2013年08月12日

新宿から実にリーズナブルな1Rです

最初にいきなりですが、現地取材いけませんでした(笑

えーとですね、猛暑もあって夕方からの取材を予定しておったのでありますが東京都に激しい雷雨注意報が出ておりまして(近隣で停電もあるなど洒落にならないので)「御苑近くは随分レポートもしている」など含めまして現地取材NGの判断しました。レポート中にも出ておりますが新宿6丁目再開発進捗なども確認したいところですので、ここは後日補完でレポートいたします。

立地環境としては「最寄りは東新宿駅」で明治通りの東側なので所謂新宿繁華街や大久保エリアではありません(この一本通りの向う側がここでは大きいのであります)。物件最寄は天神小学校ですしロケーションとしては「新宿御苑郊外」というキャラクターで考えても間違いないかと思います。

最近リーズナブル1Rのレポート続いているおりますが、相場評価的にかなりこのタイプの賃料底値が落ち着いてきた感強く感じます。数年前なら7万5千円ランクのものが「ひょっとすると6万台」になっていたり8万以上は堅いランクのものが7万台といった感触で、『ミニマルコンパクトは6万台〜都心でも7万台で可能性アリ』ここに落ち着いた感ありますね。ザックリ言えば総じて5千円下がったといいったところです。
■常識的に考えると引っ越せば「あくまで可能性ですが5千円安くなるかもしれない」となります。
しかし、昨今しっかりした管理会社であればかなり多数件『更新時に賃下げの打診』が確認されてますので、いきなり解約を考えるのでは無く更新の時「5千円賃下げの打診」なら角の立たない交渉になると理解されるのがまずはベターな判断だと思います。
(家主さんもどうせ新規募集で5千円下がるのであれば、賃料支払安定している現入居者の契約条件を賃下げする方が得な話ですから。)

つまり、
ここのところハイCPですとかリーズナブル的文言続いていますが、これだけ続くと「もうこの相場で常識」って事ですね。
(予定に変更が無ければ次回もハイCP1Rのレポートになります。←退出予定情報なのでプライバシー保護からレポート公開を控えている状態で、いきなり即決終了が無ければ予定通り次回レポートもハイCP1Rとなります。)

さて物件ロケーションに話を戻します。
ザックリ言えば「明治通りの東側一本裏、東新宿駅が最寄りで東新宿駅と新宿三丁目駅の間にある」なかなかどうして思い切り新宿都心のロケーション。
買い物環境もマルエツが近隣ですし、新宿6丁目再開発地域も隣ですから新宿都心間近ながら地元感のある暮らしが可能なロケーションと言えるでしょう。

間取りもなかなかユニークです。
jyuku6no1u.jpg

大原則として『マンションでB・T別とするには約22u以上必要』というのがあるのですが、
1Rストゥディオ系などの特殊な設計ですと稀に19u〜B・T別が可能になる事があるんです。
(ですけどこれはデザイナーズなどのレアケースがほとんどですから20u以下の1Rを探す時には3点ユニットをベースに考えてください。)
▲今回のお部屋はまさにこのタイプですが基礎平米数から考えて居室の実行平米数的広さは「団地サイズの6帖前後想定」になるでしょう。
築年数が1973年ですから違った意味のヴィンテージ感もあり、なかなかの内容であると思います。
若い方は勿論ですが、違いの分かる大人の方にもハマるコンパクトではないでしょうか。

【物件概要】
大江戸線東新宿4分、都営新宿三丁目7分(地下通路E1口だと4分)、丸ノ内線新宿三丁目8分(丸ノ内線新宿御苑前12分)、新宿区新宿6、築1973RC造5階建の2階、20.41u1Rストゥディオ、
オートロック、システムキッチン、バス・トイレ別、洗濯機置場室内、光ファイバー、
賃料7万円(管理費5000円)、礼敷1/1、

どうですか、文句付けようの無い内容。
新宿都心ということもあって、防犯性を気にされる方いらっしゃるかもですが、以前から説明のとおりオートロックは防犯設備では無くプライバシー保護設備グレードです。ですが、いくつかの条件が整うと防犯設備として機能します。
今回現地取材となっていないので詳細は確認できないのですが、今回のお部屋は外観的に「バルコニー開放で隣室も容易に渡れる外壁型では”無い”」上に中規模世帯数のマンションでもありますから、オートロックが一定レベルの防犯性能を発揮する造りになってます。
ロケーション的にポイントになる部分かと、
高級マンションを謳っているものではありませんが、必要にして十分の設備と「ユニークな間取り設計」をベースにしているのでB・Tですが極端に部屋が狭いということもなく、コンパクト系1Rを都心で探している方にはなかなかのお勧めでは無いかと思います。
大江戸線東新宿駅は若干(周回方向的に)利便性落ちる部分ありますが、ここは丸ノ内線が10分以内ですから十分でしょう。
新宿系を希望されている方には有力な候補となるかと思います。

■住まいの心理学の方でも告知しておりますが、
 ↓
暑すぎる時には部屋探し諦めましょう。
業者も夏季休業任意に入るので万全の状態で調べられない場合ありますし(といっても14日〜週末あたりが休業期間に思いますが)、この状態で引っ越しやったら引っ越しやさん倒れますよ(笑
探し時的には8月後半からでしょう。
今週はほぼストップと考えていいと思います。


posted by iwahara at 21:24 | Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする


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