2021年07月29日

最寄りは地元的に下井草では無く阿佐ヶ谷になる1K

位置的には早稲田通りに面する区画のちょっと裏と言う感じのようです。
地元的に早稲田通りは幹線道路言うほど普段から交通量も少ないので、騒音等の心配は最初から無いでしょう。一応の商店街でおありますので、買い物に困ること無いと思いますが「阿佐ヶ谷系」の場合買い物は駅近の西友などが主力になりますのであまり難しく考えることも無いでしょう。

実はこっちのが近い西武新宿線下井草は街自体が小規模なので、距離は近いんですが「閑静な住宅街を散歩して小規模喫茶とかないかしら」的なアプローチの関係性になることが予想され、
「阿佐ヶ谷からちょっと距離ある1K」の認識であっていると思います。
位置的に(チャリ運用が想定されるので)荻窪も案外近いよねとなるかも。
※自転車置場の存在は資料に説明が無く確認要となります

年式的に(資料に明示はありませんが)2×4建築でしょう。
スッキリした清潔感のありオーソドックスな木造アパートです
収納に特徴のある1K間取りはこちら

kakkguaaaa01.jpg

広く見えるそのままに木造AP3点で約20uですから
RCなら22平米級と考えても間違いではありません。
広さの余裕をいかいした面白い収納構成になっています、
欲張れば余裕でB・T別も狙える間取り構成ですが、この判断で正解だと思います。
(現地見ないと確認できませんが、作りもかなり良さそうです)
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posted by iwahara at 13:54 | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2021年07月22日

恒例の「札幌賃貸に学ぼう」(現地取材はありません)1LDK

地方の高級物件(タワーなどはまさにそうなんですが)実は東京都心とそれほど違わない相場状況だったりするのです。今回のお部屋も地方の不動産開発の在り方を考えさせられる部分あります。
明快なエビデンスがあるのではありませんが、前述の地方不動産開発における「高級系やタワーなどの相場が東京とそれほど違わない理由」、いくつかあると思いますが、
底地価格の安さ(担保価値の低さ)からくる資金調達のコストが関係しているのではないか?と思うんです。地方の不動産開発は(東京における郊外のタワー開発にも似ているんですが)底地価格と上物建築コストのバランスが”どうしても上物寄りになる”、
簡単に表現すると、「不動産というより、耐久消費財に近い構成となる」という意味です。
あくまでも想定になりますが(建築物の水準が同じ場合建築費用は東京も地方も同じですから)、底地価格の高い都心部の方が低金利で資金調達できるのではないか?←という判断です

見方を変えると、地方におけるコンパクトシティー再開発などを行う場合公的資金とは言いませんが、なんらかの枠組みで「底地と上物建築費用のバランス」にターゲットを設定するなどの戦略が無いと、テレワークなどによる折角の地方へのUターン引っ越し需要があったとしても安定的に賃貸物件を供給できないなどの弊害も考えられるということですね。

今回紹介のお部屋もグレード的には十分にハイCPですが、
(開発の歴史も古く、往年の建築をリノベーションした部屋も多く存在する東京の相場と比べると)
賃料の平米単価において、巣鴨・千石・田端などの割安感のある山手線沿線と極端に違わないのです。札幌は言うまでも無く十分に大都会ですが、賃貸物件の検索を行うと現代でも都市ガスが未整備の地区が残るなど(この場合いっそオール電化開発のがいいような、、、)、都市開発の戦略というもいのが行政と開発業者の間で共有されていない感じもするんですよね。
(※前述と被りますが、ここは東京郊外の無理が過ぎるタワー開発と類似している)

こういうのって、大手ゼネコンなどが「マンション開発における基準というか、底地と上物建築コスト比率の数値化など」知見的にもリードしていくべきではないかと。
自動的に購入時の価格変動リスクをある程度予見可能な指標になるかもしれません。
(※ちょっと話それますが、札幌の底地を安定させている一因は”北大本位制”じゃないですが、文教安定大地主《スタビライザー効果》の存在も大きいです。←こういう流通における価格安定性も何らかの指標化可能に思います。)
それは行政官僚にとっても、再開発行う時の「妥当性の数値化」にもなるので、
好ましいと思うんですけどね。

