今週はお盆と台風とで業界休止の告知のみです

俗に言う夏休みやお盆帰省期間には業界全体が休止します。
（retourはコロナ以降変則となってるので少しズレますが《HP公開資料メンテは今週休止です》）
理由は簡単で、
「一般店舗に顧客がこないから（というかこの時期引っ越しする人がいないから）」です。
正月の休業と同じですね。
特に今年は来週など台風が関東にもということなので、外出すら控えましょうとう時に不動産が動くことはありません。業界的に細かい事を言えば、広告配布なども早すぎると店舗内での資料の閲覧順が埋もれてしまうので（また空室期間が長いことをネガティブに評価されるケースもある）、現空だからといって即日募集資料が配布とならない場合もあります。
過去にも説明しましたが、12月などの空室の場合（管理会社と大家さんなど協議の上で）「1月の成人式以降に」などとなる場合も珍しくありません（退出後のメンテナンス業者さんも休業時ですし）。

半面、賃貸条件の最安を狙うなら8月末から9月が”夏相場”なのは事実ですが、
どうでしょう、今年の天候を考えると、熱射病他これは命の危険に及ぶ話になりますから、無理を推して夏相場に絞るのはちょっお勧めできないです（引っ越し業者さんの心配もしなければなど気苦労もありますし）。
●確かに”夏相場”は最安ですが、これは「ハイCP狙いの方にとって」でありまして、
前述のように、戦闘力の高い空室は無理にその時募集しなくてもとなりますので、10月などの引っ越しピークに合わせて内装他準備して募集してもよしわけで（夏季はそもそも顧客母数が少ないので広告の費用対効果も薄い）、選択肢が最も多いという意味ではありません（そこを狙うなら6月でしょう）。

「その千円の差が大きい」という見解もあるかと思いますが、
比較母数が多い方が（根本的にこの部屋なら平米数少ないが《＝相場母数自体安い》有かも知れないなどの想定外候補発見の可能性もある）、広い意味で選択する側の利益は最大になると思います。

無理に引っ越しを強行して倒れても大変ですし、
この時期引っ越し検討される方は、「まず長期天気予報を見ましょう」。
（不動産情報は存外に天候条件に影響受けます）

新型コロナウイルス検査の件が簡潔にまとめられている動画です

地上波報道が現在犯罪レベルにあります
地上波のウイルス報道が”なんでもアリ”になっている件（住まいの心理学記事）
http://kagewari-retour.seesaa.net/article/473787183.html
また、SNSを中心に悪質なデマも拡大しており、
可能な方は以下動画の拡散宜しくお願いします

人の命がかかっています

（※拡散のため、管理している全てのブログに同記事をアップしています）


右派系メディア動画のため倦厭される方いるかもしれませんが、
確かなエビデンスある解説です

こういう時に右派も左派も無いと思います、動画をご覧になっていただき、
ご自身で判断ください


■また、国立感染症研究所が正式にマスコミ報道に抗議しています
（普通無い事です、よっぽどなんだと思います）

新型コロナウイルス感染症の積極的疫学調査に関する報道の事実誤認について
https://www.niid.go.jp/niid/ja/diseases/ka/corona-virus/2019-ncov/2484-idsc/9441-covid14-15.html
（是非こちらも併読ください）

不動産業界お盆休みの告知関係です

毎年恒例となってきた「業界『お盆休み』状況の告知です」
のつもりだったのですが、
　↓
■国交省"不動産流通DATAベース"が夏季休暇メンテナンスとなっています。
果たしてこれを国がルーチン化するのかちょっとあからないのですが、働き方改革も踏まえた試行的休業期間に思います。
今後も同様日程でメンテナンスあり得ると考えておくべいでしょう。
■国交省からのメンテナンス告知は「9日〜16日」
実質的に（業界の休暇は11日〜21日の間に各社分散が予想されるため）、10日も休暇前最後の契約業務のみとなるため、仲介空室調査は9日前後〜22日まで万全の体制とは言えない状況と捉えるべき。


・国交省のメンテナンス
・業界各社の分散休暇状況
・業界公休日が「水・日祝が多いこと（一部に火曜定休業社もアリ）」
・問い合わせは帰省ラッシュ後と業者も考える事（募集開始日”読み”的に）
※となると、最短で調査体制が整うのは8月末から


■これまでも恒例で『業界お盆休み』告知記事書いてきましたが
（概ね10日前後〜15日をコアに前後+１週ぐらいかなとお知らせしてきました）

来年以降も国交省から事実上の業界休業のお達しが続くとなれば、
「8月中旬から月末までは部屋探し避けた方がベター」
「休み明けは9月頭から」
　↑
と考えるのがベターかなと思います。
一定期間不動産流通が停滞することは「大家さんにとってもかなりの痛手」となりますから。

