2014年08月03日

吉祥寺の中心で暮らしてみる

今回は一つの指標を知るレポートですね。
賃料的に言えば、青山だとか赤坂だとかでも対抗馬としてあり得る時にどうなんだろうと考えた場合(勿論立ち回り先的に各人事情ありますが)いろいろご意見もあると思いますが、これも逆に言えばですね新宿渋谷徒歩圏で暮らしいいと言っても街が大き過ぎるのでそれは住居となれば地域的に限られてくる(昔円山町のアパートをレポートした事ありますけどねww)。
街のど真ん中ともなれば都心でも賃料はどうしたって高くなりますから(この場合商業地としての商圏的評価になりますが)、馴染みのある街のど真ん中で暮らす事を考えた場合都心近郊都市の方がスケール的に現実感あるって事になります。実際中央線や東横線の住人の方って「週末に新宿とか渋谷とか普通行かない」パターンかなりあると思います。
話を街中の物件に戻しますが、事務所用途増えてくるので比較する相場も住居用ではなく事業用相場になりますから「どのぐらいの賃料になるんだろう」的な部分知らない方多数でしょう。
滅多に街のど真ん中で空き部屋とか出ないので(瞬間決まるため)情報希少性もあると思います。

物件が駅近なのでルートもすぐ終わってしまう側面もあるのですが、
そこはそれで気持ち半分『街カテゴリ』吉祥寺レポート的に進めてみましょう。
kitimatinaka02.jpg

吉祥寺が人気の街みたいな風評となった一面には「漫画やアニメの舞台に時々登場する」という要素あると思います(古くはAKIRAであるとか最近では東京喰種トーキョーグール にも登場してましたね)。えーこれはですね、作家さんであるとか制作会社が杉並〜武蔵野に多いってところ関係してまして、kitimatinaka03.jpg
某末広商店街の某アパートなんかは「漫画のアシスタントさんが延々と暮らしていて」なんて部屋もあったりなかったりで、ズバリ製作者の生活で近所だから登場しているだけだろうと(笑
吉祥寺の本筋は新宿と連なるJAZZ喫茶の街だったのですが、そこは(JASRACのおかげで)大幅に没落しまして、、
更に東急伊勢丹により大きく繁栄する以前は歴史的に「風俗の街」だったりしてますから、吉祥寺の街中や駅近が都心の一等地的意味の”いいとこ”みたいな意味になることは決してありません(そこ勘違いされている方いらっしゃるかもですが)。
住居的には「三鷹・西荻・三鷹台」の住宅街の方がむしろ”いいとこ”でありまして、その中心地の商業区画の呼び名が所謂吉祥寺って存在ですね。
ですから普通部屋探しでいきなり吉祥寺徒歩で”探さない”のが地元の常識ともなってます。
kitimatinaka04.jpg
さて、そんな吉祥寺ですがその知名度もあってすっかり今は大きな街になってまして、地元的には悩みの種だった「旧近鉄ビル」にヨドバシが参入したことは大きかったですね(元ユザワヤで現駅ビル工事箇所もそうですが)。
(ヨドバシ入る前など一時期風俗も増えてちょっとヤバい感じもあったのですよ)
物件過去レポート的にはそのほとんどが末広商店街方向でしたから今回は別地域を歩きましょう。
kitimatinaka05.jpg
物件の方はこのサンロードの横すぐみたいな思い切り駅近になります。
kitimatinaka07.jpg

ちなみに同じサンロードでもヨドバシ正面の交差点を渡り西友区画に行くとすっかり人の流れも少なくなるのです。更に五日市街道に出ますと、このようにですね更に人通りはまばらとなります。
kitimatinaka08.jpg
五日市街道の北側となりますと、吉祥寺郊外というより西荻住宅街の郊外の色彩が濃く、
表現難しいんですが「吉祥寺に近いではなく西荻窪が遠い」のような印象になるんです。
kitimatinaka09.jpg
(吉祥寺だからと若干オフな立地でも高い賃料の店舗出店をして、後から苦労している方も多数に思います。吉祥寺の商圏は想像以上に特定地域に集中する傾向あるんですよね。←プロ的には店舗出店の場合も無理に吉祥寺を考えるのでは無く同じ文化圏なら西荻窪のがお勧めなんです。)

さて、五日市街道を三鷹方面に進みましょうか。
kitimatinaka10.jpg
東急前の通りから先は「今度は西武線系」と切り替わり、絵的にも皆さんが想像する吉祥寺のそれではありませんよね。
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更に三鷹方向となれば、三鷹駅北側の武蔵野市郊外な雰囲気でありこちらもかなり寂しいのです。
kitimatinaka12.jpg

ご存じ東急裏も5分も歩けば閑静な住宅街です
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井の頭通りまで下って武蔵野税務署が近くなると「もう三鷹圏」なんですよね。
kitimatinaka15.jpg

ここで冒頭の話に戻ります。
吉祥寺は「三鷹・西荻・三鷹台」の住宅街のハザマの繁華街区画の事なんですね。ですから住居探しする場合「吉祥寺起点で徒歩距離伸ばして探すより隣駅から探す方が内容的にも利便性的にも有利」なんです(ある意味それが吉祥寺の部屋探しという事だったりしますので)。

それでは今回の異例な吉祥寺商業圏ど真ん中のお部屋間取りです
kitimatinaka01.jpg
事務所系1Rとなっていて、本来棟内ランドリールームがあるので洗濯機置場は必要無いのですが、ここは現代的に(大変ニーズが高いので)洗濯機置場設置の改装されております。

【物件概要】
JR中央線・井の頭線吉祥寺2分(実徒歩5分)、武蔵野市吉祥寺本町1、18.07u1R、築1984、SRC造11階建の8階、分譲賃貸、
オートロック、クロス・フローリング新規張替、IHコンロ・スイッチ類全交換、洗濯機置場新設(棟内ランドリーも有)、
保証会社加入必須(JIDトリオ:賃料総額30%2年)
引越業者を使用・共用部養生必須、
鍵交換費用(契約時21600円)、
賃料8万円、礼敷1/1

効率のいい設計の”横玄関”1Rで18平米ですからレイアウト上手な人なら20平米相当で使える筈です。8万ジャストはハイCPには見えませんが同地区の商業上の価値が半端無い生産性なものですから事業物件相場を念頭に考えれば十分にリーズナブルな賃料設定です。(確か東急ちょい裏ぐらいの古築バランス釜系1DK住居でも7万8千円だったような記憶なので)街中である事に価値がある人にはクレバーな選択ではなかろうかと思います。速攻決まってしまうでしょうね。

kitimatinaka06.jpg

ポイントとしては間取り説明にあるとおり、事業物件多いところは正統1Rの「ランドリールーム方式」などの部屋もありますから「平米数と賃料以外の条件無し」みたいな探し方しないとせっかく空室が偶然存在しても見落としちゃう場合ありますから注意ですね。


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posted by iwahara at 04:12 | Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする


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