2013年05月13日

リーズナブルな木造アパートを探す

不動産相場は常に母数との関係で成立しています。
ですからマンションを探す場合には幹線道路のある街となりますし(或いは都心・或いは区画整理の整った新興住宅街)、逆に木造アパートを探す場合には都市計画上低層住宅専用指定の立地がベターということになります。
そんな関係で賃貸住宅の相場は一概に土地不動産価格路線価に比例するものではなかったりするんです。
今回の木造アパート選出地は『丸ノ内線』東高円寺からとなってますが、同じ丸の内線でも中野坂上(=事実上西新宿圏)はマンション地帯ですし、東高円寺も青梅街道沿いは中高層マンションが立ち並んでいたりします。
(※以前東高円寺は特集的に取り上げた事ありますが、美大があるかななのか不思議とデザイナーズが多い街だったりもします。)

他丸ノ内線と言えば「格安ゾーンは方南支線」「中央線に比べて相場が安い」「中央線的女街の典型のような駅は無い」「各駅は中央線の母艦駅と関係性があり中央線駅にも徒歩圏」などなどの特徴があり、最後の特徴で言えば「西新宿=新宿・大久保、中野坂上=東中野、新中野=中野、東高円寺=中野・高円寺、新高円寺=高円寺、南阿佐ヶ谷=阿佐ヶ谷」となるんですね。
ご覧のとおりで、東宇高円寺は唯一中央線母艦駅との関係が中途半端なところがあり、丸ノ内線の他の駅と比べるとちょっと風変わりな雰囲気となる理由になってたりもします。

そんな東高円寺駅から早速スタートです
higasikoe01.jpg
所謂杉並的な文京エリアでありまして、前述に丸の内には中央線的な女街は無いと記載しましたが、街的には女性系なのは確かです(学校も女子校だったり女子大だったり)。

更に特徴は蚕糸の森公園があるところで、
higasikoe02.jpg
その関係なのか、この街は犬飼いの住人の方多いような気もしますね。
(以前のレポートでお伝えしましたが、獣医さんの近くにペット同伴cafeあったり。確か犬のトレーニング系の店舗もあったと思います。)

さて、今回の物件は駅東南となりますので、戻りまして、
higasikoe03.jpg

駅近界隈の買い物環境もおさらいしておきますと、
東高円寺には所謂新高円寺・南阿佐ヶ谷のような巨大商店街(JR母艦駅と連結型)はありませんが、
higasikoe04.jpg
小規模ながらスーパーもある商店区画はありますし、買い物に困る要素は皆無です。
(青梅街道物件寄りの東側の先に更に一店スーパーがあります)

と3分ほど進みまして
higasikoe05.jpg
南側の低層住宅街へ入ります。
higasikoe06.jpg
ここから歩いて5分ほどで今回のお部屋です。

道の途中にはちょっと絵的には遠いんですが女子高が見えます
higasikoe07.jpg
(ちみなみ物件は女子美大の最寄り)

物件近くはこんな感じの実に平和な住宅街
higasikoe08.jpg

お部屋に到着です

higasikoe00_m.jpg
ご覧のとおり物件表示は1Kですが十分に1DKと言える広さと内容で(仮にマンションであれば24u近くの換算になると思います)、しかも幅広の6帖、若い人の暮らしには十分以上でしょう。

【物件概要】
丸ノ内線東高円寺7分、杉並区和田1、築H5木造2階建ての1階、21u1K(1DKタイプ)、
エアコン、床CF新品、クロス新品、ガスキッチン(二口可)、エアコン新品、室内洗濯機置場、保証会社利用可(CASA)、
賃料4万9000円、礼敷1/1、

リーズナブルな条件といいリフォームの内容といい素晴らしい。
お部屋は1階ですが建築的にかなり力作で床高となっているので、1階窓はかなり高さもあり理想的な腰高窓の設計ですから、「1階だから云々」という要素もほとんど気になりません。
構造も一般の木造となってますが築年数的にも構造的にも2×4系と推定されるので、建築的水準も決して格安のそれではありません。
higasikoe09.jpg
数年前であれば余裕の5.5万〜6万ゾーンのお部屋ではないかと推察しますので、これはなかなか優れてますよ。
間取り的に唯一注意が必要なのは「日当たり良過ぎ」な感触がありましたので(腰高窓なのでそれほど心配無いかと思います)、カーテン含めて遮光のコントロールを予め意識した方がいかもですね。

さて帰り道です、
higasikoe10.jpg
東高円寺界隈は決して高級住宅街ではありませんが、環境もよくて、何故かデザイナーズが多いなど案外中古戸建住宅探しにもいい街かもしれないですね。
(売買の資料で確認したわけではありませんので、勘の範囲の感触ですけど。)

駅周囲にはこのように神舎仏閣もありまして、
higasikoe11.jpg
青梅街道沿いの街なんだなと思い出させてくれます。

さて、今回のお部屋、
「サブカル系の男子には勿論新高円寺駅の方が面白い」ですけど、一般の堅いお勤めの方から学生さんまで若い方マルチに適合性高いと思います。
物件内容確認で国交省DATAベースを確認した時にも同様相場のお部屋が(内容まで確認しておりませんが)並んでいましたので、木造でリーズナブルなアパート探している時には東高円寺アリですね。
丸ノ内線は文化圏的には中央線と同じく『新宿系』となりますから、渋谷方面へ通勤の方はなかなか思いつかないところあるかもですが、今は副都心線もありますの渋谷に特化している井の頭線より利便性的にも上な部分もありそうです。

東急圏ですと祐天寺が木造アパート地帯で(東急圏はまだまだ高いんですが)、逆に祐天寺はマンションが少ないので「基本木造アパートしかないぐらいで想定しておくほうがいいよ」だったりしますので、探している物件のキャラと街の関係性は重要なのです。
(オマケ的には格安の戸建て賃貸は「旧法借地権・再建築不可」の物件であることが多いので、むしろ都心や”古くからの”近郊都市のダウンタウンや商工区画隣接などの場所にあったりします。)

次回はリーズナブルシリーズで「ファミリータイプの場合」でいってみましょうか。


posted by iwahara at 09:22 | Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする


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