今後『夏相場』としてハイCP狙いの場合
■最適な期間は「7月下旬」「9月上旬」として明確化したと見るべきでしょう。


（※前段説明の通り8月上旬も休み前の契約業務に限る感じになりますから「8月は部屋探し期間から外しておくのが無難」と考えるのがわかりやすいかもですね。年末年始も「縁起担ぎで夜逃げ12月の契約を嫌煙する大家さんの慣習と、お正月明け各社出揃うのは実質成人式以降」であることから「12月中旬から1月中旬は避けるのが無難」となりますから、いずれも1ヵ月前後流通が停滞する感じ。）

（※ちなみに現在retourでは取扱い中止している「売買」の場合、同じ業界でも賃貸部と売買部は”大幅にカルチャーが違っており”、特に売買は買付申し入れから決済まで1ヵ月前後の長丁場となりますから、投資や中古物件探しの夏休み期間は”賃貸より広めに意識”してちょうどいいと思います。）


重要告知となりますので、当記事はサイドバーリンクに独立させておきます。

更にちょっとした追加告知です（メールサーバ更新作業入ります）

先日の業界のGW休暇告知に続きまして
（唐突になんて言うとサーバ屋さんに怒られちゃうかもですが）
当社契約サーバ業者さんからGW期間を利用してのメールサーバ更新作業の連絡ありまして、
旧サーバでのメール受信が並行して一度に停止することはありませんが、
新サーバへの移行と同時に”ユーザサイドで諸設定作業が必要”となります。

何分不動産業界専業の契約先であるため、
作業期間が確定的に明示されておりませんでｗｗ
ユーザサイドの作業がどの段階になるのかまだ未定です。
（おおよそ問題無くGWの業界休暇期間には終了する予定ですが）


GW明け直後のお問い合わせは上記事情で対応が遅れる場合があります。
ご不便かけますがご理解ください。

業界GW休暇に入ります

今回は長期連休となる民間企業も多いと思いますが、
かくいう私の住居管理会社からも「すっごく長期休暇となる件」書面が投函されておりました。


実際どんなかって、

■事実上今週末の土日（27、28）〜5月の開けて（業界は水曜公休が多いため）
5月の8日水曜まで「部屋探しは中断」と考えるべきかと

勿論この間相場調査や資料抽出は可能ですが、
管理会社への直接の空室照会や内見予約（と内見）ができない。
新規空室募集の登録も9日以降と考えるのが無難ですから、
万全にいくなら
「最短11日〜調査開始、翌週資料出しと内見予約18日土曜内見想定」
　↑
これでしょうね。

相場感ですが、
ここ最近の物件レポートでもおわかりいただけるかと思いますが、
普通に現段階でも割安感あります。
玄人筋にとっての本当の引越し時の始まりです。




＜それからちょっと話逸れますが＞

サンプル数が限られているので体感上のイメージと”勘”ですが、
ここ数年割高傾向のあった中古MSの売買価格が
「ちょっと下がってきたかな」感じあります。
（※ちなみに現在retourは担当者繁忙につき売買業務を行っていません）

ブログサイドバーの「明日の大家さん」
●ボランティア的に情報公開している売買資料情報ですが
https://onedrive.live.com/redir.aspx?cid=9fff15852c955ce0&resid=9FFF15852C955CE0!7533&parId=9FFF15852C955CE0!3307&authkey=!AJog54L0JN5O2P4

「これちょっといいんじゃない」資料がポツリポツリ増えている感触があります。
前述のどおり、現在retourでは売買業務を行っておりませんので、
本気で気になる方は（正規の業者ならREINSで探せる物件ですから）、
そのまま資料印刷してノムコムなんかで相談してみてください。
（極端に金額の安い物件は大手さん嫌煙する場合もあるので、ケースバイケースではありますが、法務的判断として、売買の場合飛び込みで相談するならまず大手からが安心です。）
→続きを読む

告知的には重複となりますが1月の業界事情

12月の記事でも説明しておりますが、
念のため1月の業界事情や動向の告知です

GWやお盆の夏季や年度末からお正月の冬季、所謂帰省や行楽の多い期間は不動産業界も休業です。
（そのまんまですが、来店客がいないからと大家さんも不在であるため。）
且つ、各業者微妙に公休曜日違いますから、各社出そろうのはその後となります。

