普段は池袋徒歩圏嫌煙されている方でも今回はアリじゃないかと思います。
「池袋・新宿・渋谷」ここで徒歩圏で暮らせるとなれば（御苑方面は四谷なので除外すると）西新宿界隈から都庁前代々木、（池袋西側は大繁華街なので外して《南は目白ですし》）、渋谷の道玄坂方向は高いですし神泉も決して安くはありません。
今回の上池袋と相場が近いのは西新宿ぐらいかなと思いますが、住環境買い物環境ともに今回の上池袋の上で、池袋まで徒歩10ですから（西新宿方面から新宿駅はもっと遠い）、
主要３駅徒歩圏で極端に相場が高く無い住居としてはなかなかの場所なんですよ。
特に今回池袋から明治通りで西巣鴨方面へ（北東）、山手線の上超えて少し先なので、あの「豊島区なのに若干文京区っぽい雰囲気のとこ（雑司ヶ谷の延長っぽい）」でありまして、歩けば東池袋方向も12、3分かと、
更に買い物環境は西巣鴨方向に明治通りがほぼ商店街化してますし、
池袋方面に南下すれば勿論飲食店街もある。
（副都心線開通後、池袋駅から渋谷は複線化してますし《山手線より明らかにすいてます》）
■間取りも、広さは約25平米ですが１Lっぽい作りで、
（キッチンのサイズ位置関係が資料画像とすこし違うので修正してます。：画像資料だとコンパクトなものなら横に冷蔵庫置けるスペースが開いている）
時々25㎡級を無駄に広すぎる１DKなんて呼ぶことありますが、
今回の設計は巧みで（オフセット玄関ホールが効いてる）、引き戸解放１Rストゥデイオにもできますし、その１Rを１Lっぽく使い分けることもやりやすいと思います（無駄な空間が無い）。
独立洗面を欲張らなかった関係で（トイレや浴室のドア引きしろが脱衣洗濯置場に集約されて邪魔にならない）、DKをほぼそほまんま有効活用できる。
優れた間取り設計だと思います。
（上級者編としては更に収納もオープンにしてってやり方もあるかも）
【物件概要】
山手線池袋10分、（有楽町線東池袋も12分ぐらいか）、豊島区上池袋2、築1990年、RC造11階建の1階、25.1㎡１DK、
分譲賃貸、オートロック、TVモニター付きインターフォン、エアコン、フローリング、B・T別、IHクッキングヒーター二口、室内洗濯機置場、CATV、インターネット対応、駐輪場、
外国籍相談可（在留カード、日本語出来る方、連帯保証人必須）
火災保険付帯サービス（月額1,735円）
鍵交換代：27,500円
保証会社要契約（賃料総額50％、月額１％タイプ）
賃料7万7千円（管理8000）、礼敷1/1
そしてこの条件、ハイCPだと思いますね。
（管理会社はいつもの中央線中堅サブリース系堅いとこです）
確かに昔の「25㎡B・T別１DK8.5」には違いありませんが、このコピーって都市近郊沿線での話で、今回はターミナル駅10分ですから（池袋駅の構造上ホームからの実徒歩時間は15になると思いますが）、普通に10万ぐらいしていても驚きません。
室内設備は著作権の関係で公開できませんが、そのまんま分譲クラスです。
都会派の方にお勧め（構造上1階云々もネガティブ要素無しでしょう）、
感覚的にどうしても真ん中の新宿でって時には、
”代々木と初台と都庁前の間”とか（こちらも候補が無いでは無い）冒頭記載の新宿御苑前近く（御苑前にも候補はあります）、となりますが少々ベテラン向きの内容になると思いますから、今回の物件とは同じに比較はできないと思います。
