2015年08月24日

恒例の北海道にセカンドハウスはあり得るだろうかレポート

今回第三弾ぐらいでしょうか(笑
毎年恒例となっております札幌の賃貸物件レポートです。
(業務的にはretourも仲介可能ですが、いくらなんでも営業範囲超えておりますので、間違っても問い合わせ等はご遠慮ください。)
さて、今回はなかなか面白い選択肢となりますよ。
ホテル賃貸と言い切れるほどでは無いのですが、かなりそれに近い「いかにもアパートメント的な」マンションの紹介です。
立地もその趣旨に沿うものとなっております。
札幌レポートの折にはだいたい説明してきましたが、札幌の街の中心は「JR札幌駅は”ありません”」、駅から南へ大通り公園までは「官庁街」であり(ちなみに駅北側は完全な裏街的住宅街)、商業区画のメインは大通り公園からすすきのとなります。
結果として、札幌という都市の中心は「大通り公園から南(駅から更に遠のく)」なんですね。

今回は札幌駅から他の街へ通勤という状況はほとんど考えられませんから、スタート地点を大通り駅とします(ちなみにJR札幌駅から大通りまで徒歩だと約1kmなので地下道なら12分・地上を信号待ち込みだと15分ほどの計算になります)。
それから物件概要の住所から地図ご覧になる方もいらっしゃるかもですが、北海道の1区画はとにかく大きいので(1辺だけで100mあります)見慣れた感覚で「何区画だけか」みたいに思っちゃうと実際の距離はかなり歩きますからご注意ください。

■といいつつレポートのスタート地点は大通り公園では”ありません”。
最安ランクのアパートが札幌中心部付近でどれぐらいであり得るのか?
比較対象としてこちらから紹介します。
※この比較対象物件は既に成約終了と思われますから「概要アウトラインと区画的紹介だけ」のレポートとなります。
”さっぽろ”の中心商業街「狸小路とススキノの中間点」から徒歩15分以内(北海道の徒歩時間は15分でイメージ的に東京の徒歩10分を意味します)、ここで再安相場はどんなかんじだろう?ちょっと興味があぅたので「過去DATA」含めて調査してみたのです。
ゆえに、こちらからレポート開始します。
saxtugra02.jpg
東京在住読者の方には「どこなんだよ」という声が聞こえてきそうですが(笑
ま〜いいじゃないですか、上記中心街付近の喫茶店前でございます。

こちらから「狸小路の裏通り」を西に進みます。
saxtugra03.jpg
この辺は有力なマンション地帯であるのと同時に、サブカル系のショップも目立つ通りとなっており、
saxtugra04.jpg
こーんな感じで中高層建築がズラっと並びます。

加えて需要名ポイントなので記載しておきましょう
saxtugra05.jpg
画像にあるように、道路や歩道のインフラ保守維持がですね、地方経済にはかなりの行政負担となっており、街の中心部でさえ老朽化が目立つんですよね。
”さっぽろ”でも今後の行政方針を「コンパクトシティ」に切り替えるおいう報道されていました。

そんなこんなで先に進みます。
saxtugra06.jpg

サブカル系のショップはポツリポツリと緩めに伸びており
saxtugra07.jpg
何故かお隣さんでしょうか、
店主とおぼしき人物が何故か二人揃って一服休憩中だったりしております。

更に石山通り方向へ進みます
saxtugra08.jpg

さながら文京区のような”マンション群”という状況
saxtugra09.jpg

saxtugra10.jpg

ほどなく石山通りです(とてもスケール大きい交差点であります)
saxtugra11.jpg
実徒歩的には、ちょうどレポート開始喫茶店からここまで10分あまり。

交差点の先は
saxtugra12.jpg
公共建築も多くあるので、建築スケールからして巨大になってきます。

saxtugra13.jpg
さて、参考DATAとして調べたところ。
■この区画のひとつふたつ裏ぐらい(札幌の1区画は100mもあるのでそれでもひと区画裏のちょっと先でも250m前後でしょう)3分〜5分程度の位置に「1DK24平米木造AP3点ユニット」が管理費無しの”1万5千円”で存在しました。
(ちなみにかなり好条件の部屋だと思いますから、これが一般的な”さっぽろ”中心街付近の相場だと思わないでください。)
こちらを参考値として、今回の本題となる「アパートメント型マンション」へ向かいます。

先ほどのポイントから大通り公園まで戻るとしましょう。
saxtugra14.jpg
路面電車ですね
saxtugra15.jpg

間もなく大通り公園へ
saxtugra16.jpg

saxtugra17.jpg
画像奥のテレビ塔周辺が概ね大通り公園駅です。

地下道入り口がこちら
saxtugra18.jpg
(”さっぽろ”は地下道の街なので地下入り口はそこいらへん各所にあるんですけどね。)

