2015年09月02日

【特集】地方都市への不動産投資

直近のレポート「恒例の北海道にセカンドハウスはあり得るだろうか」も参照ください。
http://retour.seesaa.net/article/424718942.html

上記レポートから更に不動産投資に着目し、札幌の地元住民的な有力な利用駅の相場調査をしてみました。
地下鉄東西線(円山公園から琴似)とJR函館本線の隣り駅周辺(桑園など)を3000万以下で調べてみたところ、
「戸建てで1500〜2500万で余裕で購入可能」
「中古マンションだと2900万でも余裕の90平米ランク、最安は暖房のみ仕様セントラルヒーティングの1Rでも150万〜可能、60平米前後なら1500万前後」という水準にあります。
(今回は新札幌方面は調査してません。)

資産評価を精緻に行うのは地方の不動産の場合(底地価値が不安定で安価であるため)、非常に難しく表面上の利回りは「東京辺りでは腰抜かすほど高い(10%以上の利回りが余裕)」などなど手腕の高い知見が無いと運用は難しいのですが、資金的には「極論自己資金で誰でも可能な状況」とも言えるんですね。
果たしてそこをどう考えるのか。
資産価値評価の難しい不動産投資の王道は「10年目安に利益を確定させ」以降の運用と資産価値をオマケぐらいに考えるところにあります。
更に、前回レポートでも触れたように「地方といえどもマンションの修繕積み立てと管理費は東京と同じ」でなければなりませんが、価格に対して東京と同水準の積み立ては金額的に難しく(近隣の木造APの賃料と同額とかになってしまう)、雪害などで大規模修繕が発生した場合別途管理組合から修繕費用の請求もあり得ると考えます。逆算すると(東京と同水準の管理費・修繕積み立てで考えればよいことになりますから)→十分な修繕積み立てをやった場合近隣の木造APの賃料を超えかねないのですから、額面上の利回りがどこまで有効なのか疑問です。
(それだけマンション志向が気運として高いときだけの想定利回りになる。)
 ↑
■念のためもう一度書きますが、
マンションの場合ですが、売買の図面資料などに記載される「想定利回り」ここには潜在的に発生する可能性のある「修繕積立金の不足」が織り込まれておらず、実運用時の管理維持コストが未知数なんです(管理組合議決に依存する)。
更に価格が安い分、収益金額そのものも小額であるため「見込み収益と潜在的維持管理費コストの比率」において、不動産価格の安い地方になればなるほど維持管理費額が相対的に大きくなるんです。
不動産構造論としては「地方経済は底地と上物の資産評価比率」から考えて(目安としては底地の担保価値で上物の建築費用の融資が可能か)、圧倒的に「不動産価格の安い地方は”建蔽率・容積率の低い土地付き戸建て”中心であるべき」なんですが、、地方の場合「無尽蔵に郊外建売の開発」も偏在するために、どうしてもド・郊外の格安戸建て売り出しにストップがかからず、且つ自家用車の利用率が高いため都心部の戸建ての資産価値も正常化しない=容易に供給過剰になってしまう傾向があります。
本来あるべき底地評価も不安定なのです(中心部の土地評価も容易に分散してしまう)。
結果として、注文住宅を施工できる資産家以外は建売分譲などで常に上物の水準が低レベルになる傾向があり、「耐久消費財的傾向強くても、デベロッパーがファンドと提携や銀行融資などで資金調達して(この銀行が主に住宅ローン窓口となればノーリスクで”売逃げ”的に投資資金の回収ができる)建築したマンションの方が水準高く見える」場合も少なくありません。←この傾向が続く場合は見栄えの良さから地方のマンション需要が高まることも予想されますが、、、。
●結論、何を選んでも地方の場合その資産保全リスクが最大の鍵になるのです。
(=10年などの短期間で利益確定させる想定をするべき。)

但し、不動産投資で重要なのは「空室のリスクヘッジ」ですから、地方の方が少ない自己資金でも複数室の運用によるリスクヘッジが可能。
ちなみに一棟買いの価格を同地域で調べてみると(サンプルとても少ないんですが)、
3階建て鉄骨造で一棟買い3200万(総戸数不明)、築浅RC造1R8戸で6900万(1戸あたり約860万)などなど。
東京で2000万前後の2DKを素材買いして600万でリノベした場合と比較すると(1戸のコスト2600となり業者のリノベ転売なら3000〜の価格設定になるのかな)、遥かに地方不動産投資のハードルは低いです。

なかなか考えさせられるDATAであるのは事実です。


posted by iwahara at 06:02 | Comment(4) | TrackBack(0) | 特集「明日の大家さん」 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする


この記事へのコメント
【運転免許がある場合 家族向け】
(個人的な趣味で敢えて宮ヶ丘と宮の森は外します)

