2021年05月20日

自主規制中なのであえて売買物件(阿佐ヶ谷1L、198)

取材レポートはありませんが、阿佐ヶ谷は現地取材も多いですし
今回もストリートビューで追うのは簡単な立地となります。
新中杉と早稲田通り交差点から東にちょっといったとこです。
資料に記載はありませんが、高円寺の駅前北側商店街も15分ぐらいかな
(距離計測と公取基準の分速80mで15分ちょいですね:実徒歩20分以内)
早稲田通りもそうそう交通量のある幹線道路ではないので、騒音の心配もそれほどない筈です。
散歩道的には、新中杉を鷺ノ宮までとなると「ちょっと歩きずらい」です(都市計画で拡幅は決まっていますが、ここ10数年で少しづつ進捗してる程度)。
むしろ早稲田通りの方が(ぽつりぽつりお店ありますから)面白いかなと思います。

●さて今回は(現在retourでは売買の取り扱いは行っていないのですが
緊急事態自主規制中であるため、
不動産を考える参考記事的にあえて売買物件の紹介としてみました。

間取りは1Lになりますから、
現代的にはシングルから夫婦二人まで使いやすいタイプになります。

■コンパクト1LDKに属する間取りがこちら

hjamemubb01.jpg

設計的にはB・T別にするためちょっと無理しているかなと思う部分はありますね(PS余計に多くないか)。プロ的にはB・T同一でもいいので(独立洗面はアリの)合理性重視の設計がベターに思いますが、オリジナルの間取りがもうわからないので、そこはなんともです。
1L基準の40平米を超えていないので(約37平米)、資料的にも居室5帖LDK9帖と有効床面積がコンパクトとなる設計です。
二人入居であればこれでOKかと思いますが、シングルの場合「B・T同一として」”アイランドキッチンタイプの1Rでドーン”のストゥディオ化のが効率いいでしょう。
(購入された場合は将来的な改装プランとして想定してもいいかもしれません)


【物件概要】(売買なのであくまでも参考です)
JR中央線阿佐ヶ谷13分、西武新宿鷺ノ宮14分、杉並区阿佐ヶ谷北6、築昭和57年、RC造5階建の1階、36.95u1LDK、北東角部屋二面採光、
施工:嶋藤建設、巡回委託管理、(ペットは不可です)
管理費14,780円、修繕積立11,310円
R03年6月リノベーション完了(クロス張替え)、新耐震基準、
専用庭使用料:月額1000円(室外機置場専用として使用するもの)
エアコン、フローリング、システムキッチン、B・T別、追炊機能、浴室乾燥機、温水便座、独立洗面、照明、
販売価格:1,980万


立地も悪くないですし、DINKS世帯の方含めハイCPだと思います。
管理費+修繕積立が合計26,090円となりますから(所有する場合安心ではありますが)投資向け購入の場合は表面利回りと実質利回りで結構差が出ますね。
賃貸に出すと賃料11万前後だと思います。
(ありそうなパターンで、賃料10万管理1万かな:実利で約5%)
本当の運用考える場合、管理会社への委託に(中堅でも)月1万近くかかりますので、空室率0だとしても本当の運用利回りは5%下回ります(更に大家さんは個別設備の修繕積立も必要です)。
金融商品などへの投資運用得意な人なら考えどころですよね。

※うっかり勘違いされる方いると思うので補足しますが、仮に今回の物件をローンを組んで購入し運用すると考えた場合。これは株式投資の信用取引レバレッジと同じことです。高いリスクになります《自分で暮らす場合は賃貸の場合との相対で別の計算にもなりますけど》。
信用取引使った株式投資より不動産は資産としての安定感が段違いに高いですから、そっちのリスクは大幅に下がりますが(それでも無条件に減価償却で目減りする上《株や債券に耐用年数とかありませんからね》、資産デフレになれば価格が下落することもあります)、
ローンを組んで不動産投資することが信用取引投資と同じであることは事実です。
(かなり高度な計算をしないと金融商品投資との正確な比較はできない)
(また売買取り扱いしていた当時、retourでは住宅ローンは”長くても20年以下推奨”でした)
※20年を20倍のレバレッジと考えればあなた35年なんて35倍投資ですよ、、

不動産投資は「既に現金資産のある方の選択肢」が基本であり(そうでないと大家さん赤字で購入時のローン返済もままならないとか普通にあり得ます)、大家さん業ができる条件は限られてくるので「借りる側から見ればありがたい」と申しましょうか(その点の保有なり購入のハードルを大家さんが肩代わりしてくれている)、賃料収入が不労所得なんてことは”あり得ません”。


今は売買取り扱いしていませんが、過去retourが「明日の大家さん」的に提案していたケースも「既に預貯金などでローン無しに購入できるもの」を前提としたものでした。
で、RC造の耐用年数は固定資産査定より”長く”、風評で(日本には築浅信仰ありますから)こなれた中古MSは”買い”ですから、(前述までを背景に)「この辺理解されている方はほぼ損しない」戦術的根拠をベースにしたものです。←なので当時は古いRCなど中心に紹介していました(現状もそれに近いですけどね)
※勿論「上物古家付き売地」として販売されている”実質老築木造戸建て”も買いです
前述までの流れを読んでいただければわかると思います。
(「まだ住める」な時は”勝ったも同然”)
今でも参考で売買資料で出せるものは右サイドバーのワンドライブで公開してますが、売地や戸建ては(プライバシーの問題もあって)ほんとんど非公開なので、
資料があっても出せないんですよ。

さて、前述のように不動産において個人でできることは「戦術的判断だけ」となります。
アベノミクスみたいに個人で金融政策をどうにもできませんからw(できることは緊縮財政派の議員には投票しないぐらい)、不動産における戦略的な判断とは”政局の読み”ぐらいなものです。
(米国であればインタゲ派議員に政治献金してみたり《経費で落ちますから》、ロビー団体に参加して大演説してみたりとなるでしょう。「政治と経済は不可分」です、民意の反映とは自らも政治参加してこそです。「私はブログを書くだけですけどねw」)



posted by iwahara at 15:35 | 売買や賃貸の話 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする





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