2023年08月04日

過去紹介した蔵前・田原町のリノベ1R、その前の和室DKだとどうなるのかというお話

街に関する雑感などは、過去レポート読んでください
今回のお部屋と比較の意味でも参照推奨します
記事はこちらね
蔵前というか田原町近くのSOHO型の1R(ほぼ30平米級でしょう)
https://retour.seesaa.net/article/499795377.html
(6月22日の記事です《ちなみに現在はリノベ済みの他室、条件変更してます》)

図面資料で画像情報見て見たところ、
和室の1DKでも悪くないじゃないかと思いまして
(こちらの部屋のが好きな人にとっては、こちらの部屋が断然ハイCPになります)

mmnaajhgauyo.jpg

個人的には和室に掃き出し窓はどうしても”合わない”と思っておりまして、
窓際にチェストボードやローボード設置するのを推奨します(個人的な趣味ですけどね)
畳が苦手な方は、amazonやらで業務用のカッコいいCFなどを購入して敷設すれば(敷くだけでだいたい落ち着きますから)全然普通に洋室です(笑
※資料画像が同室か確認できませんでしたが、間仕切りのふすまもあるようなので、これを撤去してオープンにすればリノベの部屋同様に、ドーンと1Rストゥデイオ系にもなります。

さて条件の比較ですが、
ひとつの参考は税務上は室内造作の減価償却が10年であることです。
仮にリノベの費用が(今回は全面ではないかもなので)200万前後だとしましょうか(この床面積だとそれ以上かかってると思いますが《あくまでザックリとした見立てです》)。
必ず10年後にまた全面リフォームとなるワケではありませんが、減価償却上リノベ後の部屋は資産価値が200万高く、10年で償却するとなるので=年20万→月1.66万
リノベ前のお部屋の賃料はそれぐらい安いという計算になります。
→続きを読む

posted by iwahara at 06:39 | TrackBack(0) | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2023年07月27日

駅近過ぎて男性向きかしら、西荻2分の1R

駅近=土地用途指定が商工系になります。利便性は高いですが近隣は商店街で合ったり(今回も物件1階に飲食・2階には事務所かなが入っているようです)、便利であるが故に閑静な環境とは少し違うことになります(なので都心近郊から郊外の場合静かな環境求めるのであれば、駅徒歩14分ぐらいまではアリにしておいた方がよいのです《山手線内側の都内は”必ずどこかの地下鉄駅に徒歩10分以内だったりしますので徒歩10でもOKかと思います”》)。

車通勤の無い東京において駅近の利便性は、テレワークなどが拡大する前まで「通勤時間短縮」の重要な意味を持ち(これ朝夕20年以上で計算したらトンデモな時間になります)、環境考えると同時に悩ましいという両面ある話ですが、今回は街の規模がコンパクトな西荻窪であり、隣接する商店街も小規模なものです(ほとんどが個人商店)。
場所は駅と一体化している西友の中央北側出口からすぐ、西友西側出口からも(ちょっと回りますが)すぐというかなり駅近なお部屋になります(この辺はJRも減速してますから騒音はそれほど気になりませんが、聞こえないということはないでしょう《深夜は電車運行も止まりますからねw》)。

ジェンダーのことではなく人格タイプという意味で男性向けかもです
ほぼ1Rストゥディオな間取りがこちら

kaakkanan11.jpg

資料には1Kとありますが、1Rですね。
柱の出方がどんな感じなのか内見してみないとわかりませんが、「そこから窓寄りにオープンハンガーラック置いて」って理解でいいかもしれません(その対面にエアコンあるので長さ的にベッド設置可能ならそれもいいかもですね《長さ足りない時には思いきって横置きして居室のキャラをそこで分ける手もあるでしょう》)。
なんと22u超えておりまして、
しかも3点1Rストゥディオ設計なので「かなり広い筈です」。
※ひとつポイントとして(家具のレイアウトによる疑似的な)”玄関ホール化”も難しくない作りですね、
→続きを読む

posted by iwahara at 16:08 | TrackBack(0) | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2023年07月20日

