頭線側の改札もこのとおり。
kitimati02.jpg
駅南にもロータリーができるほどの大規模再開発となりいくつかのビルは既に立ち退き確定しているとの話を耳にしたことあります。
(吉祥寺再開発は後段に登場する北側の旧商店街からという話の方がその噂は早かったように思うのですが、南側から先行する形になりそうですね。)

正面出口改札も改装中です。
kitimati04.jpg
工期的にも簡単に終わりそうも無いので、暫く吉祥寺駅不便かもですね。

さて吉祥寺といえば、
二本の主要なアーケードが街構造の基本となります。
サンロードと、
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ダイヤ街チェリーナード
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地元民的には(ちょっと下北風でもありますが)ダイヤ街と駅との間の旧商店街区画が重要でして、
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南口大規模開発の動向見ると以前から再開発計画のあるこの北側旧商店街の今後が余計心配になりますね。

さて、吉祥寺という街は大変多様なキャラクターで構成されてるのが特徴です。
「基本文化は新宿系(JAZZ系の店が多いという共通項も)、東急裏や風俗エリアは渋谷系、微妙に下北風でもありつつ、井の頭公園があると言う環境であり、中央線で新宿・井の頭線で渋谷と双方に15分あまりで行ける。」
■特にJAZZ喫茶文化に関しては一時『日本最強』だった時代があり(新宿に喫茶木馬があった当時と比較しても趣味性内容ともに吉祥寺が比較上位だと思います)、現在はJASRACの意味不明なナントカのおかげで名店『A&F』(最も音が良かった)が10年ほど前でしょうか閉店してしまい、『吉祥寺3人衆』の一角は崩れる結果となりましたが、現在は故・野口氏や寺島氏の系列4店が(正確には5店〜かな)健在です。

前述の旧商店街を抜けパルコ裏に、
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『ファンキー』

そのまま東急裏の絵をいくつか
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(なんだか現在東急裏はお洒落スポットみたいなところになってしまいました。)

そんなエリアに、
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『アウトバック』
(現在はJAZZバーといったところですが、以前は場所も違ってJAZZ喫茶だったのです。『ファンキー』『アウトバック』は故・野口氏のお店。)

ぐるっと回って吉祥寺北側中心部へ
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この界隈にはJAZZ喫茶というよりジャンル的にはJAZZcafeでしょうね、
寺島氏のお店『モア』”他”、
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吉祥寺を代表する存在だった伊勢丹は撤退となり、経営主体は変わりましたが、テナントビルの雰囲気や賑わいはほとんど変わってないですね。
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足を進めて銀行通りの先には「旧近鉄ビル」「現ヨドバシ&ユニクロ」
kitimati17.jpg
長い事振るわないビルで有名だった旧近鉄ですが、ようやく「ハマった」形になります。
このビルが以前振るわなかった理由ですが、
この区画の裏が思い切り風俗街だったとこも原因かと思います。
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吉祥寺が東京でも有数の街として頭角現した背景には、伊勢丹・東急という百貨店の誘致とともに、風俗店の封じ込め的なものも行われていたからという説もあります。
景気後退でこの風俗は以前に比べて拡大傾向な気もしてますし、以前にも増して近鉄裏はハードな街になっているように感じるのは私だけでしょうか。風俗だけでなくここはホテル街でもあり、
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そんな区画にドーンと図書館あるみたいな(笑
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それが吉祥寺です。
(風俗街の雰囲気は歌舞伎町的なものでは無く、渋谷の井の頭線駅裏だとか円山町界隈にちょっと似てるかもです。)
今現在でも吉祥寺は新宿を例外として最大の風俗街を有します。
(立川も多いですが立川の文化は独特な上に、所謂”ちゅうおうせん(変わり者)文明”は中央総武緩行線の三鷹までを指してますので、上記判断間違い無いと思います。)
そして同繁華街の一角に、
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吉祥寺最後の本格JAZZ喫茶『メグ』
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(寺島氏の経営するお店の中でもこちらがフラッグシップ。)

一度駅まで戻ります。
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こちらの駅ビルも少し前に改装なったのですが、何だか新橋・神田界隈のようで、、
「このデザインでよかったのかな〜」と思ってみたりします。

駅南側と言えば、
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こちらも有数の飲み屋街があり、
(同エリアも数年前でしょうかちらほら風俗が入るようになるなど、以前よりハードになった気がします。)
どこまで再開発で解体されるのか詳しくはわからないのですが、この風景は大きく様変わりすることになるのかもしれません。

井の頭通り渡ると丸井(丸井があると中野っぽくも見えますね)
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kitimati27.jpg
無印良品の専門店みたいなのも並びます。

ここの裏ちょっと歩けば井の頭公園。
公園と井の頭通りの間区画にもホテルがありまして、こちらも準風俗街と言えるかもです。
(ちなみに井の頭公園通りを少し先に行けば”JAZZ系レストラン”って表現が正しいのか微妙ですが『モンクスフーズ』があります。)

他吉祥寺の文化的特徴としては、アニメ漫画系の制作関連の方が多く住んでいる背景ありまして、作中に吉祥寺〜中央線の街が登場する事も多いって部分もありますね。
(井の頭公園先のジブリ美術館は三鷹の施設なので吉祥寺文化とかちょっと違います。)

■「あの住宅の話はどこに?」
そんな声が聞こえてきそうですが(笑

「ほらね、住宅無いでしょう。」
というオチであります。

吉祥寺駅徒歩10分圏内の住宅街と言えば、
・東急裏の更に先
・西友の先五日市街道の向こう(既に10分圏越えでしょう)
・駅南西側の末広商店街方面
・近鉄裏ホテル風俗街の真っ只中(ある意味ココが最も吉祥寺的かも)
 ↑
非常に限定的なエリアであり、
東急裏の裏となると、三鷹駅北側みたいな世界になりますし(同じ三鷹なら駅南の方がいいとこ)、五日市渡るとそこは”西荻窪圏”なのでだったら西荻窪駅近くのがよっぽど暮らしやすいと思いますし、本格吉祥寺派として近鉄裏ホテル街区画で部屋を探すとなるとかなりの兵(つわもの)に思いますし、
三鷹市側となると井の頭公園抜けてみたいな形で徒歩15分越えとかです(この場合も三鷹徒歩圏のが便利)。
結論吉祥寺最寄で部屋を探すとなれば有力なのは「末広商店街先だけ」みたいなところあります。勿論各地域にも全く賃貸住宅が無いワケではありませんから可能性はありますが、なかなか事前に想定できないですね(運任せみたいな)。

そんな風に賃貸人気の街として知られる駅ってどこも似たところあると思うんですよね、有名になる発端はその街の商業区画の特徴や評判だったりしますから、所謂土地不動産資産価値的評価の”いいとこ”とは意味が違うワケでして、
地方から東京へ引っ越しされる時に「そのまんま目標地として考えるのはお勧めできません」。
むしろ近隣文化の象徴という意味合いで捉えるのが(どんな文化圏の街でそれは自分と相性的にどうだろうみたいに)クレバーな判断かなと思います。

posted by iwahara at 13:33 | Comment(0) | TrackBack(0) | 『街』 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする


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