■かなりカッコいい1LDK間取りはこちら

mmakaihremi01.jpg

コンパクト系1Lとなり(札幌地元民的には1DK感覚かも)
室内造作もデザイナーズ級
唯一のウィークポイントは、エアコン設備は無く(北海道あるある)、特殊な仕様の暖房設備がビルドインされています(詳細についての説明は資料にありませんでした)、
ここも以前から憂慮している点で、昨今北海道猛暑がとても多いんです。今年もエアコンが無いのはかなりキツイ筈で、外気温との関係で運用コスト的にエアコン設置が忌避される傾向のある北海道でですが、室外機置場など一工夫することで可能に思うんですけどね、、、この点の改善の話はあまり聞きません。
昨今のような猛暑が続けば、間違いなく論議になってくると思います。
(というかオール電化旗降り役の北電がそこ提案しないと、、→ダイキンとかに技術協力仰げば一発で解決できるとこだと思うのですが)
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posted by iwahara at 22:37 | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2021年07月15日

久しぶりのペット相談1K(新高円寺)

実際ここ数年の調査でペット相談をあまり見かけない気がしていたんですが、
久しぶりに新高円寺からペット相談木造APです。
新高円寺と言えば、JR高円寺寄りの商店街方向を期待する方が多いと思うんですが、
実際あの辺歩くと、五日市街道から成田東の独立商店街方向も秀逸なので(今回は隣接する堀之内ですが)閑静な住宅街としてかなりいいとこで、無理に新高円寺駅北側に拘ることは無いだろうというのが私の見解だったりします。

著作権の関係で紹介はできないのですが、資料画像を見ると、
お洒落な作りの木造APであり、珍しくオートロック(小規模住宅のオートックには防犯性能が含まれる)、紹介は1階のお部屋ですが男性女性問わずお勧めのハイCPなお部屋となります。

■木造3点ユニットシングルの基準17u越えの1K間取りがこちら

kakekeet01.jpg

木造AP17uはRCなら18u以上に匹敵します、
資料上のスペックは控えめに居室5.5帖となっているのですが、間取り比率がある程度正確なら6帖近くあるのではないかなと思うのですが、流石に内見しないと確定的なことは言えません。
木造APには珍しい奥行きの深いクローゼットなど、特徴的な間取りで、
管理会社は2×4専業系なので、期待感も高いアパートとなります。
ペットを飼育する方は(ネコの場合おトイレの設置が洗濯機置場手前と想定されるため)玄関部分で工夫必要かもしれませんが、オートロックですから宅急便などの訪問で玄関ドアを不要に開けてしまいってことまで心配はいらないかもしれません。
「そこにキッチンをレイアウトするのか」、なかなか面白い間取りです。
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posted by iwahara at 20:06 | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2021年07月09日

珍しい三鷹台のテラス風高級木造AP1R

厳密に言うと最寄り駅は久我山になるのですが、
久我山駅の北側入って北西側というと”近道がわかり難い”というか(道に迷いやすいとも言いますがw)、立地的にそっちは三鷹台の高級住宅街の方だよねって感じあるんですよ。
久我山駅最寄の主力はなんてったって商店街が伸びる南側ですし、駅間の近い三鷹台とクロースしているというかどっちともつかない街区も多く、
あくまで印象ですが、「ここは三鷹台最寄のがわかりやすいかな」と思った次第、

三鷹台から立教女子の坂道の手前か途中かな、そこから東へ延びる高級住宅街の一角です。
用途指定的にも厳密に低層住宅かかっている戸建て区画だと思うので(MSの建築は難しい)、
今回のお部屋も「高級系木造AP」のジャンルでいいと思います。
築浅で説部的にもフルスペック系です

■デザイナーズは謳っていませんが、それに準ずるテラス風建築

mmakatakaka01.jpg

1階に玄関がズラっと並ぶタイプ、
オートロックとなっているのですが、木造APなのでどういう形のものかにわかにわからないです。
戸数の少ない建築なので一定の防犯性能も発揮していると思われ、
間取りの特徴は、水回り重視系で(どうも資料の間取りは縮尺がズレているようなのでドアの形などを基準に任意に修正してます)、資料上の居室は5.6帖と表示されていますが、木造APで18u越えですから、玄関からの階段動線含め狭く感じることは無いでしょう。
(かといってドーンと広く感じる1Rタイプではありません)

設備的には、「RC造MSだったら分譲キラー系か」と思えるほどしっかりしてます。
「築浅でもう空室?」と思う方いらっしゃるかもですが、新築時にはキャンペーンなどが打たれますから、最初から実は短期利用や、あまり深く考えず契約してしまう方が少なくないので、
よくある話という表現はどうかと思いますが、心配するポイントではありません。

