2008年05月16日

「春日に古築一戸建てcafeが誕生します」(長期連載:その2)

なかなか探すのすら難しい古築一戸建てcafeが何故に”ほぼ一発”でみつかるケースと、長期化し事実上断念せざるを得ないケースに道が分かれるのか、
それはDADAcafeのケースで説明するのが最もわかりやすいかなと思います。

DADAcafeのオーナーはご存じデザイン事務所(店舗・事務所のデザインに実績)のRELIGAREです。
そしてスタッフには店舗開発のコンサルしている佐藤マネージャーがいて、RELIGAREにとっては内見した瞬間に”既に内装後のイメージと事業計画の実現性が見えいてる”事になります。「ここならこれだなぁ、ここってこういう事かぁ」のような部分は私が説明しなくても既にイメージにあるんですね、
同時に仕事柄RELIGAREさんも不動産物件の市場動向ってものはよく知っているので、「こういうのってどうかしら」的な問い合わせ段階で最初から私の「ここはこうじゃないと」な部分を織り込んでくれているので調査そのものがツーカーで進むのです。

実際依頼があった時にはRELIGAREの田村社長(ちょっと相川翔似の)が「こんな感じのお店を探しているんだが」と実際の営業店舗で打ち合わせしたぐらい『具体的な条件提示以上にキャラ重視』であったところも大きいワケです。
ここも「といっても希望賃料には限界あるのでは?」な意見が聞こえてきそうですが
「上限はあっても下限は無い」じゃないですか。
そりゃナンセンスな話には乗れないですが、成約になるのすら難しい古築店舗の場合受ける側にとってもその可能性を想定できないと仕事にならないのであって、そーんな状況で賃料高い方が営業成績になるなんて考えないワケですよ(営業だけ考えるなら最初から「ちょっと難しいです」とお断りした方が早いし、実際お話伺って依頼をお断りする場合もあります)。

そしてその店舗が営業的にも成功する事が不動産業者的に最重要になるので(そこまでいって始めて”仕事したな〜”となるのであって)、いかに初動の”選択肢の幅を確保するのか”ここに勝負がかかってきます。
そうです、簡単に言えば不動産業者的には逃げたい仕事のひとつです(笑

「依頼する側の心理によって物件がみつかる」部分は想像以上に大きいと言えて、
「契約するだけじゃないのか」と思う人もいるかもしれませんが”それは大きな間違い”なんですよっ
住居における空室が(ここ業法的にも)「住居用途に使用できる状態である事」=「必ず住居として使用可能な基礎はある」→「そこで幸せに暮す人がいる」ように、
店舗で募集されているんですよ?
そこでビジネスに花を咲かせる人もいれば、野望費える人もいる、
その差は「出店する場所を間違えたからが支配的だ」なんてことは限りなくあり得ないのです。『そこに応じたビジネスプランが創造できだろうか』なるコンセプトの問題で、ここ逆さまに考えると『それが戸築一戸建てだとすると、戸築一戸建てである理由がその事業計画の何処にあたるのか』なるマッチングが無くちゃそりゃ嘘です、
間違っても『一部で有名な”古築一戸建て店舗を営業する気持ちを味わいたい”』じゃ、お店そのものがおろそかになってしまいます。
これは”賭け”であり”勝負”です、
リスクを織り込む要素(戦術)を持ち合わせていないなら、最初から勝負にならないのであって、

「私はこういう戦術が得意な勝負師です」なる部分を探している側が持っていると、
打てば響くように不動産業者は「だったらこれで」とあらゆるノウハウを駆使(調査母数が確保できないと駆使する場所すらなくなってしまいます)して”仕事ができる”ワケです。
業者的には図面資料の紹介したところで「半ば勝負は決している」ようなもので、空室物件の出方がいいと既にその時に(気持ち半分)”イケル”と感じるものです、
ですからこの時の仲介業者の気持ちは「勝ち身に入っているこの候補に、依頼主が乗っていく勝負勘は」である事が多く(でなきゃ資料出さないし、イケルと感じない時には「探し直した方がいい」的なコンサルします)、最初から勝負師であると非常に安心なのです。
そこで「いやぁどうもピンときません」なる答えが返ってくると
違った意味で不安になると(笑
店舗の場合この勝負師としての側面は”それが事業だけに”特に重要ですから、

今回の依頼の方もRELIGARE同様”勝負勘”のある方で、
(ここの話はこの記事と重なる部分多いです)

ここからは半分オカルトネタで事は運びます、
説明難しい部分なんですが、「なるほどこの人にして、この空室在りか」なる奇妙な現象に出くわした事は私一度や二度じゃありません。不動産の世界にはそういう”引き”って実際に存在していて、そのストーリーの中で業者の立場は『まさに媒介』の役割になります、
あたかも最初からそうなる事が決まっていたかのような結節点が即ち物件になります。
なんと説明すればいいでしょうねぇ
「こうなって、こういうお店があって私はそこでこういう風に」のような流れを「えーこっちですよ」と水先案内するのが不動産業者の仕事ですから、そんなビヘイビアがあれば「問い合わせ段階で勝ちが見える(調べる側も”イケル”と感じる)」のです。

春日といえば川口とも言えますが、その高級住宅街の側面だけでなく、この街の商店街の往年の強さは”街を見ればわかります”

えーこちらが都営三田線/大江戸線春日駅A5出口を出たとこです
kasudada01.jpg
(南北線/丸の内線後楽園駅はちょっと後方)
いきなり商店街で、
こんなお店の存在が「在りし日の春日」をイメージさせてくれます
kasudada02.jpg

その先が商店街のメインストリートなのですが(伊勢丹クイーンス等のある白山通りの1本裏が本筋)
kasudada03.jpg
絵を見てもらえるとわかると思うんですが、今や高級住宅街としてマンションが建ち並ぶ中ポツンと昔ながらの長屋式の店舗が軒を並べています。

これが失われていく世界なのかと言えば決してそうではなくて、
kasudada04.jpg
開発優先で事が運ばれているだけで、当然新しく住居ができて人も多く住んでいるのですから気持ちのいい商店街のニーズは高まっているのです、
しかし開発の流れの中で商業展開そのものの方向性が失われているだけなんだと、

と、あれ感じのいいお店が「ちょっと空室じゃありませんか?」
kasudada05.jpg

おっ

kasudada06.jpg
緑だ、

<つづく>
posted by iwahara at 18:01 | Comment(2) | TrackBack(0) | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする


この記事へのコメント
はじめまして。本郷住民です。この春日物件は以前砂糖専門店さんだったところですね!都営大江戸線開通時に雑誌『東京人』に風格ある店舗写真が載っていました。その後、理髪店仮店舗、運送会社支店になってたことがありましたが、cafeになるなんて楽しみです。絶対行きます。
Posted by 鯉兵衛 at 2008年05月18日 12:23
”砂糖専門店”バレちゃいましたね(笑
流石です鯉兵衛様、

家主さんとの面談の時にも、随分詳しくお話いただいて「昔から(媒体含めて)客足の引きもきらぬ名店だった」との事。昔の春日商店街(それはそれは大変な賑わいだったそうです)を偲ばせる生き証人的物件として希少な存在で、そんなお店が「最後の2年間をcafeとして蘇ります」。

お店の新オーナーから「意外と開店早いですよっ」と連絡きております。
情報はその都度アップしますからお楽しみにっ
Posted by iwahara at 2008年05月18日 15:32
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