2015年08月19日

牛込柳から神楽坂へファミリータイプ高級アパート

「高級木造アパートメントが中堅マンションより数段上位で高性能」という典型のお部屋です。
著作権の関係で室内画像を添付することはできませんが、『分譲キラー』水準の室内である事を冒頭に付記しておきます。
立地がまた渋い場所で、大江戸線牛込柳となります。
昨今都営新宿線曙橋の少しオフな位置から外苑東通りが拡幅工事に伴う再開発中なのは過去にもレポートした事あったかと思います。曙橋駅との関係から簡単に説明しますと、曙橋商店街からのルートは地図上若松河田が近いのですが、商店街から北上のルートはかなりの急坂などもあり微妙に共通文化ではなかったりします。更に地図上は凄く近く感じると思うのですが、曙橋から外苑東通りというのも(商店街から遠ざかるため)地元的にはオフな位置という認識なんですね。
防衛省の位置関係もありまして、なんとなくですが外苑東通り系の街となる牛込柳は「(防衛省という意味の)市ヶ谷系」立地と考える事ができるかもしれません。
(牛込神楽坂は神楽坂寄りの飯田橋・市ヶ谷”中間点の駅”の意味合いなので街固有の説明は省きます。)

物件立地は牛込柳から大久保通りを牛込中央通の交差点方向となりますが牛込中央通と言えば新潮社であり、古くは軍人が多く住み花柳界としても知られていましたが、本質的には出版系から製本印刷などの街ともなる神楽坂への道です(江戸川橋駅周辺に印刷工場とかがあったんですよね)。
住所的には新宿区なんですが「市ヶ谷所属の新宿区」みたいな立地が牛込柳という訳です。

牛込柳町駅からスタートします、
kawakagut02.jpg

日常の買い物環境的には駅前で間に合っちゃう感じですね
kawakagut03.jpg

大久保通りをまっすぐ東へ進むのですが、
駅直後の「再開発通り」でもある外苑東通り交差点はこのような感じなんですね、
kawakagut04.jpg
(かれこれ数年前からこの状態です「どれだけマンションができるんだろう」ぐらいの印象。)

大久保通りは静かなもので
kawakagut05.jpg
幹線道路から閑静な住宅街の赴きです

この辺から南側区画にちょっと入ると今回の物件になります
kawakagut06.jpg

2LDK的間取りはこちら
kawakagut01.jpg
公取委の基準でLDKは10帖以上とされているため、表示は2DKなんですが間取りご覧のとおりで、設計意匠は明らかな大型2DKによるLDK設計でありまして、しかもLDK部分は現代的ストゥディオな設計となっているので「非常に暮らしやすい日本的設計」になっています。
この辺は水周りの配置自由度の高い木造ならではと言えるでしょう。

【物件概要】
大江戸線牛込柳町6分、牛込神楽坂7分、東西線神楽坂11分、新宿区二十騎町、築2008年、木造3階建ての3階、48.68u2DK(2LDKタイプ)、
フローリング、エアコン3基、IHクッキングヒーター3口、B・T別、シャンプードレッサー独立洗面、暖房便座、ウォークインクローゼット、CATV、TVモニター付きインターフォン、駐輪場(オートバイ相談)、
保証会社契約要、
賃料15万5000円(共益費3000円)、礼敷0/1

構造上からワンフロア1住戸ではないかな?と思いますが、備考欄記載は無かったので外観から見た推定となります。外観の威厳もそうですがとてもハイレベルな建築でありまして、その高級感も『分譲キラー』を超えているではないかという内容。
kawakagut07.jpg
木造の48.68uですから、RCなら55u近いものと同等であり2LDKの標準60uに5u前後足りないそのままのサイズになります(仮にLDKが11帖で居室2が6帖だと木造で55u=RCだと60uとなる計算)。機能的には十分に2LDKの内容を備えた”表示上2DK”のお部屋ですから若いDINKSな方から市ヶ谷〜神楽坂の似合うアダルトな方まで広い適応性を持ちます。
なんといってもこの広さの高級木造アパートメントは希少ですから、その好条件と相まって探せと言われてそうそう発見できるものではありません。

今期特集でお伝えしている『サンシティ』がほぼ同条件となりますから(近隣の水道橋から志村三丁目の三田線乗車時間が20分なので)、「20分郊外で100u水準を選ぶか・都心部で55u相当の合理的設計か」なる選択ですが、いずれも甲乙付けがたい選択肢です。
(週末は自宅でゆっくり過ごす派な方は郊外の広い住宅が好適でしょうし、都心部の住宅は週末は最寄の街に出て食事といった生活様式の人に好適となるという理解でよろしいかと。)

物件区画は
kawakagut08.jpg
暗いと感じられる方いらっしゃるかもですが、
ここ警察署の裏なんで(笑
治安上の不安も全く無いのであります。

大久保通りに戻り200mほどで牛込北町交差点となり、
牛込中央通りを450m北上すると『神楽坂駅矢来口(2番)』です。
kawakagut09.jpg
この辺から出版の街でもある神楽坂の雰囲気となってきまして、
kawakagut10.jpg

新潮社なんて一見「政府の施設ですか?」のようない雰囲気も
kawakagut11.jpg

駅前には最近お洒落なアパレル系店舗できてたりしますが、
kawakagut12.jpg

kawakagut13.jpg

基本的に神楽坂の矢来口は
kawakagut14.jpg

過去花柳界だった神楽坂飲食街的にはオフな位置にありまして(気持ち半分早稲田駅的な)、
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神楽坂の街メインはここから更に飯田橋方向「神楽坂口」から西となります。
違いのわかるアダルトな方にお勧めな物件と言えるでしょう。

posted by iwahara at 12:57 | Comment(6) | TrackBack(0) | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする


この記事へのコメント
トイレだけ窓が無いのが惜しい!

