2013年03月24日

『賃料100万円』

正確には110万円です、
まーその誤差で一部屋2DKが借りられてしまいますが、100万ベースとなれば10万円も1割ですから、タイトルはわかりやすさ重視で100万円となっております。(分譲タイプです)
内容的には(著作権の関係で管理会社提供の室内画像はブログで公開できないのですが)、以前紹介した国会議員のマンションとほぼ同格かと思いますので参考にしてください。
http://retour.seesaa.net/article/54891475.html
イメージ的には高級オフィースビルの全室が住居になっているホテル系建築です。

まず考えるのはスケール的に「どんな人が借りるの」って事になりますが(笑
昔は、このタイプ外資系法人貸しを計算に入れて外国籍の幹部社員用の住宅的に開発していた時代があります。(ホーマットシリーズまでいかなくてもと各社夢を見たというかそれを模倣するように高級マンションを手掛けていたんです。)
※実は意外な事にかなり上級幹部の方でもそりゃ外国籍の方ですから「小津安的和風住居はどこにあるの」なニーズも強く、驚くほどリーズナブルな(最近の若い人的にはボロと言ってもいい)古築アパートに「ついにみつけた」と喜んでいたりするんですけどね、、

そう言っておきながら相場評価なんかを出してみます、、
最初にお断りです「駐車場が’2台ついてます」この辺ですと2台で9万とか余裕なので部屋だけの賃料ベースは100万と設定します。
極端に広いもので(144.57平米)、えーっと45平米が3.2室分ですから仮に45平米だとするとザックリ言えば32万相当のお部屋となります。50平米前後の高級マンションであれば珍しく無い賃料です(数年前なら36万してました)。
現実はそれより細かいこと言えば5平米割高ですが(ザックリ×3で一部屋当たりに戻すと15平米)、これだけの広さを確保する部屋を保持する占有係数みたいな部分にも比重は強くなるわけで、単純に平米単価で判断はできないタイプです。
※事実このマンションは「ホテルオークラによるレセプションサービス・共有部分にゲストルーム・スカイラウンジ有り」なので前述15平米云々が無意味となる特典があるため、むしろ割安だと言えるのかもしれません。
(ええ一般人には「ホテルオークラによるレセプションサービス」の意味がわからないだけでして、、、って何?本当に。)
ちなみに前述のホーマットシリーズ辺りが賃貸に出る場合概ね「70u2Lで賃料63万とか」でしょうか。

つまり「誰が借りるのか」の答えですが、この場合「虎ノ門で144.57平米の広さを必要とする人」という解釈になりますね。ホテルオークラの要素もそこを表してます。
間取り図ご覧いただければわかるとおりにメインは『32.4帖のLDK』です。
(※極端に広いと申しましても私の田舎である北海道あたりですと二束三文の土地に建坪こんぐらいの広さの家は普通にあったりしまして、殊更に高級という位置づけで無い場合もあります。←雪下ろしどうすんの?な方が重要だったり。)
繰り返しますが「虎ノ門のホテルオークラ近くで144.57平米の広さを必要とする人」が借りるんです、
ですからえー庶民的には誰が借りるのかまったくわからなくて自然ですよね。
(オフィースで考えれば「あーなるほど」的にわかっていただけるかもしれません。しかも本社虎ノ門だとかで、)

■前説が長くなり過ぎましたね、早速現地レポート開始です、
位置的には大雑把的にも物件所在的にも『虎の門』です。
最寄り駅は虎ノ門では無く神谷町となります。
toratw01.jpg
神谷町は昔愛宕の分譲キラーを紹介したことありますが、オフィースビルの中で住居となれば(母数的にも相場的にも)それは高くて当然な立地となります。
toratw02.jpg

不動産評価的にずらーっと立ち並ぶ上物を眺めれば底地の評価が考えるまでも無くわかるって感じですね(所謂担保価値ですね)。
toratw03.jpg
実はすでに今回紹介の物件見えちゃってます。
真ん中のタワーです。