特に1月の場合は成人式の休日などもあるため、
新規登録や管理会社への空室照会など条件が整うのは「成人式のある週の週末から」となるため、
資料出しも「成人式明け翌週の頭から」ぐらいの感覚になります。
逆算すると最短スケジュールの内見開始日程は「成人式翌週の週末前後」
●今年の場合だと「26日土曜から」みたいな感じになります

もうちょっと細かく段階を先読みしてみると、
（昨今の管理会社さんの公休は、水曜・日祝に集中しているので）
10日から（12月中旬以降の空室も含む）新規空室の登録開始、
しかし13日14と連休なのでそのまま16日水曜公休まで実質連休みたいな状態も予測されるので、
10日からのDATAに対し管理会社に直接空室照会可能となるのは17日以降、
スケジュール的には、その17日以降DATA抽出本調査が可能となり、
（週末の内見を前提に）資料出しするなら21日か22日となるワケです。

■つまり6日〜の週で空室調査の依頼
相場調査などは可能なので、13日〜の週にかけて希望条件や調査地域などを詰めて、
18日から本調査って流れが最短かなと思います。

実際にretourのweb部は（メールなどの相談は随時可能ですが）、
ほぼほぼ上記日程を前提に「内見等は冬期休暇で対応不可」としています。


街の不動産屋さんも仲介調査での対応は条件同じです。
（仮に年中無休の営業店があったにしても紹介可能なのは自社管理物だけって事ですし）
成人式連休までの間は「部屋探しの相談期間」ぐらいの認識で動き出す事をお勧めします。



●どうしても『春のシーズンを避けよう』という考えがある場合には
入学や新卒入社4月をマンスリーマンションなどでしのぎ、
本当の引越しを5月からとするって方法も無いじゃありませんが…、
どうでしょう、、、（マンスリーとか結構料金高いです）
トータルでは割にあわないのじゃなかろうかと思います。
（学生さんの場合は仕送り期間も関係するため、もうちょっと計算複雑になるかもですけれど、）

だったら「2月中に契約」のが無難ではないかと、
特に学生さんなんかの場合だと、一ヵ月早目に上京することでバイト探しなんかにも余裕できますし、
必ずしも無駄に早すぎるって事にはならないと思うですけどね。



■しつこくここだけ繰り替えしお伝えしますが

『3月の部屋探しは避けるべき』です

昨今引越し会社も予約できないであるとか引越し料金の高騰もあります
賃料も上昇しますし、空室数も不足します（春退去した部屋の募集開始は4月・5月以降）、
3月の部屋探しは「選ぶどころかここだけです」みたいな状況が本当に発生します。
春は部屋探しに適さない時期です。
現代東京の部屋探しは”十分にここ踏まえて”作戦練ってください。

12月の不動産業界動向について（部屋探しはもう越年です）

「実際のところは12月中旬から1月の成人式の後まで」
ほぼ、上記期間は部屋探しには得策ではありません。

■不動産会社はGWやお盆・年末年始などの行楽シーズンや帰省期間はほぼ時期を合わせて休業になります（ここ付け加えると大家さんも不在がちであるというのもその理由）。

それとは別に12月に関しては、
古い慣習ですが『夜逃げ顧客の忌避』というのもあります。
「こんな年度末に引っ越すとか何かあったのでは」
ある意味大家さんの審査というのは、一般的な入居者を期待するもので（休暇期間や生活時間などに関しても一般的である方が何かと無難だからです：審査時公務員最強の理由）、12月終わりも近いというのに慌てて部屋探しをしなくてはいけない事情でもあるのではないか？と心配されるケースも多く、

●賃貸契約において重視すべき点として
（賃貸契約において契約者は”お客さん”では”無く”民法上商取引同様の当事者ですから、法人代表者が銀行と取引しているのと外形上同じ）
【信用上位の関係構築】は契約者にとって最も有意な利得となります。自ら信用上の不安や疑問を想起させる振る舞いは得にならないのです。
（※この点は、申込み時に必要書類を事前に全て揃えて一発で送信することが重要視される理由でもあります。←「審査落ち」事例の中でも申込書類がなかなか揃わずに大家さんからキャンセルというのは少なく無いケースです。）

仮に自分が独立事業主代表者で、銀行担当者に融資の相談に行っているのだとしましょう。
その時に、必要書類がなかなかそろわないであるとか、時期的にこの時に融資の案件？（資金繰りに苦心惨憺している経営難アリの法人ではないか？）のような流れになる事で得することがあるとは思えませんよね。
実際不動産賃貸契約は、7万前後の部屋でも借りる資産は（仮に区分所有部分として売却すれば）おおよそですが900万前後のの取引です（中古の高級車を2年間占有で借用するのと同じ規模）。
ファミリータイプともなれば部屋の資産評価2千万を超えるケースも珍しくありません。

