2022年09月01日

賃貸にこれという候補が無く、今回は珍しく売買です(東中野の1SLDK)

retourは現在売買の取り扱いが無いのでどうしてかって論議もあると思いますが、
ままよです(本レポートもあくまで参考意見であるとご理解ください)、
HPのコンテンツには定期的に公開情報もあげておりますが、投資向け中古MSの現状と言えば「表面利回り5%なんていい方」な低利回りとなっています(最近は5%以下の資料見ても驚かなくなりました)。デフレとは言いませんが賃貸市場の流動性が落ちているのは事実でしょう。
探せばまだまだ面白いのありますけどねw
加えて投資運用で考えた場合、ぶっちゃけた話マンション1戸買ったぐらいでは大手管理会社は相手にしてくれません(話を聞いてくれない場合すらあります)。中堅どころの信用ある管理会社でも委託費用が月1万近かったり(個別に一戸だけ飛び地で管理するとなると赤字スレスレにもなる)、実質利回り考えたらいったいどうなるのって、

さはさりながら、不動産購入で利益最大化するのは
地方においてはそのものですが「自分で住んで暮す場合」に他なりません。
(その裏コードは、「そして後継者に相続」なのでまた別の判断も必要なのだけれど、、)
今回は「住んで最強」パターンのレポートになります。

はい、間取りはこちら

hhananbakadano.jpg

概要にエアコン1となっており、まさかサービスルームのAC表示のことでは無いと思うので、
この辺は詳細確認要ですね(室外機は普通にリビング外のバルコニーにありますから)
見たままですが、2DKより使いやすそうです。
広さは2DK基準の40平米超えており、水回りが器用にまとめられ玄関ホールも備えている。
【リノベーション済み】となってますから、設備の心配はありません。

売買ですから、ここからが本番ですね


【物件概要】(見てわかるように旧法借地の地上権って奴だと思います)
JR総武・中央線・東中野6分、大江戸線東中野5分、地下鉄東西線落合4分、中野区上高田1、築昭和46年、SRC造11階建ての3階部分、46.49u1SLDK
<リノベーション内容>
システムキッチン、食器洗浄乾燥機、給湯、追焚機能、温水洗浄便座、室内洗濯機置場、浴室乾燥機、エアコン1基、モニター付きインターホン、各種建具照明等新規取付、

委託管理(常駐)、ペット相談、駐車場月額22,000円、
土地権利:普通地上(持ち分6,450/894,450)
地上権残存期間2089年10月(地代は管理費に含む)
管理会社:東急コミュニティー
管理費11,600円、修繕積立金10,300円
販売価格:2千980万円

図抜けてお安いのは「所有権では無く地上権だから」にほかなりません。
ローンに応じてくれる金融機関は少なく(あなたが支店長さんに特別コネでもあれば別かもですが)、
キャッシュで買える人限定な趣もございます。
内容的には、リノベも700万は超える内容と想定されますので「資産ある人は買うべし」というもの。
利便性は新宿まで乗車時間4分、大江戸は(地下に潜るのでホーム到達まで更に3分ほどかかりますがw)青山一丁目まで16分と「山手線内側級」言えると思います。

中野区上高田は絶妙に郊外感もあって、分譲マンション的に人気かと聞かれれば違うかもしれませんが、今回の企画は「自分で住んで利益最大化」がテーマですから、後の転売可能性を論議するものでも無いでしょう。
年式的にはビンテージですし、「ITベンチャーなど成功した中堅以上の方向け」なイメージでしょうか(独立事業主やフリーランスとなると住宅ローン審査は絶望ですし)
●ちなみに地上権などの有力物件は「地元の資産家さんが真っ先に購入する」のが通常なのです。



posted by iwahara at 16:07 | TrackBack(0) | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする



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