見た目以上のフルスペック富士見ヶ丘の低層MS1K

資料的には久我山徒歩となっているのですが(立地的には富士見ヶ丘だと思います)、久我山で探している方の場合(久我山の商店街主力は駅南で三鷹台・牟礼・久我山で井の頭圏を構成しているんです)高級戸建ての多い駅北側の立地だとイメージと違うと思われることもあるかもですが(久我山の駅北側には急坂もあるから)、いえいえ駅北側商店街が主力の富士見ヶ丘も同じく徒歩10ですから、最寄りは富士見ヶ丘だと思います。
富士見ヶ丘の商店街は小規模なものですが、西友があるのでかなり便利です。
勿論久我山も駅近にスーパーありますので、利便性は同じですが、富士見ヶ丘の西友か物件から徒歩5分ほどなので、そっちのが便利だろうと思います。
また、この近隣には(私の記憶が確かなら)星乃珈琲がある筈で、休日で歩く場合も富士見ヶ丘じゃないかしらと思うところです(勿論休日に吉祥寺もアリでしょう)。
※個人的印象ですが、杉並区の中央線南側で言えば宮前はかなりいいところです。

資料の画像みたところ低層2階建MSなので鉄骨造かなと最初思ったのですが、柱のイメージは無く資料にはRC造と記されてますので、壁式RCなのかなと思います。
■ユニバーサルタイプの1K間取りはこちら

makanaaa.jpg

RC造でB・T別に設計する時の基準値は22平米以上な感じなので(約23平米)、居室6帖はクリアしていると思います。なかな効率的設計であり1Kというより「玄関ホール+キッチン」のような作りだと考える方がわかりいいかもしれません。
入居者を選ばないユニバーサルな設計となっております。
※画像資料によると、クローゼットは押入れ型設計なのでポールが欲しい人は突っ張り棒設置でどうぞ(或いはその横の空間に突っ張り棒付けちゃう方がいいかも)
→続きを読む

posted by iwahara at 16:32 | TrackBack(0) | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2023年07月13日

これは工夫次第で化ける、三鷹の1LDK表記の大型1DK

いきなり物件概要に関わることですが、床面積に対して明らかに賃料が安すぎるのです。どうしてかなと室内画像を見ると、「なるほど天井の三分の1程度が(角部屋で)斜め天井」なんですね。
さてこの斜めってる低い天高部分をどう活用できるか、あなたの工夫次第というお部屋です。
立地は三鷹の桜通りをまっすぐ、(バス停のある)角曲がるところですね。
昔はここにコンビニあったのですが、今は退店したようでもよりのコンビニは少し離れたセブンとなってます。優良な地域スーパーも5分ほどなので買い物に困る要素は皆無、
三鷹駅からの徒歩に困る距離ではありませんが、朝忙しい人は(バス停目の前で通勤時間帯はひっきりなしなので)バスも利用できますよといったところです。

さて、問題の間取りはこちらなんですよ、ご覧ください

tikakakakkabab.jpg

柱のある側(画像で言えば下部)、玄関の収納かな?って扉のとこから下三分の1が斜め天井で背の高い家財は置けません(厳密に言えば斜めになっているのは下半分近いところが頂点ですが、頭のつかない張のところまでと考えると三分の1という解釈で当たっていると思います)。
床に座れば30平米超える床面積には間違い無く(1Lの基準が40平米ですから大型1DKの解釈で正しいと思います)、高さの低い家財と申しましょうか”斜めってる”部分をいかに効率よく使えるか、あなたの腕次第という、非常にユニークなお部屋です(しかも縦方向に長いタイプですからね)。
そのため賃料は一般の1R17平米相当の相場計算となっています。
構造上ベッドでは無く寝具はマット直置きがマストかな、
※個人的には、かなり好きなタイプです(笑
→続きを読む

posted by iwahara at 22:37 | TrackBack(0) | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2023年07月06日

