2007年12月26日

2007年を代表する傑作『狭山フラット』編集後記

「改装可能」に関しては、某サイトの関係もあってほんとに誤解が多いのでいろんな部分含めて『狭山フラット』がいい機会なので説明しますね。

一般の賃貸住居で「改装可能なケースは事実上あり得ません」。
改装が相談可能なのは本当に例外的な特定の場合に限られた話なんです、
実例として私が知っている改装可能の賃貸住居は『狭山フラット』含めても10棟ありません。
ここザックリと説明しますが、
「住居として契約可能な部屋」は=即入居状態の部屋を指します。
ですから基本的にそのまま暮せる状態の部屋の内容でなければなりません。
そして家主がリフォームした場合、これはほとんど固定資産税のように減価償却設備として課税される対象=室内造作は資産なんです。
だとすると、まんま改装可能だとすると現状渡し(リフォーム前)的な募集に限られますが、一般的に公正に賃貸住居として入居者募集する部屋は「業者のクリーニング済み(東京ルールで認められている特約事項)」です、和室の場合畳の表替えを入居前に行うものデフォです。

簡単に言い換えると、倉庫貸しのような状態で募集される部屋はほとんど無いと言っていいんです(法的にもそうなるんです「倉庫」は事業物件の「倉庫」です)。
確かにみなさんいろんな噂は耳にしていると思います、

最初にこの噂レベルの話から
この話はほとんどが「一般媒介の部屋」で、一般媒介とは専任の管理会社を持たない(契約する不動産会社は募集時の媒介が中心で管理上のコンサルまで家主と深い関係ではない場合も多い)取引なので、法令遵守的な側面(東京ルール含めて)でも管理不動産会社の介在の力関係で若干リスクがあります(管理は大家さん中心)。
※一般媒介そのものに問題があるって意味じゃないですよ、
その状況で入居契約でいきなり改装を認めるような話が仮にあったとしても、れだけ自己責任の部分も多くなりますから、退去時の原状回復で紛争になる可能性も考えなくちゃいけないって事です。

噂レベルではなく、正規に改装可能なお部屋の代表選手は「定期借家契約(取り壊し予定)」です。しかしこのケースも1年短期でもない限りそう簡単には改装可能の相談が出来るケースは稀です、
答えは簡単です「気分が変わったので解約したい」になったら、
家主さん大変だからです。

原状回復を求めても、事業契約のように保証金(6ヶ月〜12ヶ月)を積んでなければ、果たして入居者が原状回復の支払いをしてくれるのか(そもそも素人レベルで改装する人は正規のリフォームの料金を知らないケースが大半)それを保証出来るのか(借主からの)特約の申し出が無いと定かじゃありませんし、原状回復の合意がないと費用負担の打ち合わせもままならない。
ですから新規入居段階での「改装可能ですか?」というお話があったとしても、
「2年間なり解約しない保証がどこにもない」上に「(申込書提出前)どんな方なのかわからない」状況で可能も不可能も何も答えられない事になります。構造的に問い合わせの内容として要件を満たさないのです。
同時に「原状回復の特約の意思表明無しで改装承諾」とは「事実上そのまま出ていってもいい保証」に形としてなってしまうので、そうなると話以前に「そういう話でしたら申込自体お受けでき無い」ぐらいのレベルになっちゃうんです。

てことは〜
「この部屋の内装状況なら改装の相談できそう」であったとしても、少なくても1年以上の入居実績であるとか2年契約更新時とか、信頼関係ができてから初めて(現状回復含めて)相談自体が可能になるもので、
このケースが双方に有利なのは「既にご自身の入居で、その入居期間の内装の耐用年数が減っているから」です、
リフォーム計画を立てる経営感覚の優れた家主さんの場合、賃貸住居で契約10年超えると「汚損破損に関わらず経年変化的に見ても全面リフォーム検討」となるので(契約書上でも契約10年に達すると汚損破損の弁済がゼロになる費用負担表が添付される契約書ももある)、その状況での原状回復は「(原価償却しているので)新規リフォームと同額にはならない」からです。「更新契約は自分自身が入居して経年変化した状態での”現状渡し”である」みたいな話です。

反対に、新規入居時の原状回復特約は、造作が新品なら「100万超えるフルリフォームの額を原状回復として弁済しますよ」って意味になる。
誰が考えても賃貸住居で自分好みの改装するためにいきなり別途100万準備しているとは思えませんよね、そうそう滅多に無い筈です(と業者も思う)、その資金があればよりグレードの高いお部屋を借りることもできるんですから。