物件までのルートは左にTV東京な流れでオークラへの別館(サウスウィング)方向へ道なりです。
toratw04.jpg

toratw05.jpg

物件正面はタワーオフィースなんですが、住居タワーは横道から入れます。
toratw06.jpg

toratw07.jpg
意匠における特別な方向性は無く、ドーンと普通にタワー型の合理的オフィースビル様式の外観。
デザイン的には手前のタワーオフィースのが個性的だったりします、
toratw08.jpg

間取りはこちら
toratw00_m.jpg
内容的には冒頭で説明しちゃってますので、付け加えるところは特にないのですが、
この内容で”方位が北東”とか(リビングは南にも向いているんですが)、”洗濯物はバルコニーに干せますか”とかは無いでしょう。マンションの暮らし方が必ずしも木造戸建てに鳴れた日本人向きでは無く、生活様式的にも西洋的に慣れるというか合わせる設計意匠の建築であることがおわかりいただけるかと思います(無理に木造建築様式に持っていくと社宅や団地設計になっちゃうんです)。同時に超高級になればなるほど方位云々も関係ありません(南向きが重要なのは木造戸建ての庭の位置と縁側の配置からくるもので非木造には本来関係が無い→非木造の場合には「前方見出しが開けているか」がポイント)。高級マンションが同時に木造アパートの良さも教えてくれるというところですね。

【物件概要】
日比谷線神谷町6分、銀座線溜池山王8分、南北線六本木一丁目9分、銀座線虎ノ門12分、港区虎ノ門4、築2006RC造41階建の38階、144.57u2LDK(LDK32.4帖)分譲タイプ、
三面採光、フローリング、IH3口クッキングヒーター、洗濯機、食器洗浄機、ビューバス(浴槽1822)追い焚き機能、エアコン、床暖房、BS・CATV・CS・光ファイバー、
カメラ付きインターフォン、管理人常駐、宅配BOX、自転車置場、
ALSOK、トリプルオートロック、ホームマイスター24加入要(15,750円)、
ホテルオークラによるレセプションサービス、共用部にゲストルーム・スカイラウンジ、
駐車場2台込み、
賃料110万円、礼敷2/3、

オフィースタワー目の前がオークラへの別館(サウスウィング)なんです。
toratw09.jpg

toratw10.jpg
こうして流しで見ちゃうと(オークラが強すぎて)下手な建築デザイン弄しても負けが見えているというか、そんぐらいこのエリアに対するオークラの威光は強く、

(ちなみに物件奥には菊池寛美術館)
toratw11.jpg
そういえば、昔の北海道の資産家ってこんな感じの家多かったです。

話は戻りましてオークラです。
(別館では無い方)
toratw12.jpg

toratw13.jpg
建築時にいったい幾ら使って建てたのかと思います。
予算的に現代では簡単に造れないのじゃなかろうかと、
(ネタバレですが、あくまで個人的主観ながら最後に登場する外務省の意匠がちょっとオークラに似ているような気がします。どっちが先に作られたのかわからないのですが。)

さて、虎ノ門駅はと言えば、
そのまま北上して金刀比羅宮(ことひらぐう)の先がもう駅です。
toratw14.jpg

toratw15.jpg
駅の出入り口的には交差点渡って官庁街側から撮るのがベターかと思い、
toratw16.jpg

toratw17.jpg
文化庁ですね、
もうこの区画から先は霞ヶ関駅までズラーっと中央官庁街であり、
(小規模ながらまだ反原発の拠点もありました)

こちらは
toratw18.jpg
財務省(建築からして堅物っぽいデザイン)

その先が
toratw19.jpg

toratw20.jpg
(なんとなく外務省はオークラに似ているような気がするんですけどね〜、私の勘違いでしょうか。)
桜がみごとに咲いてました。
toratw21.jpg

なんだかレポート的には物件紹介より「神谷町〜虎ノ門とオークラに中央官庁→霞ヶ関へ」みたいな話になってしまいましたが、それでよかったのではなかろうかと思います。
三鷹の駅前に賃料100万円とかあってもね(笑