今回レポート主役はこのポイントから東にひとつふたつブロック進み創成川遊歩道をバスセンター方向に渡り、
この位置が「物件最寄り駅地下道入り口」となります。
saxtugra19.jpg

地下に潜るとこうなってまして
saxtugra20.jpg

駅間が地下道で繋がっているところが札幌の特徴でしょうね。
saxtugra21.jpg
実距離はバスセンター前のが近いんですが、実生活では大通り公園になるのじゃなかろうかと思いますよ。

さて、ここから近道で物件まで「北海道特有の広すぎる裏通り」を使い数ブロック南下します。
saxtugra22.jpg

saxtugra23.jpg
実はこのルート失敗しちゃいまして、道幅から見て「信号あるだろう」と思っていたら信号は表通りの方にしか無くってですね、、通常は表通りからのルートをご利用ください(距離的にはそれほど大きな違いありません)。数分で物件に到着です。

間取りは所謂通常の1Rらしい1R
saxtugra01.jpg
同じ1Rでも東京の投資向け1Rに比べると2〜3u広いため、クローゼットもしっかりある設計になってますね。

【物件概要】
地下鉄東西線バスセンター前3分、南北線・東西線大通り4分、北海道札幌市中央区南二条東、築1984年、SRC造10階建ての2階、20.7u1R、
オートロック、セントラル式暖房・給湯、電気コンロ・冷蔵庫・電子レンジ、洗濯機置場室内、地デジ、CATV(J-COM)、光ファイバー、
水周りクリーニング費用1万6200円
駐車場1万5000円、
賃料2万7500円(管理費4500円)、礼敷0/1

物件概要的にホテル賃貸や(東急などにおける)アパートメント式をモデルにしているのがわかります。資料的に洗濯機置場室内は確認要かな?と思いますが(環境的にも北海道ですからランドリールームが棟内にある方が好ましいと思うのですが)、一般的1Rの間取りですが東京より微妙に広くメイン住居としても優れた内容でしょう。
いかんせん、札幌の相場から見れば高級ジャンルになるのかなと思いますが(冒頭紹介の木造APが24uの4.5帖和室1DK賃料1万5000円ですから)、地方都市で一定水準にあるマンションを探す事はなかなか難しいですから「クオリティー的にも札幌中心部の中堅マンションとして目立つ存在」です。
saxtugra24.jpg
(当該物件は現在外装補修中、隣は本当にビジネスホテルのようですね。)
近隣には若い人向けのcafeかな?みたいな店舗も賑わっていましたよ。

さて立地環境に戻りますが、ほぼ札幌中心街のちょい横に位置しておりまして。
JR札幌駅周辺の観光ホテルのロケーションより駅に近いかなってぐらいの利便性。千歳空港から快速で40分近くで札幌駅なので感覚的には「ビジネスホテルを長期拠点にする感覚そのまま」かなと思います。セカンドハウス運用と考えた場合電気ガスの維持をどうするかなんて事も考えますが、基本セントラル方式ですからこの面でも割り切りやすい内容。
「羽田がもうちょっと都心に近ければ(東京の住居が東側なら)」「千歳空港がもうちょっと札幌に近ければ(JR北海道がもうちょい快速停車駅を少なくすれば)」、毎月1週間程度をセカンドハウスで過ごすなどのルーチンで有力なセカンドハウスになるのではなかろうかと思います。
このまんまビジネス用途でいけますね。
(北海道新幹線開通後にどんな感じになるのかはまだ未知数です。※2019年開業を目指していたのですが工期が大幅に伸びまして現在2031年開業予定です。)

特に、この時期には避暑地として札幌長期滞在も選択可能ですしちょっと考えちゃいますよね。
ザックリした計算ですが、交通費込みで考えると「東京に8万円のセカンドハウスを借りた場合」の感覚で運用可能(前述のとおり一般の木造アパートでOKなら更に1万前後コスト下がると思います)。