牛込柳町交叉点の『よしや』は昔とは雰囲気が変わったような…
神楽坂店は住んでた時に利用してました

市谷と言っても船河原町〜左内町と違って、仲之町、薬王寺町、台町、富久町(かっては市谷富久町)、甲良町、山伏町etcは地味な町並み
雰囲気の境目は加賀町と本村町ってとこでしょうね

1993年夏、本村町の交叉点から外苑東通り沿いの不動産屋を片っぱしからあたりましたが昔ながらの佇まいの店舗(不動産屋に限らず)ばっかりでしたよ
交通量が少なく、寂れた雰囲気で…
牛込柳町交叉点間近になって「まずまず活気があるな」そんな感じでしたね
(拡幅すると『音羽通り』みたいな感じになるんでしょうかね?)
結果は『シャトー市ヶ谷』に決めましたが…

前回の西新宿(青梅街道から南側)ですが、一般客的には…
・オフィスビルばっかりでろくに物件が無いだろう!
・家賃が高そう!
(アイランドタワーレジデンスは勿論高いです)
・買い物が不便そう!
とまぁこんな理由で所謂“食わず嫌い”みたいなものじゃないでしょうか?
私個人的には中央公園(『キイハンター』と『太陽にほえろ』でよく登場します)やグリーンタワービルの辺りは“大都会のオアシス”的な趣きで好きですけどね。
Posted by テオレマ at 2015年08月19日 16:30
所謂自衛隊の意味でいう”通称市ヶ谷”周辺はあのちょっともの寂しい雰囲気が、昔の軍人さんの住宅街を思わせる重厚感かな〜と思いますよね。

再開発区画のその後はまだまだ不明です。
超高級からデザイナーズなど幅広いキャラクターで再開発されておりまして、完成するとどんな雰囲気になるのかまだ不明なんですよ。
(商店街区画では無いので”代表する有名建築”ができるまで印象定まらないかもですね。)

西新宿は個人的に大好きでして(初台より都会的ですし)、中央公園も地元的には(都庁前のホームレス云々関係無く)お子様連れのファミリーで普通に賑わってますし、知ってる人は知っているんですが、まー問い合わせ多いかって少ないんですよ。
ダウンタウン的には、5丁目から初台の北側のが今やダウンタウンの中核なぐらいなんで(その昔花柳界だった場所も5丁目駅の裏手ですからね)、

欲望の街大久保寄りを除く「都庁前から西新宿そして中野坂上までエリア」はかなりお勧め地域です。新宿系な方は「まず御苑前、そこで候補無ければ次点は西新宿」な判断アリだと思います。

Posted by iwahara at 2015年08月19日 17:38
中央公園の親子連れで思い出しました!
例えば首都圏・近畿圏の感覚でしたら子持ちの転勤族は札幌の場合、中島公園に面する物件に住みたがると思いますが、現在の様相は…
・暴力団関係者が多く住む
・不可解な自殺(他殺)が多い
・夜の園内はホモの交歓場
となっているそうです
昔々は遊園地があって『ホテル・アカシヤ』でランチを摂ったこともありました
あと『ミカド』も園内から視えましたね。



Posted by テオレマ at 2015年08月19日 18:01
ちょうど札幌の不動産記事を推敲中だったので、貴重な情報有難うございます。
(※お察しのとおりそちら方面の投資向け1RのDATAなど調べていたところだったんですよ。)
賃貸の審査にアレなところある場合、手ごろな価格で現金購入可能な中古マンションには”別の意味”のリスクがある実例ですね。
(札幌ですと1Rが300万400万で買えちゃうんで、)

かといって東京の下町任侠の方や、神奈川方面の自警団的な方など住居の治安に貢献される場合もありますから、街の内容が具体的に現状どうかってところは重要ですよね。
Posted by iwahara at 2015年08月20日 16:50
2012/2/18〜2014/11/12の札幌滞在中、実際に歩き調べた結果…

【運転免許が無い人の場合】

・桑園駅前
(呆れる程にだだっ広いイオン)
・札幌駅北口周辺
・サッポロファクトリー(スーパーマーケットは東光ストアのみ)周辺
・南3〜7条の西1〜7丁目
(買い物は『ドン・キホーテ』(そうご電器YESの跡地、大京との複合ビル(上層部にライオンズマンション)建て替え計画は頓挫)『ラフィラ』(地下にイトーヨーカドー)『ディナーベル』(東本願寺電停前)

【円山公園駅】
札幌フードセンター
東光ストア北円山店
ダイエー
(マルヤマクラス内)
・大通西23〜28丁目
・北1〜2条の西23〜28丁目
(西28丁目駅至近の東光ストア)
・南1〜2条の西23〜28丁目

・東西線 琴似駅〜徒歩10分圏内
(JR琴似駅はイトーヨーカドー、東西線の琴似駅はダイエーと確かマックスバリュだったような、JR琴似駅〜東西線の琴似駅への通り沿いは錦糸町をあっさりさせた雰囲気)

【治安に対する感覚の相違】
東京感覚で普通=札幌感覚だと悪い
札幌感覚で普通=東京感覚だと良い
札幌感覚で良い=東京感覚だと良く言えばのんびり長閑、悪く言えば平凡で地味
若年性アルツハイマーになってもおかしくない次元です
札幌感覚で悪い=東京感覚だと至って普通




Posted by テオレマ at 2015年08月20日 18:36
早速レポート参考にさせていただきます。

有難うございました。
Posted by iwahara at 2015年08月21日 23:25
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