契約できた方はラッキーな1K荻窪

大家さん自宅の離れ二階でしょうか(それ以上は現地見ないとわからないです)。故に注文建築なのか資料上は”RC造アパート”という変則的記述になっています(基礎部分がRCなのかしら)。立地は天沼で「まあ荻窪北側住宅街としては閑静でいちばんいいところ」(日大二校通りのスーパーがまだ残っていれば近隣でも買い物は可)、徒歩15分が気になるところかもしれませんが、普通に歩ける距離ですしこの辺は荻窪行きバス便が”多すぎる”ほどありますので、通勤に困ることは無いでしょう。
荻窪の商店街でも、個人的には最も評価の高い”教会通り”なら徒歩12分ぐらいでいける計算なので、だいたい休日も荻窪界隈となる暮らしだと思います。

なんといってもポイントは前述の特殊な建築関連の間取りと物件概要です
まず、気になる1K間取りから

nnagziawa.jpg
(若干窓多すぎな側面もありますが)引き戸はふすまでしょうか?勿論ここは(玄関方向は残すとして)開放も可能。
なんとワンフロア1住戸なんですって(音の問題は皆無といっていいでしょう)、プライバシー度も最強レベル。
現代的には室内洗濯機置場ならもっとよかったのかも知れませんが、贅沢は言わずとも十分でしょう。約20平米ほどなので、居室の広さをしっかり確保する意図があるのだと思います。

→続きを読む

posted by iwahara at 21:19 | TrackBack(0) | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2023年06月30日

高円寺ってか東高円寺寄りだね広めの木造1R

高円寺のサブカル商店街側では”無く”、商工エリアの駅南から”ここだけいいとこ道”(という都市計画で明らかに失敗した拡幅道路)の環七交差点の先の区画です(つまり中野側、中野駅も15分ぐらいかしら)。中野ダウンタウン的なガラッパチなエリアではありますが、むしろ閑静な住宅街なので高円寺サブカル商店街に特別思い入れが無いのであれば、無理に高円寺北側にいくより環境もよろしいと思います。
個人的には「であれば、新中野界隈の駅南側も悪くない」と思いますが(本気で探すなら両にらみで探すのが好適かも知れません)、とかなんとか利便性も悪くない立地、最寄りは東高円寺なので週末の買い物は東高円寺の商店街になると思います(5分ほどです)。

今回の目玉は間取りですね

nknknnkgaaa.jpg

ぱっと見サイコロ型ユニットバスが目に入りますが(個人的には3点ユニットのがベターに思います)、B・T別を優先し、サイコロ型も必ずしもシャワーバスでもありません(頑張れば普通に入れますよ)。いずれにしても広さと、隣接する壁が無いってのが特徴(階段は内側なんでしょうか)。
木造実測で約21平米ですからこれは相当に広いです、
フローリングの記載は無いので床はCFでしょうか、こちらも木造APで無理なフローリングにいいことないので好適だと思います。築1985年ですから言うほど古築分類ではありません(私が結構いい歳なのでそう思うだけと言われれば”その通り”ですけどね)。

どうでしょう、昔は1Kだったのでしょうか。
→続きを読む

posted by iwahara at 17:34 | TrackBack(0) | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2023年06月22日

蔵前というか田原町近くのSOHO型の1R(ほぼ30平米級でしょう)

物件前までは歩いたことありませんが、近隣の駒形橋から田原町は歩いたことあったと思うんですよ、この辺は下町というより「爽やかな埋め立て地(笑」といったところでしょうか、墨田川がすぐそこです。土地の略歴から分譲購入は底地資産価値評価で思いとどまる方もいると思いますが、今回は賃貸ですので高い利便性含めて(銀座線だけと思われがちですが今回は大江戸の蔵前のが近いですから)、東京東側文明に興味ある方且つ、SOHO系が好きな方に適しています。
物件資料に「住居用・SOHO可」と記載あるぐらいですから、ビル系建築であることがわかります。
国際通りからも近いので、買い物に困ることも無いでしょう。