※クローゼットはありませんが釣り天井収納はあるようで
「衣類はその下に」と言わんばかりのつくりでしょうか
(詳しくは実際見てみないとわかりませんね「え、そしたらベッドの位置は?」などなどレイアウトには若干の試行錯誤が必要かも)
また、このタイプは階段部分の有効活用がキモになります
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posted by iwahara at 01:00 | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2021年07月01日

いきなり取材予定が(成約終了)ボツとなり高井戸に変更2DK

吉祥寺の1L木造をレポート予定だったのですが、速攻成約終了となり、急遽予定を変更し高井戸のハイCPアパートを紹介します。
管理会社は2×4専業系ですから建築もしっかりしていると予測されます。

確かに井の頭線で高井戸は人気ある街ではありません(駅前に環八で且つこの辺は交通量も多くロードノイズも決して少なくないためです)。しかし高井戸から住宅街に入るとイメージ的には三鷹台的な低層住宅街が広がっており、神田川沿い遊歩道の公園緑地化も進み、駅降りた時のインプレッションは「環八かー」かもしれませんが、低層住宅街の木造APはアリだと思います。
となりの富士見ヶ丘も(CP的に)隠れた推奨駅になりますから(人気は浜田山・永福ですが)、この両駅で木造アパートアリで探すと面白いとこです。

駅にはダイレクトに買い物環境整ってますから、利便性も十分。
また、その環八のおかげで荻窪行きバス便がひっきり無しであり(個人的には高井戸は荻窪の衛星都市の位置づけです)ほとんど待つことなく荻窪にも行けます。言うまでも無く吉祥寺行くのも簡単、
最短通勤ルートは住宅街を進み直前で環八な感じなので慣れてしまえば(やれ環八も)気にならないと思います。

■オーソドックスな2DK間取りがこちら

nanagatkaco01.jpg

ほぼ説明必要ありませんね、
注意点というほどではありませんが、水回り配置の関係上洗濯機置場に防水パンは無く接続する排水溝が伸びているというものなので、(今回お部屋2階ですから)ホームセンターや通販で入手も容易な振動対策のゴム板など対策されるのがベターかなと思います(大型ドラムは避けるがベター)。

さて間仕切りを取り払い12帖居室+DKにもできる余裕の広さ、
木造の役40平米は、RCなら42、3に匹敵するでしょうか。
地帯条件は9万台に収まっており、廉価なタイプで床仕上げはCFですが、
「30代中堅いつかは30平米超え9万台」に入るハイCPなのです。
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posted by iwahara at 13:13 | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2021年06月24日

まだまだ続くシングル30平米9万台シリーズ(東高円寺)

デザイナーズがなぜか多いので有名な東高円寺ですが(個人的に有名なだけですがw)
蚕糸の森公園界隈の取材は過去にもあるので、今回は現地取材はありません。
公園を通る分徒歩8となってますが(実徒歩は10分前後かな)、歩いた感がほとんどない公園の環境を考えれば(公園出て5分もあるかなの距離)、実徒歩及び取材距離的にも駅近も同然と考えました。蚕糸の森公園の環境は、過去レポート及びストリートビューでご確認ください。

立地は駅から南西へ公園脇の近道を真っ直ぐ、環七へです。
幹線道路沿いですが、この辺は立体交差点近くでもあり速度やロードノイズはあまり気にならないポイントだと思います。しかし交通量は多いですから「洗濯物をバルコニーに丸一日干しっぱなし」はお勧めできないかもです。30平米超えと広いですから室内干しも有効活用すべきでしょう。
(東京ですから、それ以上に気にしていたら街も歩けません)

●前回は水回りが専有面積の半分近くに及ぶのが特徴でしたか今回は?

nnkakakoe7o01.jpg

1Rストゥディオほどではありませんが、偶然角部屋でこういう間取りが可能なのかなという高率の良さが特徴、配管も最短距離でRC造ですが無理の無いB・T別仕様です。
実質の玄関ホール型でもありますし、オートロックですから元からプライバシー度は高く、居室は資料スペックにおいて8帖を超えます。
横向いてる窓は腰高となっており(ここのベランダ状空間はどういう構造なのでしょうね)、窓が多すぎて有効壁面が少ないなどの心配もありません。
方位が西向きなのは少し心配ですが(カーテンよりブラインドが欲しいかもですね)、30平米越えシングルで想定している、30代中堅賃貸ベテランの方にはなんら問題無いでしょう。

