今回は物件レポートでは無く「昨今のシングル向けの賃貸動向について」です

ブログ『住まいの心理学』の方にも少し書いたのですが、
https://kagewari-retour.seesaa.net/article/498902616.html
賃貸の割安感は継続中で、サイドバーの公開情報では一定範囲の募集状況を巡回するなどして公開可能な資料を掲載しているのですが、ここ数年ずっと状況は借り得を維持してます。
売買投資の資料も確認してますから、この投資利回りが低利（借りる側から見ると安いの意味）になっているのも間違いありません。
そんな中、特にマンションかな、最近ふと思う事がありまして。

「無理なバス・トイレ別への改装が減った」気がします。

■この辺の論議はブログやHPコンテンツなどで昔随分書いたものですが、
配管取り回しの関係で、木造APや鉄骨造ではバス・トイレ別も設計しやすいんですが、RC造の場合（構造上配管は最短に設計しなければならない）そもそもバス・トイレ別に設計することに無理があり、頑張ってやると床面積の半分以上が水回りみたいなことになるため、どうしても割高になるって話（やたらコンパクトなバス・トイレ別ユニットもありますが、これはデザイナーズなど一部でしか使用されません：高価だからだと思います）。

●そこで「バス・トイレ別希望の方には、木造APか鉄骨造MSがお勧め」であり、
RC造MS好きな方は「むしろ3点ユニットのが合理的という考えを最初から持っているのが自然」という話なんですが、
えー何が言いたいって、
「3点ユニットでも十分問い合わせきてる（むしろ居室が広くなるので好感されている）」←あくまで推定ですが、募集状況や改装状況などからオリジナル造作の3点ユニットのまま継続募集される部屋が増えている感触あります（コロナの状況で建築資材入手困難も関係しているかもしれませんが）。

希望条件に矛盾が無い場合、
・RC造MS希望な人であれば（できればオートロックなど）
「水回りは3点ユニットのがいいです」となってるのが自然で
・日本文化的に、バス・トイレ別希望であれば（できれば二口ガスコンロなど）
「築浅２×４木造APや、廉価な古築木造APから、商店街近くでお馴染みの低層鉄骨造MS希望」
　↑
のような選択棲み分けコンビネーションみたいなのができあがってるとwinwinになるんです。
で、ですね、そっちの方向に変遷してる気がします。
部屋探しの民度が上がってるなんて言えば大袈裟ですが、
（あくまで私の調査範囲は東京都に限る話になってしまいますけど）
需要と供給双方の事情があまり矛盾しなくなってきてる気がします。
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吉祥寺派の方には見逃せない２DK（レア度が高過ぎて今回限りに思います）

丸井から井の頭公園への”公園裏通り”でわかりますよね。
物件位置がそのまま特定される可能性があるので、プライバシーに配慮して物件概要も一部情報伏せてますが、事実上「週末はにぎやか過ぎるかな」ってぐらいの吉祥寺駅近立地（週末に閑静な住宅街でというニーズとは違ってくるかもしれません）。
それはとんでも高額では？と思われるかも知れないのですが、今回かなりのハイCPです。

吉祥寺といっても「東急裏文化圏」「旧近鉄裏風俗圏」（実は西武だ北部は例外）「井の頭文化圏」に分かれると思います。そのまんま今回は「井の頭文化圏ど真ん中」になりますが、プロ的に言えば井の頭系の方には三鷹台を勧めておりまして（だいたいの希望は三鷹台のがまとめやすいのです《井の頭公園は余裕の徒歩圏》）、今回は通常あり得ないお部屋であることをご理解ください。実際事業物件ビルの一部住居設計部分という構造になっていると思われます。

間取りはこちら（オーソドックな２DKです）



２DK基準の約40平米で、且つ壁芯計測のRCですから
コンパクト２DKのジャンルになると思います。6帖÷４分割の少し狭い感じ、
居室は5.5帖から6帖の理解でちょうどいいかなと思います。
ユニバーサルタイプですから、間取り的には入居者タイプは選びません。
資料上（業界基準でバルコニー方向なので）北東表記になってますが、三面採光なので居室から見れば概ね東南西向きってことだと思います。

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別間取りにつき最レポート、高田馬場１K「男性向きかな」

立地も早稲田通り北側の飲み屋街的な区画なので（男街側）
どうでしょう今回は男性向きかなと思います。
この辺は銀座ルノアールを筆頭に喫茶が多い印象ありますので、ノマド系の方にも凄く便利なところだと思います。”駅近優先”で買い物利便性を云々するタイプでも無いでしょう。
（確か東西線出口付近にスーパーあった筈）
とにかくハイCPなのと、間取りが今回の特徴です。

三角な１K間取りがこちら



角部屋なのでしょう、
配置の関係でここだけこういう間取りなのだと思います（同棟別室は２Kだったかな）。
四角より三角の構造のが強かったりしますよね。
全てに当てはまるものでは無いのですが（単に斜めってるのでは無く）このように「三角ですね」って部屋は強度が高い印象があります。
遮音性能などは入居してみなければわからないのですが、「期待値はある」のですよ。
シケイン型玄関でプライバシー度も高く35平米超える実質１Rストゥディオ
ガラッパチな男性にピッタリでしょう。