12/26補足
 ↓
ここもう少し詳しく言うと、1DK20uお風呂無しのアパートでも水周り含む部分的改装リフォーム+ルーチン(クリーニング系)リフォームで60万とかのケースもある。別工事となる水周りリフォームの単価が高い事もあるけれど、2DKで全面改装リフォームやると200万って話もあるので(ここも工事内容、取引相手の内装業者によってバラツキあり各社判断も違う)ここの浴室を含む水周りを120万と見ても40u超えると部屋だけで80万から考えてもおかしく無い(浴室が関係すると”ガス管水道管はどこ”等最終的なコストは随分差がある)。

ここがペンキ塗り仕上げの壁を「好きな色に塗った」ならたいした単価じゃないし、それこそ何年か暮して退出すれば経年変化リフォームのレベルで塗りなおしなのだから幾分費用負担を請求されてもたいした事じゃない。又、通常木造アパートなんかの押入れは本来組み立て式(クギ止め)なので綺麗に解体して退出時に組み立てなおす事もできるけれど、
何ら裏付け無しに全面リフォーム済みの部屋を「改装できますよ」なんて事になると、(流石に壁抜きは無いだろうけれど)構造破壊を含む造作をやってしまったり、壁紙を剥がして珪藻土塗り壁にしようとして失敗したとか、フローリングをペンキ塗りしてしまった等「失敗の予測がつかないので」ルーチンの退出リフォームじゃなくて、最大改装系のフルリフォームぐらいのコストまで考えないと安易に返事もできないのです。各室の内装資産評価も違うんですしね。
襖紙なんかは「東京ルール」的にも入居者の修繕の範囲となるので、改装とまで言えないし。何をもって改装と考えているのかにもよります。

■それでは「正規の改装可能なお部屋」はどんな契約になっているのかと言えば、

1)元々事務所店舗でも契約可能な部屋で「ほとんど事業契約的に相談可能」になっていて、契約まで家主さんもリフォームしないで現状渡しも可能な状態で募集開始をし、デフォの設備内容の説明とリフォームコストの価格を提示した上で、「その総額で原状回復求められる場合があるけれど大丈夫ですか」と確認した上で、原状回復の特約付きで改装を可能とする。
この時、デフォの設備として工事予定である額の一定レベルまでは家主負担も検討してくれるケース。この現状回復特約はあくまでも「相談」なので、プロ顔負け乃至実際改装が業者によるものの場合「そのまま退出可能な場合もある」になります。

2)即入居状態であっても築年数の関係で設備等老朽化も目立ち、「改装可能というよりリフォームをご自身でやってください」的な事実上”現状渡し”ケース。
このケースは非常に少ないですけれど、一番わかりやすいといえばわかりやすい。
しかし、ユニーク過ぎる改装の場合には当然原状回復の相談になる、
(ただし初期の内装資産価値がそう高くないので暴利にあたる額を請求される事は無い)

3)そもそも管理会社が=リフォーム業者で、改装リフォーム予定の部屋の「ある程度の範囲を希望にそって工事してくれる部屋」。改装についても、自身の負担でやる分には構わない。これは通常退出後管理会社=リフォーム業者が「常にそれなりの改装をする」ので「原状回復もそれほど心配無いよ」なケース。

4)入居者が住宅関係のプロフェッショナルで、「そもそも彼が改装しても100%失敗しない事が半ば保証されている場合」、
物件にもよりますが、入居申込のタイミングが”リフォーム前”であればキチンとデザイン内容と工事計画書の提出によって改装が可能になる事がある。珍しいケース。

5)そもそも事業物件(店舗系)で、最初から店舗として改装可能な場合(現状渡し)
これは事業物件的な原状回復(後付けの造作は撤去)の範囲になるけれど、礼敷2/2の住居契約では話はまとまらないかもしれない(この事例は契約には至らなかった)。
申込段階での話を進める上で「やはり改装の一件」が審査のマイナスポイントになった。

6)改装可能ってほどでは無いかもしれないけれども、同じく内装業者が管理会社で(しかも貸主)部分的に棚を作るとかなら「工事計画書出してくれれば相談に乗りますよ」なケース。

7)マジなほんとにマジなスケルトン、水周りも床も天井も一切無く「造作の全てを入居者が”造らなければいけない部屋”」。
それで入居者がいるのかって、
「いるんです」
このマンションの場合、外資かなり地位の高い外国籍の入居者が「日本滞在時にホテルに宿泊するより安い」と、400万かけて自分で内装やったという実例あり。

