2015年04月06日

中野駅北側レポート「屋上使用可の2LDK」

大変珍しい屋上使用可のお部屋です。
何故に珍しいのかと言いますと、基本的に最近は消防の指導で昔屋上に上がれたマンションも規制されているのが一般化しており、屋上使用が可能なのは小規模な事業ビルですとかぶっちゃけ違法建築スレスレの屋上ペントハウス物件などに限定されてると言えます。
今回は事業ビルでは無いのですが小規模建築で構造も鉄骨造と構造的に小規模事業ビルに似た設計となっており、資料特記事項にワンフロア1住戸の記載は無いのですが構造的に「限りなくそれに近い構成」になっていると思います。経験上ワンフロア1住戸系で微妙に角度のついている構造はRC並みの強度を誇る場合もあるので(遮音性含めて)、RC同等の評価で見てよいのではなかろうかと思ってます。実際鉄骨造ですからその内容(RC水準)を保証する事にはなりませんが”見立て”として高い内容があるという意味です。

立地はJR中野の北側商業区画を通過して早稲田通り渡ってすぐという場所なので、距離的には物件表示徒歩7分なのですが(とにかく人通りの多い商業区画なので)実徒歩は12分ぐらいになるかもです。
中野住宅街の分布は「南に新中野までいたる閑静なマンション区画」「駅南東の公共施設方面に高級住宅街」「駅南西は丸の内線的なシングル向け低層アパートと戸建てエリア」「駅北側は巨大な商業区画」となり、駅北側の商業区画の両サイドの「商業区画西はサンプラザを挟んで早稲田通り文明」「商業区画東はほとんど低層戸建てであまり賃貸住居は無い」のです。ぶっちゃけ駅北側で賃貸住宅となると『早稲田通りから更に北』がメインとなっており、ここから新井薬師まで大変暮らしやすく高水準の街となり、且つ相場も安いとなります。
前述のとおり距離的には近くても、実徒歩時間がかかっちゃうのは事実ですけどね。

さて今回は「距離は近いのに賑わい過ぎで実徒歩が12分となる」街をメインにレポートします。
nakanookujyo01.jpg
えー取材は週末の夕方だったのですが、
流石にメインのアーケード商店街から中野ブロードウェイは
nakanookujyo02.jpg
向こう側抜けるまで余裕で15分かかりそうなので(笑

以前から「中野北側には巨大な飲み系飲食店街が」とお伝えしてきた飲食店街をこの際さだから突破するルートで物件に向かう事としましょう。
ルート変更
nakanookujyo03.jpg

飲食店街はその枝となる辻から一本裏もまた飲食店街と大規模なもので
nakanookujyo04.jpg

メインルート出ました
nakanookujyo05.jpg

右向け右で小道を見ると
nakanookujyo06.jpg

メインルートをひたすら進み
nakanookujyo07.jpg

進み
nakanookujyo08.jpg

進み
nakanookujyo09.jpg
もうエンドレスなぐらいで飲食店が連なります、
東京でもこれぐらいのスケールそうそうないのではなかろうかと(しかも全て庶民向けのお店です)。先日の阿佐ヶ谷レポートで「旧中杉通り商店街で歩行者を捕まえるのはとても難しい」なんて書きましたけれど(いったいどこのがどう違うのか私にもよくわからないのですが)、夕方からこの中野飲み屋街・飲食店街は「どの店も満席に近い賑わい」なのです。

またちらっと小道
nakanookujyo10.jpg
こういう辻を探すと趣味性高いお店もあるのではないか、なんて思います。

メインルートは西友がひとつの目印で
nakanookujyo11.jpg
この辺からは「旧商店街」というか飲食以外の昔ながらのお店があるのですが、
nakanookujyo12.jpg
再開発入ってますね、確かこの辺に古い和装関係のお店あったような記憶もあるのですが、時代の波ですね。

抜けますと早稲田通りで、
渡ると「新井薬師への商店街」に切り替わります。
nakanookujyo13.jpg
この商店街がのんびりした雰囲気のいかにも地元商店街でありまして
nakanookujyo14.jpg

nakanookujyo15.jpg
物件はこの薬師商店街に入ったところを少し住宅街に入ったあたりとなります。

屋上が使えるというお部屋はこちら
nakanookujyo00_m.jpg
屋上への動線は図面資料だけではわからないですが「専用利用」の記載は間違いありません。
間取り的には「3DKの2Lタイプ」と見たほうがわかりやすいかもですね。
或いは洋間とLDKを開放して巨大な1Lとして使うとパフォーマンス最大化するようにも思います。
70u余裕の広さに屋上と相まってかなりワイドな開放感のある内容。

【物件概要】
JR中央線(東西線乗り入れ)中野7分、中野区新井1、築1984鉄骨造3階建ての3階、70u2LDK、
最上階(屋上が専用利用可)、オートロック、フローロング、エアコン、B・T別、追い焚き機能、シャワートイレ、システムキッチン、洗濯機置場室内、独立洗面、ダブルバルコニー角部屋、
賃料18万(管理費5000円)、礼敷1/1

