2007年08月29日

『コンベンショナルな高級マンションin新宿』プロローグ、代々木グランハイツに空室ありますよー

何故に予告の『コンベンショナルな高級マンションin新宿』のプロローグが、代々木グランハイツなのかと申しますと、同じ企画の同じ管理会社の系列になる「内容重視であえてデザイナーズとかの冠がつかない高級物件シリーズ(長いって、、)」だからなのです。
そういう意味で代々木ではすっかり高級物件としての地位を確立しつつある代々木グランハイツの空室を紹介しようと、こういうワケです。
GHyoyo002.jpg
ここ数年の話ですが「分譲キラー」とでも呼べるような高級賃貸って新しいジャンルが登場しています。単に投資ファンドの利回り目的での安易な設計だと企画の詰めが甘く、内見してみると「これは、どうなんだろう?」な物件も時折ある中で、分譲のノウハウも持ちつつ「高級賃貸ってジャンル」への進出で成功している事例も少なくありません。
一見「分譲キラー」って言っても、「賃貸じゃ丸損じゃん」等という意見も聞こえてきそうですが(笑
実はそうとも言えないんです。
分譲を資産リスクで考えると「下手すると数千万の穴を空ける怖さがある」のも確かで、たとえば結婚するにしても、現在の東京の場合「両者合意の上で離婚するとかってアリかもね」な大人の結婚(所謂「晩婚化」)も増えてきています。
そして、何と言っても仕事上も移籍や老後の問題等未知数な部分が多い中「そもそも分譲を購入する事がリスクだ」って事情もあります、
かといって通常賃貸の場合設備の管理は貸主になるので、メンテナンスの意味からも高級パーツは使い難い上、東京ルールの関係で高級部材の汚損破損であってもきっちり請求可能かと言えばそれには管理会社含めてこれを合理的に説明したり審査を含めて管理上きちっとしている法人管理が望ましく、誰にでもできるジャンルじゃないと。

しかし、夫婦ともにキャリアがある世帯なんかになると、別段飛びぬけて高額所得じゃなくても二人合わせるとかなりの所得になるカップルの方も多いなか、格安賃貸を探すのは比較的容易でも内容の伴った分譲ランクの高級物件となると、「必ずしも母数の多くない分譲賃貸から探す」しか方策が無いですし、所謂分譲賃貸はオーナーの資産内容によって各室大きく内容がバラついてしまうので、そのクオリティー含めて設備面での安心感となると磐石とは言えないんですよね。
又シングルユーザの場合でも、機能的なストゥディオが本命になるかと思うんですが、これがなかなか数が無いので、「無駄に広いかも?」なマルチルームが選択肢になってしまう事も多く(個別の各室の広さに不満が残るみたいな)、まさかシングルで分譲はあまりにもリスクが高いと。この分譲キラーの持つ意味ってのは「資産リスクを貸主が負う」という部分にもあるんです。

そこにぴったしハマった代表例のひとつが代々木グランハイツになります、
GHyoyo003.jpg
前回のレポートはこちら〜
http://retour.seesaa.net/article/11528137.html
http://retour.seesaa.net/article/11582619.html
http://retour.seesaa.net/article/11631482.html
http://retour.seesaa.net/article/11755629.html

当時の人気も凄かったんですが、今でも空室が出ると直ぐに消える人気物件です。
レポート中にも出てきますが、現在の空室状況も実は3室空室があったんですが、ルームクリーニング前のお部屋が既に申込み募集終了、解約前内見不可のお部屋にも予約申込みが既に入っていて内見後速やかに契約の予定な状況で、通常の空室募集→内見→契約な流れが時間的に存在しないぐらいの勢いになっています。解約予告の段階で既に申込みが入ってしまうんですから流石の内容と、

そこで今回はこちらのお部屋を紹介します。
GHyoyo001_m.jpg
シングル向けストゥディオEタイプです、
このタイプは33uランクなんですが、シングルユースで考えると十分「元40u1LDKに暮らしていた」な人でも引越し可能な効率的な設計が売りになります。

なんですがー、
なんと取材の段階でもまだ退出間もなくでルームクリーニングもまだなのに、このレポートを書く前に「既に申込みアリ募集終了」と、
お部屋の紹介記事はそのままお伝えしますが、こちらのお部屋には申込みできませんのでご注意ください。

さて、まず物件の位置取りですがグランハイツの南西側となるで、隣のビル(現在はたかの友梨エステティックアカデミー)が近いのでは?とも思いますが十分間隔空いていますから、心配ご無用です。
GHyoyo004.jpg

早速お部屋を見てみましょう。
玄関から、
GHyoyo005.jpg
このグランハイツは各室でテーマカラーが違うんですが、こちらのお部屋は”ホワイト系”に属します。

