2013年09月09日

なかなか探すと見つからない中堅シングルから8万円台

意外とこのタイプが無いんですよ。
『分譲キラー』ほどの予算は無いが、9万以下中堅シングルゾーンで25u以上だが所謂「広すぎる1DKアパート的間取りでは無いもの」(理想は30u)、都心部であれば古築リノベでいくつかこのパターンを発見する事もできますが、近郊沿線でとなると土地の不動産評価の関係でRC造でカチっとしたは建築費用融資との関係から構造的に存在しないからです。
なものだから郊外となれば木造アパートで高級ランクのものを探すのが吉なんですが、そりゃできればマンションでという需要もあるのも自然な事であります。
しかし低層指定地域も多くなりますから郊外となればなるほど「低層RC」なる最も高級な建築仕様になるのであり、更に前述記載の底地の不動産評価との関係からなかなか難しいのであります。
(大家さんが元々大資産家で建築時に融資の点などそれほそど気にしない力があれば別です。)
どちらにしても郊外ゆえの低層RCは建築コストから考えても「賃料を安く設定するのは構造的に難しい」ですし(『分譲キラー』が郊外も都心もれほど賃料に違いが無い理由と同じように)、それで空率率が大きくなってしまえば大家さんの経営も赤字になってしまいます。

な関係で、デザイナーズとかの方がそれに近い候補になる場合が少なくありません。
(端的に言えば郊外でヴィンテージを探すことはほとんど無理であるため、)
今回も「デザイナーズながらハイCP」という前述適合性の高い候補がありましたので、
「なかなか探すと見つからない中堅シングル8万円台」の”探し方”としての紹介です。
デザイナーズ希望では無い方でも、マンションフラグがあるのであれば郊外で中堅シングル25u以上を探す場合にはむしろ最初からデザイナーズもアリとしておく方が適合性高くなる場合がりますよって事例です。加えて「その場合こういう間取りは驚くところじゃありませんよ」の参考にもなっているかなと思います。
大変にCP高い内容のお部屋なので、内見があればほとんど一発消えだと思います。
(●来週にはもう終了している可能性大のお部屋なので「部屋の探し方的参考」趣旨のレポートとなります。)

■井の頭線久我山駅です

久我山と言えば、永福町や浜田山とは一線を画する「井之頭系」であり文化圏的には「三鷹台や三鷹・吉祥寺」だったりする街です。
実際に久我山駅からのバスは三鷹駅行きだったりします。
メインの商店街は駅南側なんですが、今回のお部屋は北側。
kugadeti01.jpg

北側と言っても買い物等不足する事ありませんし、小規模ながら商店街もあるんです。
kugadeti02.jpg

kugadeti03.jpg
静かで落ち着いた街であり、街キャラ的には女性系かもしれないですね。
(ここは井の頭の賃貸全般に言えているキャラかも知れません)

物件への最短ルートは「人見街道まっすぐなのかな〜」と思いますが、若干迂回必要であることと、人見街道は地元的には「案外歩きにくい道」なので(防護柵歩道はあるんですが幅が極端に狭い)、前述の買い物環境との接続も考え、ちょっと遠回りながら歩きやすいルートを選択してます。
kugadeti04.jpg

久我山の環境を若干説明しますと、商店街のある南側区画は「ちょっと歩くとすぐ畑で、牟礼とかも近い。歩行者とかは子供達なんかも多くてのどか」な街で、北側区画は「井の頭的には吉祥寺郊外の井之頭公園や三鷹台から連なる”杉並区風の戸建てエリア”」とでも言えばいいでしょうか。
(ある意味そのまま杉並区西荻窪方面に接続するからそういうキャラなんですけどね、)
kugadeti05.jpg
実に閑静な住宅街です。

間もなく物件となります。
■物件概要は徒歩4分となってますが、今回紹介ルートだと実徒歩7分〜9分かなってところです。

お部屋はこちらの1Rストゥデイオ
kugadeti09.jpg
部屋の真ん中にあるのは「始動式収納」です。
(そのまんまワードローブですね)
このパターンはデザイナーズに多く見られるもので、打ちっぱなしなども時々あるデザイナーズの場合コンパネ合板張りの壁を前提とするクローゼット造作を作り付けし難いであるとか、部材として(一般的に入手できるクローゼット引き戸の建材の質的に)部屋の内装とバランスさせることが難しいなど様々な要因あるのだと思います。
どう表現していいのか難しところですが「驚くところではありません。デザイナーズではよくある一般的な間取りです」。
▲方位は北東になりますが(私は北東ベスト論者なのでアリアリかと思いますが)日当り気にされ南向き重視の方でも前方開けている構造になってますから(前方は南側なワケで)、印象先行で評価するのはどうかな〜と思います。
間取りに話を戻しますと「非常に使い勝手のいい1Rストゥディオ」で、居室の縦横バランスもワイド系なので体感的にも広々したものとなっているかと思います。

【物件概要】
井の頭線久我山4分、杉並区久我山5、RC造3階建の2階、24.97u1Rストゥデイオ、
オートロック、バス・トイレ別、洗濯機置場室内、フローリング、ウォームレット、独立洗面(シャンプードレッサー)、角部屋二面採光、移動式収納、光ファイバー・CATV・地デジ、自転車置場、二人入居可(相談)、
賃料8万円(共益費3000円)、礼敷1/1

ズバリ”この特定ジャンルとして”ハイCPです。
フルスペック系ですし、「9万円出すから30uは無いのか」という声もあるかと思いますが、そこに至ると郊外は本当に母数少ないんです。(ここ世田谷の東急圏でも同じ)
11万ランクの『分譲キラー』でも30u越えは必ずしも多くありませんから、25u〜の内容から家財配置など運用面で1万近く賃料安れれば幸いと考えるのが吉です。
デザイナーズの外観も三鷹台だと駅南側がこういった景色ですが、街並みにも馴染んでおり、
kugadeti06.jpg

kugadeti07.jpg
かなりの好感触(いかにも打ちっぱなしだけではない工夫もポイントですね)、

さて「人見街道が幅の狭い防護柵歩道で案外歩き難い」という確認画像がこちら。
kugadeti08.jpg
ですよね、
(絵には偶然車両写ってませんが交通量もそれなりにある街道です。)
若干遠回りとなりますが、朝の通勤ルートはともかく帰宅時のルートは今回紹介のが実用上もベターではなかろうかと思います。


posted by iwahara at 17:48 | Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする


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