今回は「ドーンと居室が広いタイプ」がその特徴
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posted by iwahara at 13:21 | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2021年06月17日

2019年に一度レポートしたテラス風高級アパートの1F

現地レポート興味ある方は2019年の6月前後でしょうか、
記事がある筈なので検索してみてください。
立地的にはわかりやすくストリートビューでも追えますから過去記事参照必須ということもありません。
吉祥寺から東急裏地区の線路より商店街を三鷹方向で《到着》です。

最近多めになっている「30平米ランク、シングル向け9万台シリーズ」と言っていいと思います。
(高級テラス風木造APほぼ実測値の約29平米)
ちょうど先週の文京区の鉄骨造1Kの1階みたいな設計です。
勿論構造上防犯性にも優れた設計なので1階でも不安ありません。
(というかそもそも低層建築で泥棒の侵入経路は2階ベランダが多かったりするため《或いは戸建ての場合も》、1、2階の差は心理的な部分とも言えます。)
建付けとしても立方体のようなカチっとした作りなので(外から見た時に隠れる場所がない)、総合的に防犯性を兼ね備えているという意味になります。
この場合、玄関のインターフォンモニターが監視カメラのような機能も持ちますから。

高級アパートに属しますが、前回同様に準デザイナーズ、
設備はフルスペックで『分譲キラー』に迫るレベルだと思います。
(2×4系なので遮音性は前回レポートの鉄骨造MSと同じです)

■今回の間取り特徴は「水回り重視」でしょう

hhhadaartpou01.jpg

キッチンまで含めると、どうでしょう水回り全体で6帖超えているのでは?
(所謂俗に言う「無駄に広い1DKタイプでは”無く”」実効性のある空間的広さ)
ゆったり入浴することも頻繁で、洗濯好きなあなたにピッタリ、
スペックとしては対面キッチンとなってますから、手前にテーブル置けば料理好きな方にも好適。
前述括弧のように水回りが広いからといって、無駄に広いのではなく”本当に広い”のです。

スペックとしては居室も7帖程度となっていますが、
ベッドのサイズやレイアウトによって効率が大きく変動すると思いますから、「江戸間6帖を超える広さ」ぐらいに考えておくと丁度良いかもしれません。
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posted by iwahara at 08:25 | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2021年06月11日

珍しくデザイナーズ系文京区春日から

今回は茗荷谷徒歩9分とのことで、本来は現地取材が好ましかもしれませんが、
実際は、現地取材無しでも特別不評ってこともないので「問題ないでしょww」
同時に立地環境が、
事実上私道の奥みたいな(旗型系底地の)、プライバシー保護的にも撮影難しいとこです。
それだけ閑静な立地ともいえます。

「茗荷谷から公演楽園方向に下って右手の住宅街」です
※重要なことでですが「播磨坂さくら並木」至近
買い物環境的には、マイバスケットなら近所徒歩1ぐらいにあります

建築の特徴は低層指定地域ということもあり、3階建て鉄骨造であることですが、
その分余力があるのか、奢った建築であり室内設計もデザイナーズと言っていいでしょう。
今回紹介の部屋は2階、1階に専用玄関がある「メゾネットっぽい」造りの1Kです。
ほぼほぼ30平米超え水準となるので、
ここ最近続いている30平米越え9万台シリーズでもあります。

■特徴的な間取りから

mamkakasg01.jpg

ズバリカッコいい
冒頭で30平米超え水準とあるのは(スペックは約28平米)、壁芯計測となるRC造に比べ鉄骨造は実測に近い表示となりますので、同じ数字なら鉄骨造のが少し広いとこういう意味からです。
階段の使い方もキモになると思いますが、
玄関からの距離が長いことはプライバシー度を引き上げますので、横玄関以上の奥まった感安心度のある居室が特徴となります。
欧米式の居室からダイレクトにB・Tにアクセスできる合理性ともども、
実に現代的な間取りです。
(細かいこといえばハイサッシュや、普段ベッド風の上部収納など某社デザイナーズによく似てます)

また、小規模集合住宅で奥まった立地のオートロックなのでかなり高い防犯性も有します
ただでさえ治安のいい文京区なので、防犯性は鉄板です。
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posted by iwahara at 00:21 | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする





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