■とはいえ、売買価格から投資利回りを計算すると「やはり地方都市の賃貸運用は厳しい」です。
名目上の利回りは決して悪くないと思いますが、なにせ基礎的な賃料自体が安価なので(室内設備などの造作関係は東京も地方も同じですから)、大家さんはかなり決め細やかな経営しないと短期的には赤字もあり得るでしょう(逆に言うと室内造作が老朽化しやすい・高価な造作が使用できない)。
北海道の場合郊外では「ほとんどの家屋が土地付き戸建て」となりますから、現実的にマンションが管理上も運営可能なのは都市中央部のみであり(近郊の開発ですら不動産リスクはかなり高いと思います)、実相場は「ほんとの中心街でシングル向けが300万〜400万」「ちょっと郊外出ると180万〜」でした。
特に地方郊外の分譲の場合「十分に修繕積み立てができない」構造的な問題があり(シングルだと修繕積み立て3千500円とかなので、、)、早晩「地方のマンションは耐久消費財」みたいなニュアンスにもなるんですね。セカンドハウスなら地方都市の場合表面上の利回りは大きくなるので購入した方が得なのは事実ですが、資産リスクも高い(10年後に大幅に売買評価下がるかもしれない)ので一概に言い切れないのです。
180万って、20u1Rのリノベーション改装工事と「ほとんど同じぐらい」ですから、、。住居としての資産評価自体からしてとても難しいです。

●探せば中島公園あたりで「ヴィンテージっぽい」のも200万前後で存在しますから、
たとえばですよ?
現金資産3000万持っていて、札幌都心部に200万のマンションを(改装込みで350万計算で)8室購入すれば、いちおうギリギリ空室リスク込みで大家さん専業も狙える事になりますが(1戸の賃料2.5万の想定で空室1でも2.5×7=17.5万、管理費修繕積み立て除くと所得は10.0万ほどになり、更に内装修繕費を自力積み立て4万とすると実利益は残り6万のみ)、大雑把な収益計算でも「それだけでは生活できない」水準になるので、。3000万以下のアパート一棟売の方が運営しやすいかもですね(ちなみに一棟売の母数は多いとはいえません)。
いずれにしても東京だと「総戸数を増やして空室リスクのヘッジを想定する」のが難しいですから、札幌の場合計算上は現金資産3000万から「それだけでは生活できないが、大家さん業としての空室リスクはプルーフできる」計算になります。

正直「札幌の売買DATA見ていると面白いです」(運営の才覚次第で収益大きく前後しそうです)。
(※「短期的収益重視ならリスクは高いが地方都市」というのはこの世界の定説です。←表面上利回り10%超えるとか余裕で存在するからです。)
■さて、話を現地レポートに戻しましょう。
物件からすすきの方面に歩いてみます。
ちょいと歩くと観光ポイントでもある二条市場に出ます
saxtugra25.jpg

saxtugra26.jpg
ニュアンス的には築地の商店街みたいな場所になりますね。

創成川遊歩道渡ると、すぐに商業中心街となります。
saxtugra27.jpg

それこそ一ブロックで狸小路
saxtugra28.jpg

更にススキノ駅方向の裏通りは(ほぼレポート開始時点のサブカル街と近い通りです)
saxtugra29.jpg
サブカルっぽいお店が並びます。

レポート中に目立った食料品スーパーが無いぞって声が聞こえてきそうですが、札幌の生活は北米と似て食料品は週末まとめてなパターンも多く(東京に見られる商店街の八百屋さんのような存在は皆無に近い)、これでいんです(笑
いんですってものじゃいかんのかもですが、それが北海道の生活なんですね。

今回は地方都市の不動産投資話みたいなところ随分書きましたが、
なんといってもノーリスクにリーズナブルに住居を確保する方法は「ダントツで賃貸」ですから。
そこは東京も地方都市も同じ、誤解の無いように宜しくお願いします。


posted by iwahara at 17:13 | Comment(5) | TrackBack(0) | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする


この記事へのコメント
歩いていて(短距離〜長距離)明らかに東京・横浜と異なる点は靴の踵の側面が必ず埃だらけになる
札幌では高級な舶来の革靴は勿体無いです!
おまけに道は凹凸だらけの所が多過ぎて傷がつきまくり…
昔は大通公園に靴磨きのおじさんおばさんがいましたが今や全滅!
勿論、駅にもいません!
結局『丸井今井』で磨いてもらう始末…

石山通沿い『眼鏡市場』上の『ナポリタン横丁』一昨年の春頃オープン
『中央区役所前』電停から市電に乗って帰宅する際、月に2度ほど利用していました
他は北大そばにもあるようです

『二条市場』の辺りもよく通りましたが酷い寂れ具合
桑園駅または二十四軒駅から徒歩10分前後の所に在る『中央卸売市場』の方が◎です!
ちなみに中島公園に面しているヴィンテージとは元ホテルのですか?それとも内山産業(北海道ローカルな会社)の『ドミ中島公園』でしょうか?
Posted by テオレマ at 2015年08月25日 18:42
えーとヴィンテージネタは参考で調査した売買資料で発見したものなので、具体的名称を公開できないのです。
僕が見たところ、確実に元ホテルとは感じませんでしたが、内容が(そのコンパクトさも)市ヶ谷の「番町ハイム」そのものだったので、過去の経緯まではちょっとわかりません。

