2023年08月04日

過去紹介した蔵前・田原町のリノベ1R、その前の和室DKだとどうなるのかというお話

街に関する雑感などは、過去レポート読んでください
今回のお部屋と比較の意味でも参照推奨します
記事はこちらね
蔵前というか田原町近くのSOHO型の1R(ほぼ30平米級でしょう)
https://retour.seesaa.net/article/499795377.html
(6月22日の記事です《ちなみに現在はリノベ済みの他室、条件変更してます》)

図面資料で画像情報見て見たところ、
和室の1DKでも悪くないじゃないかと思いまして
(こちらの部屋のが好きな人にとっては、こちらの部屋が断然ハイCPになります)

mmnaajhgauyo.jpg

個人的には和室に掃き出し窓はどうしても”合わない”と思っておりまして、
窓際にチェストボードやローボード設置するのを推奨します(個人的な趣味ですけどね)
畳が苦手な方は、amazonやらで業務用のカッコいいCFなどを購入して敷設すれば(敷くだけでだいたい落ち着きますから)全然普通に洋室です(笑
※資料画像が同室か確認できませんでしたが、間仕切りのふすまもあるようなので、これを撤去してオープンにすればリノベの部屋同様に、ドーンと1Rストゥデイオ系にもなります。

さて条件の比較ですが、
ひとつの参考は税務上は室内造作の減価償却が10年であることです。
仮にリノベの費用が(今回は全面ではないかもなので)200万前後だとしましょうか(この床面積だとそれ以上かかってると思いますが《あくまでザックリとした見立てです》)。
必ず10年後にまた全面リフォームとなるワケではありませんが、減価償却上リノベ後の部屋は資産価値が200万高く、10年で償却するとなるので=年20万→月1.66万
リノベ前のお部屋の賃料はそれぐらい安いという計算になります。


【物件概要】
都営大江戸線蔵前3分、浅草線銀座線浅草5分(田原町も5分ぐらいでしょう)、台東区寿3、築1984年、RC造5階建ての3階、27.54u1DK、
SOHO可、エアコン、B・T別、室内洗濯機置場、JCOM、
鍵交換代13,200円
短期解約違約金制度有(1年未満の解約時)
保証会社要契約(賃料総額50%〜、更新各社確認)
賃料6万5千円(共益5000)、礼敷0/1

だいたいそんな感じですね
個人的には和室の部屋が好きなので、こちらの部屋を推奨するかもですが、良さが違いますから甲乙つけが無いハイCPな物件という理解でよろしいのではないかと思います。
(内見で比較するとパッと判断できる場合もありますけどね)
「リノベの部屋としない部屋は何が違うのか」と申しますと(確認したものではないので一般論ですが)賃貸の場合、契約が切れるタイミングが各室違いますから「最後の全面リフォームからこの部屋は何年」みたいに次の全面リフォームやリノベーションのタイミングもズレてくるためです。
※時々全室オールリノベなどの物件が登場しますが、あれは一棟買いでオーナー変わったなんて時の話です。



posted by iwahara at 06:39 | TrackBack(0) | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする



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