所謂エスタブリッシュメントな方にお勧めの物件です。

今回の取材でしみじみ思いましたが、確かに住居の母数が多いとは言えないながら「新橋駅徒歩希望」って場合があってもいいのだと思うんですよね。私の経験の中では新橋徒歩の依頼はこれまで無く(銀座希望のの方もいませんね)、考えてみればこれはこれで勿体ない利用駅選択かもしれません。確か現在新橋〜銀座エリアで取材したのって中銀カプセルだけだったように記憶してますが(銀座の取材は店舗事務所系だったような)、いつか新橋徒歩で住居はあるのか、相場はどんなかなどのレポートもやってみたいと思います。

posted by iwahara at 23:17 | Comment(6) | TrackBack(0) | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする


この記事へのコメント
私、これと銀座タワーなどのパンフレット持ってます!
2003年〜翌年にかけ、あちこちに登録すると各デペロッパーより毎月のように送られてきました
関心度の低い物件は廃棄処分

鳥居坂に居た頃の夏は山王下交差点そば赤坂2丁目の赤坂通り沿いにある履物屋(お名前は小松屋だったような…)さんで買った下駄(お店で「これはヤング向け!」と奨められ)を履き散歩、下駄は蒸れなくて実に重宝しました
原宿駅前から下駄履きで散歩がてら帰って来たこともあります
それも日曜日に…
毎回ではありませんが銀座へ行く際も…

赤坂1丁目〜虎ノ門4丁目〜六本木1丁目は変貌著しく、泉ガーデンが出来た時点で愛着が失せました
虎ノ門5丁目〜麻布台1丁目にかけて森ビルが新たな“ヒルズ”を造るようですが、着工してるのでしょうか?
Posted by テオレマ at 2013年03月25日 00:20
森ビル的なあれですが、
イヤーその辺は流石に地元業者では無いので情報無いですね〜
ですが一般論として地権者のみなさんといろいろ調整が何を何している等の話は聞いた事あります。
(六本木の時もそうとう何だったようで)
デベロッパーにもデベロッパーなりの社会性がありますから(再開発方向に傾斜するのは必ずしも全てがネガティブなことでは無いので)、この辺にルールを造れるのは行政だけなんですよ。
特に日本の場合、ここの行政と都市計画における民主的手続きのノウハウがあまりにも弱いとこああるので、どっちがどっちと言い難いとこありますよね。

東北復興都市計画も大変心配で、
そういうのが苦手なんですよね現在の日本。
(民主制というより某国の属国系なっちゃってますから、市民参加意識も低いままになっている気がします。)
Posted by iwahara at 2013年03月25日 17:45
こんにちは。いつも楽しく拝見させて頂いております。
外務省とオークラの設計者、一緒ですね!
http://blog.livedoor.jp/iwasakiyasushi/archives/51114568.html
http://ja.wikipedia.org/wiki/%E5%B0%8F%E5%9D%82%E7%A7%80%E9%9B%84
雑司が谷といえば、こちらの物件を取り上げて頂けるとうれしいです!
http://www.directa.jp/share/room.php?r=3rnxLAnnzSIbH0uO
Posted by nil at 2013年04月11日 13:30
nil様

貴重な情報有難うございます。
やはり同じ設計だったんですね〜
(帝大建築と言えばいいでしょうか、当時の戦後復興国策含めて現在では考えられないスケールだったのではないかと想像できますね。)
ホテル内部も半端なく素晴らしいですね、
これじゃ近所の高級とは言え築年数の浅いユニバーサルデザイン的建築がかなうはずないですよね。逆に言えばオークラとの親和性を売りにする方が得策なのもこれでよーくわかりました。
私はおそらく一生オークラの中を直に見ることは無さそうですので(笑
画像見てびっくりです。
ほんとに凄い、流石の内容。


