2016年07月30日

ダントツにハイCPな阿佐ヶ谷木造アパート1K

取材画像若干時系列がズレておりますがご容赦ください。
(阿佐ヶ谷はほとんど地元系の駅なので行って戻ったりして撮影しております。)
賃貸で最安を狙う時、最有力なのが木造アパートであるのは言うまでもありません。マンションの場合建築コストと保守維持費的に(分譲賃貸の場合は管理費及び修繕積立の基礎コストもありますし)、これ以上はどうしても下げられないラインがありますから、需給バランスから賃料安めに設定するにも下限に関しては限界があります。マンションの場合賃料の安い部屋ほど需給バランス弾性値が下がることになるワケです。

比べて木造建築は上物建築物の固定資産税期間も短く、各種修繕するにも(リフォームメーカーの見積もり的には同額でも)作業のしやすさがダントツで違いますから同じ規模の改装でも実質割安に済むのも事実です。
日本の気候には梅雨もある関係で非木造建築がほとんど”断熱材無し”となる状況からも、基本性能としても木造の方が優れており(遮音性も2×4建築の高級仕様であれば鉄骨造マンション並)、むしろ木造アパートの選択肢に優先フラグを立てるのが吉なぐらいです。
格安を狙う企画だけでなく、オールマイティーに木造には優れた点があります。
(戸建ての注文建築ともなねれば今でも主力が木造であることも言うまでもありません。)

阿佐ヶ谷ぐらい都心から離れてきますと「利用駅から徒歩10分以上の立地」も出てきますので、そこ含めて考えてみた場合の候補となります。

早速阿佐ヶ谷駅からスタートです
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駅再開発によりすっかり綺麗になった阿佐ヶ谷駅ですが、中杉渡って高円寺側のダイヤ街の埼葛も始まるようで

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現在このようになっています。
テナント全部撤去するとそのまま骨組なんですね。
ちょっと驚きました、ここにどうやってテナントビルを組み込み建築すんでしょう。しばし考えてしまいました。

物件へのルート的に「駅前の西友で買い物して」の想定で進めてみます
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何故なら地図見るとわかるのですが、地元民的にも「旧中杉商店街が北上メインルートには違いないが、少し遠回りになる」からです。
新中杉西友側からも旧中杉商店街に入のは簡単なのですが
(この交差点より)
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今回は近道優先でそのまま新中杉を進みます
以前阿佐ヶ谷コンパクトマンションで紹介したドラッグストアから小道に入るルートで、
こう行って
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こうと
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(過去取材時建築中だった高級マンションもしっかり完成しております、商店街経路の住宅街的にここは隠れた”いいとこ”区画だったりします。)

するっと抜けましてここで旧中杉商店街に出ます
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旧中杉と言えば、若い人の新店更新も意外と頻繁ながら「とにかく早歩きで自宅まで歩く通勤路の性格が強く、飲食店の集客が厳しい」のでも地元的には有名、

そんな中、現代的「ガッチリ禁煙のお洒落なcafe」はなかなかどうして堅調な集客続いてますね
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(それが珍しいほど旧中杉の飲食サバイバルは厳しいのです。)

この辺から一本荻窪寄りの住宅街に入ると図書館ありまして
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そこから日大二高通りを抜けそのまま真っ直ぐ伸びる小道に出ます
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どうでしょう、ここまで歩くと駅から12分、人によっては15分かなと。
住宅街を更に数分進み
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まもなく物件のある区画入口です

ちなみにこの辺は地域として阿佐ヶ谷最寄り徒歩圏なのですが、日大バス通りに近いため「住人的には荻窪系と認知」されている部分ありまして(バス便多数)、
戸建ての多い昔からの住宅街のひとつです。
お住まいの奥さんなどもチャリで向かうのは荻窪だったりします。
(旧中杉の飲食集約の難度はこの辺の地元事情にも関係しているのかのも知れません)

ですよね?
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「どうかしら」

てなわけでハイCPな木造アパートに到着です
間取りは取り立てて説明する要素のない綺麗にまとめられた1K
asakyi01.jpg
木造なので、贅沢を言えばB・T別でと思われる方いらっしゃるかもですが、
床面積に(21u)居室の広さを優先させる場合は3点ユニットで正解だと思います。
独立洗面の無い「浴室洗面2点+別トイレの場合」浴室内の洗面を洗面用途で使用される率は下がると思うんですよ。その反面機能的に3点ユニットの方が「ある時には独立洗面室」な使われ方となりやすい傾向もあるので、独立洗面の無いB・T別なら3点ユニットの方が得ではないだろうかと考えます。

【物件概要】
JR中央線阿佐ヶ谷15分(実徒歩感20分ぐらい)、杉並区本天沼1、築H4木造2階建ての2階、21u1K、
エアコン、フローリング、室内洗濯機置場、駐輪場、
バイク250ccまで駐輪可(無料)、
鍵交換代16,200円
保証会社利用可能(CASA)
賃料4万9000円(管理費4000円)、礼敷0/1

文句の付けようの無いハイCPです。
実徒歩が(何気に信号待ちポイントもある阿佐ヶ谷なので)体感20分ぐらいになってしまうかもな部分はありますが、賃料考えたら十分近いでしょう。
しかも建築立地区画は、基本私道かな?な区画で構成された行き止まりで、近隣にデザイナーズ高級賃貸と思われる建築もありますので、地域としての高級感や防犯性も高いと考えます(犯罪者は逃走ルート優先しますから)。
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若い方が一人暮らしするには阿佐ヶ谷駅は男女問わずお勧めですから(過去大変な人気の街だった時代もあるのです)、シングルの方で阿佐ヶ谷駅利用となれば西友かもですが、日大二高通りのバス便利用や休日であれば、最寄り5分に地元スーパーもありますので駅徒歩10分越えに共通する「閑静な暮らし」も期待できます。図書館も近く何気に好バランスの立地でしょう。

荻窪系で暮らしますよって方の場合は、
こちらがバス通りとなっております。
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新中杉には阿佐ヶ谷行のバス便もあるのですが、
荻窪がトンでも無いスケールのバスターミナル駅であることも手伝って、バス便本数ははるかに荻窪行のが多かった筈です。
荻窪利用となれば、中央線快速も使えますし丸の内は始発です。さすがにここから荻窪徒歩は厳しいので自転車やバス便が前提となりますが。
ちょっと新しめのRCマンションでB・T別となれば8万近くの賃料考えなくてはいけませんが、居室の広さはひょっとすると今回紹介のお部屋のが広いぐらいですからね、エコノミーライフ重視の方なら比べるまでも無く今回のお部屋でしょう。


次回は中央線格安シリーズ第二弾の予定です。


posted by iwahara at 18:10 | Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする


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