洗濯機置場の有無が資料に記載無く、要確認となります。
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永福町〜方南町方面の感じのよさそうな１Rアパート

立地は永福町商店街を北へ真っすぐ、そこから先大宮八幡方向に少しはいったところ。
閑静な住宅街でとってもいいところです。
（近所には巨大な和田掘公園もあるせいか、私この住宅街でタヌキを目撃したことあります）
買い物環境は商店街ルートなので説明不要ですな、なんつっても永福町は駅＝スーパーなので、困りようのない環境ですし。
勿論用途指定は低層住宅街ですから常識的にマンションは少なく、この辺で探すなら木造アパート含めて探すのがベターなのであり、今回もそんなお部屋になります。

いちおう方南通＝八幡通りから方南町への丸の内も使えますが、
この通りは歩行者も少なく、休日などの散策って流れは薄いです（遠いってことではありませんが、なんとなく雰囲気としてそうなんです）。基本永福町として考えるべきところかと、
散歩するなら和田掘公園突破して（むしろ距離的には遠いんですが）成田西方面の《この周辺には昭和の住宅開発地域がありまして》商店街に行ってみるなんて方が、散歩好きな人ならありそうかなとか思います。

そんなことはともあれ、オーソドックスな１R間取りはこちら



何がどうと説明するところはありません。木造の18�u１Rですから「かなり広い」筈。
資料的には居室8帖と表示されています。
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久しぶりの廉価な木造１Kを荻窪で

そこは新たな建築物の6割以上が非木造となった現代、
木造賃貸は減少する傾向にもあり、このブログでも高級２×４の紹介が中心になってきました（小築は遮音性能的に現代的ニーズに合い難いところもありますし）。しかし個人的には古築木造こそ最強であると私考えておりまして、業務的には前述のように表立って推薦することは難しい部分ありますが、個人的にあらゆる賃貸と比較しても負けないと思っている次第です（今回のお部屋も和室だったら更に最強だったのですが）。

その優位性は何かというと、オートロックのプライバシー性能に負けるように思うかもしれませんが、そもそも入居戸数の少なさは何より居室のプライバシー度を上げますし、隣室の音弱点があるにしても契約者の雑音処理スキル（脳は無関係な音を音感としてレベルダウンさせる能力がある）この性能が高い場合全く気になりません（そもそも入居戸数の少なさから馴化するべき音も限られます）。
「それが合う人には（なんたって条件がお安いですから）最強である」

広さも木造ならではの余裕もあって（資料の床面積は＝ほぼ実測値である）、
賃料の安さは上物減価償却の経過など（建て替えに及ばないところには何らかの事情がある《底地事情で再建築不可など》）、理由が明解ですし、何の工事をするにも工務店的にも作業が楽なこともあって、「リフォームもコスト安く維持可能」なところありまして（勿論全部が全部ではありませんが）内見してみたら驚くほどレベル高いとか実際あります（当該物件でそれを保障するものではありません：私も内見したことは無く、現況有姿ということでご理解ください）。
※構造上は木造モルタルだったものに思いますが、この改装で壁もコンパネ仕上げにした場合幾分遮音性能向上の可能性もあります。

とかなんとか、そこは誰にでもお勧めでは無いかもしれませんが、
尖った魅力も十分なのが古築木造アパートの世界なのです。
●さて今回の立地は、荻窪から青梅街道四面道を抜けて八丁交差点の少し手前の南側に少し入ったところとなります（荻窪ですから買い物利便性は説明の余地ありませんね）。
環八との交差点があるので、徒歩10表示ですが、実徒歩は12分ぐらいでしょう。

間取りはこちら（3点ユニットが無ければ１DKかな）



壁芯計測となるRC造の25平米１DKに近い感じの広さだと思います（木造なので実測約22平米）、1階なので見晴らしとかは期待できないかもですが、角部屋で窓も多く風通しのいいお部屋でしょう。居室の表示は6帖となってますが、構造上もっと広いのではないかと思います。
また、改装によってだと思いますが、間仕切り解放１Rストゥディオに見立てることもできる。
横玄関でプライバシー度も高く、とてもハイレベルですね。
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個人的には立地最高「靖国通り沿いの分譲賃貸」

場所がいいですよ、場所が、
曙橋駅前付近の靖国通りは交通量も少ないので、信号の間隔もっと短ければいいのにと思うぐらいですが（靖国通りってのは本来の目的が市ヶ谷防衛出動の場合のバイパス路なのではないでしょうか）、買い物は曙橋商店街でも四谷三丁目前の丸正本店でもできるし、周囲にはcafeなども多く、且つあまり人にも知られていない、環境としても静かです。
※立地は靖国通りの南側、曙橋駅のちょい西

今回は生活の利便性重視の部屋ではありませんが（デザイナーズなので）、コンセプトと暮らし方が合えばコストパフォーマンスも最大化すると思います。
そんな間取りがこちら