間取りの特徴も何もドーンと1Rのそれです、

mnbaababbataikk.jpg

爽快なぐらいに縦長ですね。
しかし、持っていきかたによれば「ものすごい幅広ワイド」と考えることができるのが1Rです。
すぐわかるように、玄関ホール化も簡単で(ワイヤーカーテンなどが合いそうです)、ハンガーラックも廉価なIKEAあたりのオープンラックので十分みたいな気さくな方向けだと思います。
イメージ的には外国人向き設計に近いそのまんまSOHOタイプと言えるでしょう。
広さは約27.5平米ですが、効率の高い設計ですから30平米ランクに匹敵する広さ感だと思います(昔は1DKだった時代があるのでしょうか、)。
→続きを読む

posted by iwahara at 14:33 | TrackBack(0) | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2023年06月17日

過去レポートのある阿佐ヶ谷からプライバシー度の高い実質1L

1Rか1Kの部屋は過去レポートありました、
なんたって、新中杉と旧中杉の間の一番いいとこにあるマンションなので、中堅シリーズではありますが、存在が十分高級であると、地元評価的にワンランク上のマンションになります。
※同棟が1R専用ではないことからして高ポイントになります
この辺はちょっと資料観ただけではわからないことだと思うんですが(今回床仕上げもCFなど高級感はアピールしていませんが、管理会社資料によるとキッチンシンクもかなり高級仕様です)、本来15、16万してもおかしくなかったものを、「築年数も経過しているのでこの賃料でまとめてみた」というキャラクターかなと思います。
(阿佐ヶ谷の街の利便性は既知の事実なのでここでは紹介省きます)

ズバリ「アダルトなシングルの方や、所得に余裕あって広めの部屋をお探しの方向け」です。
大型1DKでありながら、実際は1LDKである間取りがこちら
nnababanaxx.jpg

初期は2Kだったのかな?(ちょっとそんな趣ありますね)
はい、導線からわかることは「寝室のプライバシー度が極端に高いこと」です。
「奥まった安心感のある寝室で」希望の方に最適、
実質LDKもストゥディオと言っていいのかな、
自宅に持ち帰り仕事のある方などには、非常に使いやすい作りかと思います。
(※二人入居も相談可だと思うんですが《記載無し確認要》、設計上贅沢なシングル向け間取りな印象のが強いですね。)
→続きを読む

posted by iwahara at 01:52 | TrackBack(0) | 不動産な夕べ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする


LINK
◇『green』
◇pieni kauppa
◇Loule
◇aoydesign
◇RELIGARE・DADAcafe
◇a.flat エーフラット家具
: : SPECTATOR : :
◆悪徳不動産屋の独り言
●Oh My God!360度ぱのらま
●阿佐ヶ谷ならアクロス
LINK2

religare.gif

レンタルオフィス バーチャルオフィス 経理代行 起業家・企業家支援専門会社東京都渋谷区のアントレサポート

Comments
幡ヶ谷(笹塚かな)〜中野富士見町間の女性向ハイCP・1R
 ⇒ ガーゴイル (12/15)
恒例の札幌特集「なんと同じ物件に」
 ⇒ iwahara (01/31)
 ⇒ テオレマ (01/31)
 ⇒ テオレマ (01/31)
 ⇒ テオレマ (01/31)
 ⇒ iwahara (01/31)
 ⇒ テオレマ (01/30)
札幌中央区の中古1Rマンションをお題に地方都市での投資を考える(1)
 ⇒ テオレマ (09/07)
 ⇒ iwahara (09/07)
 ⇒ テオレマ (09/06)
 ⇒ テオレマ (09/06)
 ⇒ テオレマ (09/06)
 ⇒ iwahara (09/06)
レアな立地のシングルMS(秋葉原)
 ⇒ テオレマ (09/07)
 ⇒ iwahara (09/07)
 ⇒ テオレマ (09/06)
 ⇒ iwahara (09/06)
 ⇒ テオレマ (09/06)
地方都市の投資物件を考えてみる(2)
 ⇒ iwahara (06/22)
 ⇒ テオレマ (06/20)
曙橋から大人向けミニマルコンパクト
 ⇒ iwahara (06/22)
 ⇒ テオレマ (06/20)
RDF Site Summary
RSS 2.0