物件ネタ的には売買になるとなんだか複数そんな感じの発見してます。
(札幌でも元ホテルの分譲多いんでしょうかね?)
Posted by iwahara at 2015年08月26日 19:17
『ノルベサ』の近くにもセカンドハウス向けの建物がありますが名前を忘れました
余談ですが郵便局そばの『テイセンボウル』先頃遂に閉館しましたね

二番町の住友商事1972年分譲の『番町ハイム』はセントラル冷暖房が存続しているようです
(秀和レジデンシャルホテル等と同じように『セカンドハウスかオフィスに!』がキャッチフレーズ!)

パッと思い浮かんだのは以下のみです!
・札幌ビオス館
南5東3
(本来は高齢者専用の賃貸専門を一般賃貸へ、冷房もセントラル)
・アンセリジェ
南8西6
(冷房もセントラル)
札幌市中央区で冷房もセントラルは徹底的に探しましたが上記2ヶ所のみだと思います!

・ロジェ札幌25
南2西5
(セカンドハウス向けの建物)
・オリエンタルエミネンス
(別称 札幌オリエンタルホテル)
南8西4
・カサ・ウィスタリア
南11西1
(内見時の話では元ホテルを殆ど手を加えずにマンションとして分譲したそうです)
Posted by テオレマ at 2015年08月26日 22:37
札幌ビオス館の詳細です
2012年夏の内見時はフロントでの直接契約を執っていました
http://www.kitakou.co.jp/chintai/detail/001/
アンセリジェも載っています
Posted by テオレマ at 2015年08月26日 23:01
流石、紹介されている物件名の中に私が発見した現行売り物件も含まれて降りました。
(流石北海道で暖房のみのセントラルがあったのも驚きでした。昨今は北海道も温度上昇で少々暑いかもですね、、)

私は昭和から存在したホテル系ミニマルコンパクトが「早すぎた都市デザイン住居」だと考えておりまして、いよいよ現代社会からニーズ高まると思っています。
条例などでワンルーム建築は昨今難しくなっていますが、様々な展開あるかもですね。

それはともかくビオス館のURL踏んでみました、
これはなかなかどうしてアリですね。
高齢者専用の発想がいかんのですよね、高齢者に暮らしやすい部屋は通常のシングルにも暮らしやすい部屋ですから「一般賃貸」への方針転換は正しい選択だと思います。



Posted by iwahara at 2015年08月29日 17:57
コメントを書く
お名前: [必須入力]

メールアドレス:

ホームページアドレス:

コメント: [必須入力]

認証コード: [必須入力]


※画像中の文字を半角で入力してください。

(留意事項:当該ブログ記事は不動産をテーマとする住宅関連情報であり空室募集・広告ではありません。又、プライバシー保護上個別物件に対する質問・問い合わせ等は直接”メールフォーム”より送信ください。)


この記事へのトラックバック



LINK2

religare.gif

レンタルオフィス バーチャルオフィス 経理代行 起業家・企業家支援専門会社東京都渋谷区のアントレサポート

Comments
恒例の札幌特集「なんと同じ物件に」
 ⇒ iwahara (01/31)
 ⇒ テオレマ (01/31)
 ⇒ テオレマ (01/31)
 ⇒ テオレマ (01/31)
 ⇒ iwahara (01/31)
 ⇒ テオレマ (01/30)
札幌中央区の中古1Rマンションをお題に地方都市での投資を考える(1)
 ⇒ テオレマ (09/07)
 ⇒ iwahara (09/07)
 ⇒ テオレマ (09/06)
 ⇒ テオレマ (09/06)
 ⇒ テオレマ (09/06)
 ⇒ iwahara (09/06)
レアな立地のシングルMS(秋葉原)
 ⇒ テオレマ (09/07)
 ⇒ iwahara (09/07)
 ⇒ テオレマ (09/06)
 ⇒ iwahara (09/06)
 ⇒ テオレマ (09/06)
地方都市の投資物件を考えてみる(2)
 ⇒ iwahara (06/22)
 ⇒ テオレマ (06/20)
曙橋から大人向けミニマルコンパクト
 ⇒ iwahara (06/22)
 ⇒ テオレマ (06/20)
浅草界隈から超個性派の90u越えワンルーム
 ⇒ iwahara (12/18)
 ⇒ テオレマ (12/16)
 ⇒ iwahara (12/15)
 ⇒ テオレマ (12/14)
RDF Site Summary
RSS 2.0