【中央区】
・円山西町
・盤渓
(スキー遠足の需要が高い『ばんけいスキー場』羆もワンサカいるでしょう)
・旭ヶ丘
・双子山
以下の中央区は上記の町並よりも比較的メリハリがある方です
・界川
・伏見
特に藻岩山麓通沿いは雰囲気が良く好きですね
【西区】
・山手
【手稲区】
・宮の沢
(東西線の延伸によって駅を新設、かっての西区手稲宮の沢)
駅周辺は空き地が目立ち閑散とした雰囲気で目立つ建物は『白い恋人パーク』程度です
【南区】
・真駒内
(駅周辺に在る五輪団地のイメージが強いですが、新興住宅地域は人気があるようです)
【厚別区】
一昨年の夏、新さっぽろ駅から東南方向の線路沿いで大規模再開発を行っていました
現在では東西線の隣駅であるひばりヶ丘周辺がファミリー層の支持が高いそうです
【豊平区】
・福住
(ホームセンター『ジョイフルAK北広島店』へ行くため一度だけ利用しましたが、駅前に商業施設とバスターミナル、あとは札幌ドームその程度です)
【清田区】
・美しが丘
(同区の平岡などと比べ開発が新しめで綺麗な町並みですが、札幌市唯一の◯鮮学校がありますね、車のない人は福住駅よりバスを利用)
Posted by テオレマ at 2015年09月02日 09:44
地元情報提供ありがとうございます。
あれなんですよね、地方における不動産投資の成否の鍵は「信頼できる地元工務店がいるか」に尽きるところありまして(単価が安い分どうしても維持管理費の相対が大きくなる)、
地方=地縁みたいな図式は鉄板かもですね。

思うに挙げられた地域にはほぼ確実に「地元有力工務店」が存在していると思います(何気にその会社以外の候補が無いみたいな定番の会社)。
不動産投資を考える場合は、地元工務店情報なども必要になってくるでしょうね。

と、考えると、本来戸建て優先であるべき地方がやたらと(底地評価比率から言えば)無理のあるRC造拡大の背景にはゼネコンの地方戦略みたいなのが関係しているのかもと勘ぐっちゃいます。
総務省調べでも日本の新築は6割が非木造化するなか、地方の資産リスクが更に拡大しない事を願いますが、この辺の安定感は「損切りのオーナーチェンジ」によらないと安定しないので(正確な流通価値が確定しない:デフレが止まらない)、
ふるさと納税じゃないですが、一般の方が出身地域の不動産投資促進を(地域への貢献として)考える動きが自治体から出てくる可能性もあります。

退職間近など地方の不動産投資に興味ある方は「帰省時地元業者に相談してみる」アリだと思います。
(現実の流通価格かなり下がっているのではなかろうかと、、)

Posted by iwahara at 2015年09月02日 18:55
『土屋ホーム』が建てていた家は幾度となく見かけました、北海道のハウスメーカーではありませんが『デンマークハウス』も人気あるようです

大手ゼネコンの地方戦略、多分にあると思いますよ!

・北5西6
京王プラザホテルの東隣
三井不動産がパークマンションかパークコートを建てるようです
敷地は狭く、決して見通しが良いとは言えませんが、札幌駅まで歩いて行けることが強みでしょうね…

・大通西24丁目には住友不動産のツインタワーである『シティタワーズ円山』が札幌滞在中に建ちましたし…
・大通沿い円山公園駅のほぼ真ん前
大通西25丁目の空地に建設中
住友不動産のマンションかもしれません
円山地区は住友不動産のマンションが目立って多いですね
議員との癒着でもあるんでしょうか?
・札幌市内で唯一ランドマーク的存在のマンションは強いて申せば
また住友不動産になりますが
『シティタワー円山神宮鳥居前』
北1西26
2005年完成
のみです
チャゲ&飛鳥の飛鳥(実刑ならず)が最上階の部屋を所有していたそうです

余談ではありますが…
・札幌パークマンション
北3西12
此処は昔ながらの全館集中のセントラルヒーティングなれど何故か給湯は都市ガス
セントラルヒーティングでも2000年以降完成のは個別が一般的で温水を沸かす熱源が灯油ボイラーによるものとガス給湯器(東京ガスのTES、北海道ガスの場合はFACT)による物件が割とありました。

Posted by テオレマ at 2015年09月02日 20:28
やっぱりですよね。
記憶のかなたでなんの報道だったか忘れてしまいましたが、北海道ローカルニュースにゼネコンの偉いさんがバシッと登場しているのを見てですね(地方の場合豪奢な建築は”まず役所”というのが定番だというのに)あれれ、何故こんなところにいるの、何か狙いがあるのだろうかと思ったりもしました。

地方は不動産価値の保全性が弱いので、(売逃げ)業務的には高級外車のディーラーみたいな仕事かなと思いますが、おおよそ豊かと言えない地方に(サブプライムローン販売の)高級外車のディーラーが晴れやかに登場ですからね、、なんとも言いようの無い違和感感じました。

『住まいの心理学』に太陽光発電の昨今なども軽く書くんですが、底地の安い地方は”別の意味の付加価値”を独自に見出していかないと(間違っても東京のビジネスモデルがそのまま通用する筈が無いので)更に荒廃してしまうかもですね。
Posted by iwahara at 2015年09月03日 22:44
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