2007年03月20日

青山になんと改装相談アパートが、

これ滅多にあることじゃありません。
通常の改装承諾って言えば、事業物件系(少なくとも事務所可)であったり取り壊し予定の定期借家だったりかなり特定条件が一致しないとほとんど不可能なジャンルです。(スケルトン改装自由ななんてケースも東京でひとつだけ知っていますが随分高額な事務所系ビルの話でした)
実際に可能だったとしても、原状回復の特約がありますから考えなくてはいけない費用は改装費用だけでは無く退出時も考えなくてはいけませんから安易に改装するのも実は問題なのです。

そんな中、非常にレアな改装可能な物件がなんと青山にあります。
aoapa001_m.jpg
見てわかるとおり「バランス釜の浴室に和式トイレ」つまり、現代的リフォーム前の引渡しなので改装可能なのです。27uで賃料は9万円になります、
そして『事務所も相談可』、

さて、このお部屋が果たして得なのか?キャラクターを追いかけてみましょう。

物件は表参道と外苑前の中間地点にあります(ちょっと外苑寄りです)、
aoapa02.jpg
ご存知表参道の交差点から北です、

246の外苑前方向の東側というと、
aoapa03.jpg

aoapa04.jpg
こんな風にそれぞれの小道にちょっと面白そうなお店がちょこっとあって、表参道ヒルズ方面の様相とは随分と違って、裏手は閑静な住宅街でもあります。

買い物の心配もありません。紀ノ国屋以外に
aoapa06.jpg
東急ストアや
aoapa07.jpg
ピーコックもあります。

ここからエイベックスの裏側へ
aoapa09.jpg
そんな環境に、そのアパートはあります。
aoapa10.jpg
実は家主さんご自宅かなな住居と連棟形式の構造なので、プライヴァシーに配慮してこちらの画像まででご理解ください。
木造の白い長屋店舗風の造りで、なんとか荘的ないかにもアパートな外観ではありません。確かに綺麗にお部屋を改装すればアリだなと、

重要な物件概要いきましょう

銀座・半蔵門・千代田線表参道7分、銀座線外苑前5分、港区南青山3、築S38木造2階建て1階2階ともに空室アリ(1階も高さアリ)、27u1DK、ルームシェア相談(二人まで)、事務所相談、リフォーム可、諸条件相談可、
賃料9万円礼敷2/2

実際のところ費用は業者によってもマチマチ(工務店に展示品等の在庫があれば想像以上に安く部材を入手する事も可能ですが水周り全体と考えると50万〜考えておくべきでしょう)なので、一概には言えませんが、広さが27uこれをざっと30uと考えて果たして「ペイするのか」考えてみましょう。
この辺の住居相場から言うと40u前後で20万ってとろこでしょうから、築年数を考えてもアパートで30uならざっと12万ぐらいってとこです、これを契約金総額から逆算すると「18万浮く」計算になります。
これに仮に22ヶ月の賃料(契約金に前家賃+工事期間があるので)を合わせると66万円、69+18=84万円、
「2年で、この投資を償却するとして更新以降は毎月3万円の黒字」
この計算でいんだか私にもよくわかりませんが、、(笑
な、、な感じに考えてみてください。
中間点で考えてみるなら11万前後でもOKな人ならかなり現実的でしょう。
※ここの計算は完成後の部屋に対する価値意識の問題なので、ほとんど数値化は不可能です。なので上記の計算は「参考例」と考えてください。

どうですかみなさん、改装にチャレンジ考えている方には滅多に無いチャンスですよ。しかも間取り図からわかるように「文芸調のレトロなアパートで表参道」これを見逃す手は無いでしょう。注目の物件です、

表参道って言えば華やかなイメージで知られていますが、
aoapa08.jpg
(ご近所ベルコモンズ)

大通りから一本裏に入ると、どちらかといえば静かでしみじみとした街でもあって
aoapa05.jpg
ちゃんと銭湯もあるんです。

以前この近隣で6万8千円のアパート空室あった時があって、それにも随分と驚きましたが(内容設備には明らかに問題あってもそれでも魅力的な希少性ありました)、一般的なイメージと実際の暮らしって意外と違うものです。
「表参道に暮らせないかな?」全然アリなんです、
今回の紹介のお部屋も二人入居なら「ひとり4万5千円」ですよ、
約30uあればレイアウトさえ工夫すれば十分二人入居のスペース作れます(ビギナークラスのシングル向けマンションの最小単位が16uですから)。
オリジナルの造作のまま9万円で暮らしても全然オッケなんであって、想像の幅が広がる物件ですね〜、これはお勧めですよっ
(まだ複数空室あります)

次回は代々木からこれまた個性派の店舗事務所「退出中〜」を紹介します。
posted by iwahara at 12:21 | Comment(4) | TrackBack(1) | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする


この記事へのコメント
いつも見ながら、住むことを想像しています。
もう空室ないですよね?
引越しの予定が2ヶ月くらい先なのですが。。。
Posted by 88 at 2007年05月14日 20:28
流石に無いですね〜
ただ、今はちょっと違うキャラクターのお部屋が近隣から募集に出ています。
そんな風にその時にはその時のって可能性はあるものですから、縁があればその線で見つかる事ありますよ。諦めちゃいけません、
◎ただ改装可能って部分を含めると「何年に一度」ぐらいのレベルでしょう、

同じアパートから空室募集が新規に出る可能性もゼロでは無ですし、「こんな方向で」といった感じで実際の引越し時期を待てば新しい発見もあるかもしれませんよっ
Posted by iwahara at 2007年05月15日 11:57
お返事ありがとうございます!
そうですね、縁があればですよね。
ちょくちょく、サイトはお邪魔しているので
また見に来ます。

キャラクターの違うお部屋も気になります。
機会がありましたら、是非掲載してください。
Posted by 88 at 2007年05月15日 19:15
ええ、そのキャラの違うお部屋もブログで取材となるかはまだ未確定なのですが、今週末まで空室なら来週には間取り図ツアーには掲載されると思いますから「なんだブログ取材がないな〜」と思った時には間取り図ツアー検索してみてください。

そこで「あれ?」ならそちらも成約と(笑

木造アパート都心と言えば、そうそう南青山からは出ませんが白金高輪辺りなら供給量多いです。
「港区で」とかって柔らかめに考えておくとまず面白いの見つけられますよ〜
Posted by iwahara at 2007年05月15日 20:10
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