■URLの物件はですね(このブログは基本広告では無いのですが広告依頼・または承諾のある場合に限り室内画像の紹介があります。通常は法令遵守の範囲内で公開情報から”可能な取材まで”に限定して行っておりまして)、取材の可否はひとまず置いておきまして、
掲載されているサイトの運営に問題があるので、紹介いただいた趣旨から外れるのですが、説明コメント付記させてください。
(個別に同サイトに問題性を指摘する意図はないのですが)所謂「大家さんと直接云々」の趣旨は、賃貸契約の法的側面で見た場合どういう意味になるかと言いますと、
「金融取引」で考えてみてください。
(不動産賃貸も不動産資産の貸付借入ですからバックグラウンドは金融取引と同じです。)
・基本は法的許可のある法人なりが取引なり契約を行う(免許制であることが法的順守を保障する形)。しかし貸主と借り主が直接契約(所謂個人同士での借用書による借金というか)することを妨げるものではない。
 ↑
賃貸契約を業者を介さずという方向性は、場合によって無許可のナントカにおける消費者金融と被る部分もあります(同じという意味ではありませんが)。
正規業者から見た場合契約の法的保護や法令遵守的に民法的には可能だけれども、(法的に可能というだけで)逆に法的裏付けのある取引とは言い難いことになるんです。
それをあえて個人でやるという行為はなんと申しますか、当事者が少なくとも不動産業界営業と同等の能力なりを双方持っていなければ危うい点が出てくるものです(大学時代に宅建免許を取った程度では少し違うかなというレベル)。
※自動的に「仲介手数料割引系の手法」にも同様の質的問題が関係してきます(全部が全部を否定はしませんが二重代理人であるとか借主側代理人無し取引だとかに関わる論議です)。

この辺の話の大元は、所謂巷の仲介手数料であるとか更新料なんとか論解釈の大問題というか大間違いが関係してまして。「住宅ローンは銀行介さず個人間で借入するのが得」なんて意識誰も持っていないのですから、賃貸だけそういった話が流行みたいに出てくること自体そもそもおかしな話なんです。
(一部雑誌等の売名的販促などが実のところ関係しておりまして、話がおかしな方向いったまま理解されている方も少ないかと思います。)

えー話それちゃいましたスイマセン。
(ですけどURLのサイトをご覧になって勘違いされる方が出てもいけないので少し長めにコメント書きました。)

外務省のオークラの情報は大変貴重な情報で、有難うございました。
Posted by iwahara at 2013年04月11日 21:52
オークラのロビー(本館・新館)は心休まりますのでお勧めです!私は1988年より利用していました
ロビーのみの利用も勿論OKです!
家具調度品は1962年当時からの物を修理または復刻した物を使い続けているそうです

待ち合わせや商談でロビーを利用するお客さんの呼び出し(取次ぎ)はアナウンスではなく、お客さんの名前を記した紙をプラカードに貼りボーイがロビーを周って知らせるというスタイル

本館のテラスレストランは好きですね

個人的には
二番目に和田倉濠のパレスホテル
三番目に京王プラザホテル
が好きでしたが、パレスホテルはキャピトル東急ホテル同様に超高層へと建て替えられ幻滅です…
ニューオータニ本館は総ガラス張りになってしまい、メカニックな佇まいでは無くなりましたし…

Posted by テオレマ at 2013年05月05日 01:32
なるほど「ロビーの利用のみもOK」だったんですねぇ。
私なんぞは「いやぁ落ち着かないのでルノアール探します」なんてなりそうですよ(笑
(確か新橋駅近く方向に半地下のルノアールがあったような、)
まったくの貧乏性ビビりですな。

ホテル建築はあれですよね、その国なり都市なりの民度を測るのにちょうどいい存在で、普段縁が無くても「しっかりして欲しい」と思います。
所得にも経済にも常に格差ってありますけれど、相互に関係性って成立していて、双方に利益となる仕掛けさえ円滑に流れていれば問題無いんものなんです(経済学的にはそこいらへんが重要)。
ですから、高級ホテルに縁の無い方にもですね、
我が国のホテル建築がどうなのって関係の無い事では無いと私は思うんですよね。
賃貸の場面でもそういう事感じますもの。
(古築のビンテージが安かったりして驚きのCPとかって世界がつまらなくなったら面白さ半減ですものね。)
Posted by iwahara at 2013年05月08日 17:21
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