2015年09月09日

再び『サンシティ』の告知です

●11/5 成約募集終了により一部記載を編集

過去エントリー成約終了の編集してから間もないですが、
他社仲介さんのお話なので、詳細はつまびらかにできないのですが「所謂ドタキャン」が発生しました。よって過去記事も再々編集しているのですが、
http://retour.seesaa.net/article/418909292.html
http://retour.seesaa.net/article/420295420.html
http://retour.seesaa.net/article/422938442.html

本来なら違約金もののキャンセルです。
(都条例により手付け金禁止以来、慣習法的にも正規の契約ドタキャン違約金は請求不可能となっております。「その間の募集停止」「管理会社審査業務他と再募集の経費」などなどです。)

内容的には仲介さんが段取りよく進めていればこのような事にはならないのですが、
契約優先で未確認な部分をそのままに話を進めてしまった関係で管理会社さんもガックリとなった事のようです。
(ですから業者間で取引停止になるような瑕疵は無く経緯自体は”よくある簡単な事情”です。)

retourは上記案件にまったく関係はしておりませんが、
何気に売買資料の再掲載ですとか、前述の記事編集など(他ポータルサイトなどに客付け掲載している業者さんも編集作業発生していると思います)、結果的に広範囲に影響及ぼします。
法的には勿論キャンセルしても問題無く、それを保証もされているのですが、
冒頭記載のとおりで、昭和の時代における「手付金倍返し」という慣習が無くなったため、東京都条例の流れから言えば「事実上申込書一番手正式受理」となって以降にキャンセルが発生した場合、各方面には物理的な実損が発生してしまう状況になっているため(勿論この流れの結果「申込の受理段階での審査」なども厳しくなりました)、仮にキャンセルの可能性があるのであれば『入居申込書の送付』から「審査必要書類の送付完了」この間に判断していただきたいのが業界の本音です。
「審査必要書類送付」=いつ審査が終わり『契約金清算書発効』となってもおかしくないためです。
管理会社は審査通過をもって『契約金清算書』を発行し、同時併行で契約書作成業にも務入りますから。
(※前述「手付金倍返し」とは、契約者事由キャンセルの時には”手付金流れ”として違約金となり、貸主側事由で貸し止めとなり契約できなくなった時には貸主は違約金として借主側に手付金を倍にして支払うというもの。)

売買の場合は、現在でも賃貸における手付金に相当する契約の流れにありますから(売買契約後の売買決済日に決済できずキャンセルの場合契約金が売主のものとなる←この時契約金の返済を求める事が可能なのは「ローン条項」と呼ばれる住宅ローン審査に落ちた場合の救済措置)、同様の心配は無いのですが、手付金禁止条例以降の東京都の場合、キャンセルは可能ですがそのタイミングは「慣習的合理的期間内に判断いただきたい」ところなんです。
※仮にretourが仲介していた場合ですと、キャンセル可能性のある案件を残している場合「管理会社へ審査などのサスペンド(物件の募集はそのまま継続ください)」を申し入れます。これは会社間の信用だけで無く(縁起的要素も含めて)顧客の信用を守るためもあります。←世の中なにがあるかわかりませんからね。

詳しい事は書けないのですが、
過去に事業契約のドタキャンでretourが違約金を支払った過去事例あります。
(retourには全く瑕疵は無かったのですが、顧客信用度を見誤った不手際があったのは事実でした。紛争の仲裁・和解案としてretourが違約金を代理で支払い、これを契約予定者に請求する予定もキャンセルの理由が資金関連の問題であったため事実上この請求ができず、、というものです。)
住居用賃貸物件の事例ですと、ドタキャンでは無いのですが複数回に及ぶ申込・キャンセルを繰り返しす中で(この間大家さんが内装関係で尽力いただいたりなど別途進行してしまった部分があり)、最後にやっぱりキャンセルとなった時に、速攻菓子折り持って管理会社まで謝りにいった事もあります。

■その辺を踏まえて、現在の賃貸物件ではよっぽどの事でなければ「内見前の申込はNG」となっています。それは言外に管理会社から「(キャンセルの無いよう)申込に間違いが無い段取りで進めてください」の意でありまして、
(※バブルの頃なんかですと、問題顧客系な方が「複数他社管理物件に交渉付き申込を入れて天秤にかける」というケースも発生したため、現在はそのような動きを管理会社が察知した場合「速攻審査落ち」する形になっています。)
中断説明の中古売買などのケースに重ねて考えれば、賃貸において『入居申込書』を入れ審査通過するまでが”事実上仮契約みたいなもの”です(手付金禁止により売買における契約金に相当するものは存在しませんが)。ヤフオクで言えば”決済前の落札状態”です。
賃貸物件の『入居申込』は所謂引越し屋さんの”見積もり”とは全く違うものなので、同時併行ですとかドタキャンは厳禁なんです(法的には保証されていますが信用の毀損はその後の縁起含めて”見えない不利益”として残るものです)。

●『入居申込書』は十分に考えて、確認の上記入しましょう。
(もしキャンセルの可能性がある場合は、その旨仲介業者さんと相談してください。)
現在も存在するのか未確認ですが、
所謂悪○系ターミナル営業店にて「仮申込」ですとか「(趣旨不明の)預かり金」などが請求される場合があります、全く根拠の無いものですから安易に記載したり支払ったりしないようご注意ください。
(違法でなくても”その意図”は完全な悪○営業手法そのものです。)


■そんなワケで『サンシティ』再募集となります。
趣旨的には(仕切り直しして)10月から再募集(賃料15万+管理1万)という形なのですが、
この間も勿論募集は継続しております「90平米超えるペット可、リノベーション・ビンテージマンション」という大変レアな物件です。とにかく広い部屋希望のシングル・アダルトな方から環境重視なDINKSな方まで広く適合性高い部屋ですから興味ある方は是非。

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●大きな間取りが見たい方はこちらのサムネイルで
takasi1maa999.jpg

posted by iwahara at 22:15 | Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする


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