●不動産賃貸契約とは想像するより大きな金額の資産借用契約です、
旅館やホテル宿泊の延長で認識されちゃうと全く違う訳で、全然別物です。

なので、信用上位であることは（様々な賃貸契約上のリスクが大家さん側から低い安定入居者と理解されることを意味しますから）「契約時のみならず、何かあった時の交渉や相談などあらゆる状況で契約者にとって有利です」。
※申込・入居審査時の必要書類に「所得証明」が無くても、（そもそも年収と勤務先は申込書に記載しているので申込時公開情報ですから）率先して書類出しちゃう方が何かと得策なのです。


そんなこんなで
確かに、年中無休営業店も存在します。
12月末ギリギリまで募集求める大家さんも存在します。
ですから、12月の仕事納めに契約が間に合うのであれば部屋探しは可能ですが、
この状況そのものが借りる側にとってケツカッチンな事になってますので、
可能であれば避けたいと。
（全空室での調査を原則としているretourの場合は、お引き受けできない状況にもなるのです。←既に新規空室の登録募集を越年判断している管理会社も出てきますから万全な調査ができない。）

●ある意味”デキる大家さん”は
12月に空室が出ても年度末に募集かけません。
空室期間は残念ですが、新規募集は1月にしようと判断します。
（※同時に確実にいくなら各社休暇期間も確実に終了する成人式明けからがベター）
契約の相手が”デキる大家さん”であることは、
契約当事者である借主にとっても有意なポイントです（合理的話が可能という意味ですから）。

などなどにより、
12月中旬〜1月成人式連休明けぐらいまでは部屋探しには得策では無い期間となります。
　↑
勿論、相場調査やエリア別の空室分布など事前の相談はフル稼働できますので（国交省DATAベースメンテナンス期間を除く）、
retour的には同期間を”事前相談”に重点置いてます。



次回は年明けからの「東京賃貸ビギナー向け」的な意味も込めて、
街「吉祥寺が住みたい街とかどういう意味」みたいなレポートにしようかなと思ってます。

毎年恒例の告知事項ですが「業界のお盆休み」

retour東京も本社機能は8/11〜17前後夏季休暇となります。
（web部は夏季休暇を9月後半の連休にと考えております。）
何の話かと言えば、
毎年恒例の「業界のお盆休み」についてです。

勿論年中無休の管理会社さんも少なからず存在しますが、
retour東京のように、空室全室を調査するような仲介会社の場合、営業日的にも各社出そろわない限り所定の資料出しができなくなってしまうため、この期間は避けるべき的案内をしていると、このような趣旨です。
retourほどでは無くても、不動産会社各社における仲介による物件紹介も同じ状況となりますので、部屋探し的におさえておくべき期間です。

（無理にその期間に部屋探しをしても得する事ありませんから。）

今年の状況を読みますと、
11日が赤日、所謂お盆が8月13日〜16日、
業界の公休日は水曜、
最近多い都心部管理会社の定休は日祝、
この辺を組み合わせて考えると、
■「8月11日〜19日は休みと思った方がベター」となりますね。

（付け加えて補足すると業界的にこのような休暇は売買系の方が長い傾向あります）


念のため背景事情もおりこんで考えると
休み明け早々に一気に新規空室の登録が完了するとも思えないので（リフォーム業者さんもお盆休みですから）更に1週先、
本格調査が万全にできるのは
「24、25日の週末から本調査→開けて資料出し27日→内見想定9月1日」
こんな感じになります。

※逆に言えば秋に向けての新規登録（標準賃料での募集）では”無く”
夏相場最後の在庫を狙うハイCP作戦であれば
「18、19日の週末から本調査→開けて資料出し20日→内見想定25日」
こんな感じになりますね。
　↓
●但し昨今の不動産環境から相場を読んでいくと、
昔ほど「春相場・夏相場」の差異は”大きく無い”ですし、
（むしろ木造APはお得などの構造差相場の方が比重大きいような）
9月も思い切り暑いですからｗｗ
母数が出そろう前者の「24、25日の週末から本調査→開けて、、、」←こちらの日程のがベターだと思います。

事実上この記事アップから8月下旬までは不動産活動小休止になるということです。
（夏に部屋探しを考えているご友人の方へも教えていただければと思います。）