2013年05月30日

クレバーな二人入居可1LDK井の頭線

シリーズ的にリーズナブル路線をレポートしておりますが、今回の企画も引き続き「二人入居タイプでリーズナブル」という趣旨なんですが、
二人入居可ににおけるリーズナブルの幅は「夫婦でガチっと貯金したい」ですとか「7.5万×二人分より大幅に安ければ成功と考えているパターン」ですとか個体差がかなり幅ありますから(勿論物件が二人入居可であれば8万2Kぐらいから探すことも可能ですが『二人入居は特記事項なり事前に可否の確認が必要』な上に後述のとおり審査事項のひとつです)、今回の物件は「堅い内容で万人向きキャラ」ですので『クレバーな選択』的な表現が適当と判断してのタイトルとなってます。ぶっちゃけ「ユニバーサルで堅い内容」って事ですね、
(注:不動産業界用語における”二人入居可”とは、夫婦か婚約者(双方から保証人承諾のカップル)を指しておりまして、兄弟姉妹の場合は可否の確認が必要になります。←兄弟姉妹は微妙にルームシェア的関係で進学や就職で短期解約の可能性もあるため。)

さて井の頭線でマンションの母数多い街と言えば浜田山です。
(レポート最後に出てきますが浜田山には古くはビンテージマンションの開発を目的に整理された区画もあります)
井の頭線の中で、こういう表現使うと怒られちゃうかもなんですが、
浜田山の印象は「当初は自由が丘的モデルだったのだが庶民派路線に降りた街」といった趣があります。
(表現としてはアレなんですがポジティブな意味で使っておりますので地元住民の方ご理解くださいませ。)
浜田山と言えばダイナミックな駅出口横の踏切
hamanoDK01.jpg
ちなみに駅出口前から地域バス便が阿佐ヶ谷方向で巡回してますので、言われてみると井の頭線における阿佐ヶ谷的な街ともいえるかもですね。

駅南側はとにかく緑の多い街で、
hamanoDK02.jpg

駅裏の小さな飲食街を抜けて物件に向かいます
hamanoDK03.jpg

街のキャラは基本女性系の街であり、
hamanoDK04.jpg
(本来はアパレル含めて女性向け店舗が並ぶと様になる街なんですが、何故かそうならず基本ファミリー系中心のとても静かな庶民の街となってます。)

駅南側に関しては緑の環境はあちこちに広がっており、
hamanoDK05.jpg
そのまま西側に行けば「西永福の静かな戸建てゾーン」に連続しておりまして、
地元事情を知らない方には「ちょっと寂しい」と感じる場合もひょっとするとあるかもしれませんが(その場合は井之頭利便性含めて永福町がお勧め)、環境の良さがそう感じさせる部分ありますね。

物件は駅近でして、
もうついてしまいました。

hamanoDK10.jpg
ご覧のとおりで最上階ならではの4面採光の開放的間取りがポイント(浴室にも窓アリ)。
ストゥデイオ的なLDK+寝室の造りなので、間仕切りを開けてドーンと大型1Rになるデザイナーズタイプではありません。言うならば日本人的に誰にも馴染むユニバーサルな1LDKですが、キャラ的には大型1DKと言った方がわかりやすいかもですね。
エレベーター無し低層マンション最上階なので所謂設備的に分譲キラー系ではありませんが、室内設備等は戸建て的余裕のあるもので、こちらがタイプの方少なく無いと思います。
特徴としては三階に専用玄関があり居室まで階段という構造となってますので、プライバシーレベルがそこいら辺のオートロックより上となっているのも特徴でしょう。
唯一間取りの弱点は目立った大型クローゼットが無いところですが、これは通販等1万前後でどこにでも配置できますので、割り切って考えましょう。
(ペントハウス的位置付けと「窓が多すぎる」ためなかなかココって設計にならなかったみたいです。収納自体はあるので、大型のオープンハンガータイプをキッチンの壁裏側に配置すると使い勝手いいかもです。)
※リビングが南向きで寝室が北東なのも正解(これは寝室系コンパクト1Rの方位が「実は北東ベスト」根拠のひとつ→1Rをリビング系として認識する場合には南側ベターになる)。

【物件概要】
井の頭線浜田山6分、杉並区浜田山2、築H9.11、SRC造4階建ての4階、42.72u1LDK、
最上階、4面採光、
エアコン2基、フローリング、システムキッチン3口、バス・トイレ別、追い焚き機能、浴室乾燥機、独立洗面台(新品)、室内洗濯機置場、CATV(JCOM)、
鍵交換費用1万8900円、指定火災保険2万5000円、
保証会社利用可(CASA月額賃料50%1年更新タイプ、更新時1万・保証会社利用の場合敷金1)
賃料11万5000円(共益費5000円)、礼敷1/2、

条件的には礼敷1/2ですが(本来は2/2なんでしょうね)、保証会社マストの図面資料なら礼敷1/1となる内容となってます。
グレード的には共益費込み12万をはるかに上回る内容であり、二人入居余裕で10年ぐらい暮らせる広さといい(このパターンは2×4高級木造アパートに似ています)、「普通に内容のいい1LDK」探している方に好適でしょう。
物件構造はSRCとなってますが、RC+一部鉄骨ハイブリッドかな〜と思います(外観からも注文建築的な物件に思います)。
hamanoDK06.jpg

隣接するバイパスは踏切との関係で、歩道の無いところに意外と交通量があり、
hamanoDK07.jpg
絵的には偶然車一台も写ってませんが、踏切までいくと何台か並んでたりします。
このルートまっすぐにもスーパーがあるので、駅までのルートともなっているのですが、歩きやすさは今回レポートで紹介したルートのがベターですね。

ちなみに前述ルートまっすぐで踏切超えるとこのスーパーがあります。
hamanoDK08.jpg

浜田山は駅前に成城石井、駅北側5分に西友と買い物環境で困る要素は皆無なのですが、
その更に先に冒頭説明した「ビンテージマンション区画」がありまして、
hamanoDK09.jpg
こんな感じに緩めに小奇麗な街が並んでいるのが浜田山のキャラですね。
(実際「どうしてアパレルがズラーっとみたいにならなかったのだろう」なんて思ったりもしますが、街歩き的この庶民的な静かな街並みが環境的にも好感されるべきものに思いますね。)


posted by iwahara at 14:34 | Comment(2) | TrackBack(0) | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする


この記事へのコメント
完成時に尾藤イサオさんがお買い求めになり、現在もお住まいの物件のことですね?
Posted by テオレマ at 2013年06月03日 01:25
しかしテオレマさんなんでも知ってますね(笑
そうなですか、あそこ「明日はどっちだ」の。

タウンハウス調ヴィンテージとして後段黎明期ぐらいのスケールがあれば井の頭線有数の存在だったと思いますね。
現在は周囲の商店街もゆる〜い感じで(そこが浜田山のいいとこですが)。住居なんですからヴィンテージ的にもかえってそれは成功なのかも知れないと思ったりもしますね。
Posted by iwahara at 2013年06月05日 16:08
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