さて広さ的には2LDKの標準が60u以上となりますから、それより更に広く、小規模低層構造のオートロックですから防犯性能をしっかり発揮するタイプに属しているのも大きな特徴になります。
RC増の大規模高級マンションをイメージされると全く違いますkれど、屋上使用含めてこの部屋にしか無い内容と防犯性(=プライバシー特性でもあります)、開放系が好きな方には得がたい内容かつレアなお部屋となっております。
(※この記事を参考に「屋上使用できる部屋」の調査を依頼されても困りますので、ご注意ください。冒頭説明のとおりで消防の指導もあり昨今はほとんど屋上使用がNGです。)

小規模であることと防犯性の関連がありますので物件画像もお部屋の位置といった画像としました。
nakanookujyo16.jpg

近隣は綺麗に整備の進んでいる住宅街で
nakanookujyo17.jpg
商店街の賑わいがすぐそこと考えるとJR中野からの”実徒歩”は少し時間かかりますが、その生活利便性は相当に高い水準となります。
(のんびりした商店街近くの暮らしが好きな方には駅北側の早稲田通り渡って薬師方面がかなりお勧めなのは事実ですね。シングルで刺激が欲しい若い方やサブカル系の方はとなりの高円寺がお勧めになります。)

早稲田通りに戻り、
nakanookujyo18.jpg

帰り道は飲食店街の説明で触れた「もう一本裏の飲食店街」行きましょう(笑
nakanookujyo19.jpg

nakanookujyo20.jpg

nakanookujyo21.jpg
こちらは一本裏だけありまして夜の飲み屋系のお店が多い感じで、この時間ですと人通りもまばらとなってますが、通常の飲食店もありますからメインルートで満席な時にはアリな選択肢かもです。
nakanookujyo22.jpg

更に進みます
nakanookujyo23.jpg
いったいどんだけの飲食店があるのでしょうね。
お客さんの数的に地元住民以外の方も相当いらっしゃるのではなかろうかと思います(ブロードウェィのサブカルゾーンは海外からの観光客もきているぐらいですしね)。
今回はアーケード商店街からブロードウェイを避けているのでありまして、アーケードには飲食店が無いとかでもありませんから「その集客スケール」ご理解いただけるでしょうか。

ちなみにJRの駅近にはしっかりスーパーもあり
nakanookujyo24.jpg
駅近くルノアールで取材は終点となります
nakanookujyo25.jpg

屋上使用の件で物件レア度も相当ハイレベルですから、中野大飲食外も含めてお酒いける口のDINKSの方などにはかなり豊かな暮らしが期待される物件ではなかろうかと思いますよ。


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posted by iwahara at 21:53 | Comment(2) | TrackBack(0) | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする


この記事へのコメント
昨年の8月5日(火)に内見した
『大久保※※※※ビル』
新宿区百人町1-※-※
5階建ての最上階
外観は撮りませんでしたが、窓から高田馬場方面と真ん前の大久保駅を写しました
エレベーターは無く、幅40cm程の手摺が無い暗い狭小階段(例えるならば日本軍の地下陣地内の階段)を上がり続けると建て増ししたそれぞれワンフロア1戸である4階と5階があり、5階は30u程あったと記憶しています
お断りした理由として…
大地震の際は脱出不可能になる恐れがあること、同じく空室であった4階は事務所でも店舗でも使用可能とのことで深夜まで続くであろうカラオケなどの騒音を危惧、新宿区でも旧牛込区と旧四谷区以外の地域はどうにも馴染めそうにない環境だと感じたため断った次第です
Posted by Teorema at 2015年04月08日 01:00
以前外観がほ自動車整備場の事業ビル系外階段マンションを(構造はRCでした)「流石に女性の方一人暮らしビギナー向きではない」と調査時推薦資料から外した経験あります(笑
(男性ベテランの方ならハイCPとして推薦でしたけれど)
鉄骨造事業ビルで(=ベランダバルコニー避難路が無い場合)だいたい躯体側面の内階段かと思いますが、階段部分は「木造戸建てなどのトイレ」じゃないですけれど強度は高いと思いますよ。幅が狭すぎる場合は「初期設計どうなっていたのか」心配になりますけどね。


個人的には断然木造アパート派なので、低層住宅地域の場合木造アパートを勧めますが、木造アパートで2DK以上の広さって滅多に存在しないのですよね(2DK以上の木造マストの場合は戸建てか元大家さん自宅の準借家1階があればベストと考えます)。

以前白金に格安の2DKありまして事業ビル系でしっかりした造りでしたが、玄関周りが微妙に狭いなど、事業ビル系には設計上の余裕が無い場合少ないないです。この辺は小規模事業ビル系特有の特徴かなと思います、建坪的にどうしても成約ありますから。
いずれにしてもワンフロア1住戸型を探す場合トータルで考えるとは同タイプはハイCPが多いので、東京ベテラン向けと言えるかも知れないですね。
ちなみに個人的には大久保や馬場好きです。
結局縁がなかったようですが(大久保もまさか無国籍な方向にになってしまうとは思いませんでした)、西新宿再開発と連動する王道の方向で今後の地元商店街の奮闘に期待大です。

(※それからネットにおける住居のプライバシー保護的にコメント欄などにおいても住所詳細地番の記載や小規模建築物の固有名称の表示は控えてください。ここは管理者権限で編集いたしました。)
Posted by iwahara at 2015年04月08日 20:26
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