左手に洗面とバスルーム
GHyoyo006.jpg

GHyoyo007.jpg
バスルームも、洗面もパーツから高級ランクのものが使用されています。

正面がトイレで
GHyoyo009.jpg

お部屋へ向かいます。
GHyoyo008.jpg

所謂ストゥディオのそれなんですが、
GHyoyo010.jpg
広めに設計された高級1Lのリビングを切り取ったようなストゥディオで、シングルユースの場合極めて効率の高い設計が特徴です。
GHyoyo012.jpg

前回のレポートのコピーになりますが、おさらいで物件概要いきましょう
小田急線参宮橋5分南新宿7分、JR・大江戸線代々木10分、京王新線初台10分、大江戸線都庁前11分、JR新宿駅14分、渋谷区代々木3、
光パーフェクTV導入、BS・110度CSアンテナ設置、高速インターネットサービス、住戸内LAN、マルチメディアコンセント、TVモニター付オートロック、ディンプルシリンダーキーオートロック、防犯カメラ、コスモスコール24(物件管理)、
窓防犯センサー(2階住戸)、フローリングカラー二色ホワイト(白木系)・ブラウン(ダーク系)、浴室乾燥機付セミオートバス、全室エアコン実装、スラブ200〜220mm+LL45フローリング、
一部住戸床暖房、一部住戸T-3等級の防音サッシ、宅配ボックス、大型給湯器、屋寝付き駐車場(機械式有料39台:上40000円、下38000円)、バイク置場(6台)、駐輪場1住戸1台、24h換気、総戸数117戸、竣工2006年1月、RC造14階建
■上記からの変更点は、現在募集の駐車場が39900円であるところだけです。

今回紹介のお部屋Eタイプの賃貸条件ですが、
14階建ての10階、32.73u1Kストゥディオ
賃料14万6千円(管理費6000円)礼敷2/2、となります。

お隣のビルとの関係ですが、確かに正面から窓の前には視界に入りますがベッドを置くならこちら側だろうな方向から窓を見ると
GHyoyo013.jpg
このようにしっかりと抜けていて、景観も悪くないです。
前回のレポートで絶賛したBタイプが「階数によっては高速が視界に入る」部分がありましたから、Bタイプほどソリッドな切れ味は無いですが、キッチン重視な人にはこのEタイプはお勧めです。
GHyoyo014.jpg
間取り的な特徴は、両サイドの壁を十分に使える(クローゼットの位置に工夫)部分で、
GHyoyo015.jpg
このタイプは家具のレイアウトが楽ですし、有効床面積が広がりますから「もっとu数の広い部屋からの住み替えを可能にしている設計上のポイントのひとつ」となっています。

ポイントになるクローゼットも
GHyoyo016.jpg
ほとんどウォークインな深めで収納力の高いもので
GHyoyo017.jpg
使いやすそうですね〜

このEタイプは女性的なタイプの人向きかもしれません。

さて、困った事にこのEタイプ既に申込み募集終了で(笑
現在空室なのは「空き予定9/15」のこちら
GHyoyo002_m.jpg
前回の特集記事でもBタイプに次ぐハイCPとして紹介したCタイプになります。
なんと、前回特集の時にもまだ完全に室内が完成していないな状態で、画像が無いんですよ〜
イメージとしてはBタイプがダブルで1Rストゥディオにも使える1Lな部屋、となります。
かなり現代的で明るいお部屋で、こちらもテーマカラーは”ホワイト系”です。

賃貸条件ですが
14階建ての2階、47.46u1LDK
賃料17万8千円(管理費8000円)礼敷2/2となります。
こちらも今の流れからすると間もなく申込みに思うんですが「今なら空室ですよっ」。


さて、今回のレポートはそもそも『コンベンショナルな高級マンションin新宿』のプロローグになりますから、次回以降にドドーンと又注目のお部屋を紹介予定です。
グランハイツと同系列には違いないんですが、新宿はコンセプト自体違いますから、こちらもお楽しみに。
今回改めてグランハイツを見て感じた事ですが、共有スペースの廊下にも空調が効いていたり、高層階へのエレベーターがやたらと高速だったり、エントランスも防犯上に留意して(オートロックだけでは防犯性能にはならないので)、オートロックの内容が外から見えないようになっている等、部屋以外の共有部分含めての内容と、これだけ行き届いている物件も珍しく人気があるのもなるほどと、思うのでした。

昨今分譲をめぐるリスクは「かなり危険水域」なので、
http://business.nikkeibp.co.jp/article/life/20070824/133131/
ノーリスクで暮らせる「分譲キラー賃貸」の需要は今以上に高まるかもしれないです。
そんなこんなでアパート特集が続きましたから、
暫くマンション特集が続きそうですよ
posted by iwahara at 17:03 | Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする


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