シャワールームなので、（床面積は26.99平米）コンパクトに暮らせば30平米級の広さがあるのではないかと思います。めんどくさい荷物は玄関廊下部分に押し込めるでしょうし、
珍しくバルコニーのサンルーム的な部分に、少し屋外干しもできるかなという空間もあります。
（床下配管が最短距離で中央部分に集中しているのもわかりやすい）

打ちっ放し系デザイナーズでミニキッチンと全てが高級系で統一されているのではありませんが、ひとり暮らしには十分でしょｗ
キッチンはIH系かな？（管理会社画像資料によると）電気式一発のようです
ミニ冷蔵庫もあるようですが、同パーツは故障した時にピッタリの代替品が生産されておらず、そのまま撤去されている場合もあると思います。
打ちっ放し系デザイナーズの場合は特に結露しないよう換気に注意です（当然ですがシャワールームの換気扇は24時間駆動で）。
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新しいタイプの契約スタイル登場（定期借家2年更新タイプと、普通借家契約2年で条件が異なる）

更新できない定期借家契約の場合、俗に賃料7掛けなどとも言いますが、
更新できる定期借家は（賃料の未払いなどがあった時に更新できない）あくまで管理上のもので、賃料が安く設定されることは通常無いのですが、安定入居者が見込まれる方であれば審査要件として評価し賃料交渉に応じる意味と等価で「定借更新契約選択の方には少し賃料お安くします」というスタイルでしょう（なので早期解約時違約金の設定も違っている）。
※管理会社が提案したものが、大家さんの要望かわかりませんが「大変わかりやすい方式」ではないかと思います。

■今回のマンションは、築浅の現代的なドーンと１Rにもなる１DKということ、また人気のある中央区勝どきですから（個人的には月島より勝どき推します）、ハイCPというタイプではありません。
「相場に応じた高級感のある若い人向きの40平米超える広い部屋」となります。
しかし人気の街比較で銀座も余裕で散歩の範囲となる勝どきの場合、渋谷区や新宿区のいいとこと比較するなら、割安ですし（目黒や高輪などと同じぐらいでしょうか）『分譲キラー』クラスまではいかないかもしれませんがフルスペックの高級系１LDKと等価です。
『堅い選択』という理解になるのではないでしょうか。



玄関ホール式で、カウンターキッチンですが実質（間仕切り開ければ）１Rストゥディオだと思います。若い人には１LDKより使いやすいでしょう。戸数もそれほど多くないと思いますから、オートロックにも一定の防犯性能がある理解で問題無いと思います。


【物件概要】（定期借家更新タイプと、普通借家契約で別条件）
大江戸線勝どき3分、中央区勝どき4、築2008年、RC造8階建ての2階、40.08平米１DK型のストゥディオタイプ
モニター付きオートロック、エアコン、フローリング、B・T別、追い焚き機能、ガスコンロ二口、室内洗濯機置場、独立洗面、温水洗浄便座、浴室換装機能、無料インターネット、CATV・BS・CS、宅配BOX、駐輪場（１台無料）
鍵交換代：23,100円
保証会社契約要（賃料総額50％〜100％、年更新1万《保証会社による》）
解約予告2か月、
早期解約違約金制度（定期借家2年以内、普通賃借1年以内）
・定期借家更新賃料、13万5千円（共益13,000）、礼敷0/0
・普通借家契約賃料、14万2千円（共益13,000）、礼敷0/0
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30平米越えの非常に高いレベルのハイCP（いつもの文京区千石です）

間取り見ただけでもグレードが違う事わかります。
（今回は往年の分譲賃貸で、所謂高級志向や『分譲キラー』ではありません）
違いの分かる大人ほどその価値がわかると思います。
千石紹介するといつも立地がほぼ同じなのは、ちょうど不忍通り沿いが土地の用途指定的にもマンション供給ラインだからだと思います。
今回もほぼほぼいつもの場所ですから説明は省きます（マルエツまで1分ですみたいな）

重要なのはなんといっても間取りで、ご覧ください



30平米越えの１Rストゥディオです
パット見、元の間取りは１DK和室6帖かな？わかる気がしませんか。
（ちなみに方位は北東となっており、二面採光ですから”どっちかが東向き”理解でも問題無いと思います）
構造上間仕切り本棚の配置で簡易玄関ホール化も簡単、横玄関で現代的な１Rストゥディオにしてますよというお部屋。B・T別も明快に配管最短距離を実現する管理上安定の設計。
さてみなさん30平米越え１Rといえば、このブログでお馴染み「30代中堅いつかは30平米超える9万代」というフレーズありますが、今回の部屋の条件は如何に。
　↓
【物件概要】（空き予定なので一部情報は自主規制）
三田線千石7分、JR巣鴨14分、文京区千石2、築1978年、RC造7階建ての中層階、31.49�u１R、
分譲賃貸、エアコン、フローリング、B・T別、ガスコンロ二口、温水洗浄便座、室内洗濯機置場、独立洗面、インターネット、自転車置場、角部屋二面採光、
鍵交換代：23,100円
保証会社契約要（賃料総額50％、年更新1万タイプ）
賃料7万6千円（管理9000）、礼敷1/1
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