この辺の本当に限られたケースの話なんです。
だって「内装含めて選択肢の中から”選ぶ事ができる”」のが賃貸のいいところで、その費用を家主さんが負担してくれているんですから、自分の希望にあったお部屋に契約する事を優先させるのが基本になります。
※改装が可能なのは本当に上級者の話で、本来『中古分譲住宅を購入して』な場合の話なんですよ(自分で改装した部分は入居者の資産でもあるんですから)。

◆◆◆ ◆◆◆ ◆◆◆

と随分長くなりましたが、ここは改装関係の基礎知識として重要な事なので、認識していただいた上で『狭山フラット』の改装はどうなのを、説明します。
狭山フラットにおいて改装相談なのは基本的に「壁部分の造作や塗装」であり、内部に部屋を完全に作ってしまうぐらいの大規模なものは「100%撤去による原状回復の相談」となる場合もあり得ます。

そもそも改装が可能なのは「室内がスケルトンだから」で、床を無垢のフローリングとする場合にも接着するというよりある程度の重量のあるカットした板材を(板厚24t等〜)直に置く(音が響く可能性ありますから必ずゴム等のクッション材を挟んでください)だけでも低コストで大幅に部屋の雰囲気は変わります。無垢板でもオイルフィニッシュや自然素材系のワックス仕上げにすれば汚れ難くなります。
又、壁を珪藻土の塗り壁に改装というケースもあると思いますが、この場合にもプロ級の仕上がりが原則で(白壁として一部造作の残っている部屋もありますし)電源コンセント周りの仕上げ等は十分注意してください。

基本的に「原状回復の相談には合意している事」を原則としていますから、改装に着手する場合には「必ず改装前の写真画像を撮って」準備してから考えましょう原状回復の相談時に必ず必要です。
そして原状回復は「相談」ですから、デザインセンス含めて内容のいい改装であれば「原状回復無しでそのま退出ください」の可能性もあります。

この辺トータルが『狭山フラット』はとても”現実的”なんです。
何故なら、部屋のクオリティーや企画、広さの点でスケルトンリフォームを選択される入居者の方は「賃料15万ランクでも可」な方である可能性が高くなりますし、部屋のクオリティーもそれに匹敵している。
狭山は非常に安く賃貸条件が設定されていますから、契約金総額で考えても入居資金的に「狭山フラットで契約するだけで最大60万近く浮く」計算になります(最初の「改装の説明」思い出してください)、改装に関係するファンダメンタルが物件企画的に構成されているんです。
同時にこれだけの物件ですから、一度契約されるとそうそう新しい引越し先は無い筈で(比較し得る企画性のあるマンションは存在しない)、長期入居(減価償却)も想定されます。

なパッケージにより『狭山フラット』は改装可能なんです。

実際はデザイン含めて部屋の完成度が非常に高いので、私的には「このままちょっと工夫して暮す」のがベストに思いますけれどね(笑
この生成りのマンションの優しい感じは、和室造作の名残も手伝ってハイレベルで現状のテイストを大きく変える事無く暮して欲しいと感じました。
床がコンクリまんまな部屋の場合、カーペットを敷くだけだと熱伝導含めて効率悪いですからカーペットの下には厚手のラグを挟んでください。
クリーニングを前提に「土足で生活」も可能ですから、ここは本当にリアルSOHO的解釈で西洋式に暮してしまうのもアリです。


等考えつつ帰途につきます。
近隣には立派な八幡神社があって
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sym70.jpg

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小公園と呼べるほどの内容、
物件近隣なので、朝のジョグのコースなんかにするのも悪くないでしょう。

この神社の置くには見事な建築があって
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ちょっと画像は見にくいんですが
sym69.jpg
これが又凄い、
アートな『狭山フラット』のイメージに通じるものがあって、
やはりこのマンションは様々な方向性がユニーク(唯一)ですよ。
トータルでも都内じゃなくて、この狭山にあるから光っている物件に思います。
「しかし、この地方都市にリラックスできるcafeは無いのでは?」
いえいえ心配要りませんよ、八幡神社近隣(物件からも5分ほどで)にお洒落なcafeがあります(室内は禁煙なのでスモーカーなみなさんは屋外の席へどうぞ)。
sym71.jpg
いろんな意味でハマってますよね。


それから狭山市情報ですが、西口再開発が始まっておりまして
sym54.jpg
駅前もリノベです。
現在もかなり空室状況動いていますし、特にフルスケルトンの部屋は今後少なくなる可能性もありますから、今回紹介したお部屋を検討してみたいって方はお早めに、
ライフスタイルを根本的に変える創造性がありますよ。
posted by iwahara at 12:19 | Comment(0) | TrackBack(0) | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする


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